Už třikrát letos ČNB zpřísnila podmínky pro získání úvěrů na bydlení. Již dříve zavedla přísnější pravidla udělování úvěrů ze strany bank žadatelům. Nově musí banky posuzovat mimo jiné i schopnost klientů splácet, tedy například celkové zadlužení uchazeče o hypotéku nebo výši měsíčních splátek vzhledem k jeho příjmu. Dá se takto zastavit růst cen nemovitostí? ptá se analytik Jan Bureš.
Česká národní banka považuje české nemovitosti za mírně nadhodnocené, a proto dál přitvrzuje v opatřeních, která mají ztížit přístup domácností k úvěrům (podrobnosti o opatřeních najdete ZDE).
Zchladit realitní horečku v dohledné době ale nebude jednoduchý úkol – řada faktorů je jednoduše mimo kontrolu centrální banky.
| ČNB: rizikem jsou hypotéky |
|---|
| Podle poslední Zprávy o finanční stabilitě 2015/2016 (vydané 13. 6. 2017) jsou hypotéky rizikem, proto ČNB rozšířila omezení ohledně jejich poskytování. „Hlavním rizikem je pokračování roztáčení spirály mezi cenami nemovitostí a úvěry na jejich pořízení.“ Že jsou ceny nemovitostí pro ČNB žhavým tématem, potvrzuje i rostoucí četnost prezentací na toto téma mezi členy bankovní rady (viz stránky ČNB). |
České nemovitosti vypadají relativně draze v porovnání s průměrným příjmem obyvatel. Vývoj cen v posledním roce výrazně překonal dynamiku průměrné mzdy. Poměr cen ke mzdám tak byl na konci roku 2016 zhruba pět procent nad dlouhodobým průměrem.
Zajímavé je, že podobné varovné signály nejsou vidět při pohledu na poměr cen českých nemovitostí k nájmům – ten je naopak zhruba šest procent pod dlouhodobým průměrem.
Zdroj: KBC
Vysvětlení je jednoduché: nájmy zrychlují především v posledních kvartálech, podobně jako ceny nemovitostí. Proč?
Nabídka nestíhá
Jednoduše proto, že nabídka na trhu nestíhá uspokojit nikoliv čistě spekulativní, ale přirozenou poptávku po bydlení.
Zdroj: ČNB
Jedním z důvodů je výrazné zpomalení nové výstavby na řadě míst, především v Praze. Developeři v uplynulém roce zahájili v hlavním městě stavbu pouze 2 800 nových bytů.
Dosavadní demografické trendy přitom ukazují na pokračující roční přírůstky domácností v Praze tempem okolo 6 000 za rok. Navíc nový fenomén Airbnb podle různých odhadů odsál z trhu s nájemním bydlením v Praze až deset tisíc bytů.
Zdroj dat: Trigema
Nabídka v takovém prostředí poptávku jednoduše nestíhá a centrální banka na tom v dohledné době nic zásadního nezmění.
Navíc makroprudenční opatření nemohou udělat o moc víc než to, že zhorší dostupnost úvěrů pro část především nižších příjmových skupin a zabrání jim zadlužit se při nákupu teoreticky nadhodnocených nemovitostí.
Růst úroků nutný
Těžko však při rostoucích nájmech a nízkých úrokových sazbách sníží atraktivitu investic do bydlení mezi těmi, kdo mají peněz dost a přemýšlí, kam s nimi.
Bez výraznějšího růstu úrokových sazeb (ke kterému se ČNB nechystá) bude investiční poptávka dál sílit.
Článek vyšel na webu Peak.cz
