Pořídit si historický objekt stojí stejně jako byt v Praze
Stát se dnes V Česku zámeckým pánem je poměrně jednoduché. Není k tomu potřebný ani šlechtický původ. Stačí zalistovat nabídkami desítek realitních kanceláří, které prodávají zámky různých velikostí roztroušené po celé republice. Na to, aby si je mohl zájemce pořídit, nemusí být miliardář. Bez nadsázky lze říci, že na menší venkovský zámek lze pořídit za obdobnou částku jako pražský byt.
Koupí vše začíná.
Nutno ale dodat, že pořízení pamětihodnosti je to nejjednodušší. „Koupit historický objekt je menší díl vydání a starostí. Obtížnější je ho opravit. Ještě náročnější je ale přijít na to, jak ho oživit a nalézt jeho ekonomické využití,“ říká Petr Kučera, majitel zámku Nové Hrady. Zasvěcení hovoří o tom, že právě rozumné rozhodnutí, jak se zakoupenými zámky naložit, je jedinou cestou, jak je zachránit. Jen málo investorů si může dovolit užívat panství, aniž by mu přineslo alespoň minimální finance. Potomci šlechtických rodů Petr Jan Kraselovský a Carl Albrecht Waldstein založili před osmi lety realitní společnost W. K. Holdings, která se specializuje pouze na prodej historických objektů. „Myslím, že jsme jediní ve střední Evropě, kteří se věnují tomuto podnikání,“ tvrdí Kraselovský. Během své činnosti doposud zajistili nového majitele sedmnácti objektů. Připouští, že vlastnit zámek je nákladnou záležitostí. „Pokud se nový vlastník snaží zachovat určitou autenticitu objektů a dodržuje původní stavební technologie, stojí ho rekonstrukce skutečně velké finance. Proto se snažíme nalézt investory, kteří si mohou dovolit větší rozpočet, ale současně mají citlivý vztah k památce,“ říká Kraselovský. Většina nových majitelů jsou proto logicky podnikatelé. „Jinak si to těžko můžete dovolit, i přestože jsou ceny těchto nemovitostí relativně příznivé.
S dělníky na dřevo.
Až do roku 2000 byli kupci historických nemovitostí povětšinou Češi. Pak je vystřídali zahraniční investoři. Němci, ale hlavně Američané, kteří mají české kořeny. Interes z jejich strany rok od roku roste. Uzavření transakce trvá půl až tři čtvrtě roku. „Když si pořizujete byt, zajímáte se pouze o to, kolik stojí a jestli dostanete hypotéku. Kupuje-li někdo zámek, zajímá ho kromě kupní ceny i to, jestli může dostat na jeho rekonstrukci peníze od státu, jestli bude do opravy někdo zasahovat, jestli jsou poblíž další vlastníci zámků,“ říká Kraselovský. V současnosti již dávno není pravdivý obrázek zámeckého pána, který si užívá volného času a na koni se projíždí po svém panství. Každý z nich musí být všeuměl. Není výjimkou potkat novodobého majitele zámku, jak se stará o výzdobu květin na dvoře, v holínkách čistí zanesený potok nebo skládá s dělníky dřevo.
Lační turisté.
V České republice je přes dva tisíce hradů a zámků, z toho je jich zhruba 120 přístupných. „Dlouhá staletí živily zámky lesy, pole a rybníky. Dnes ale 90 procent těchto objektů nemá hospodářské zázemí. Buď o něj přišly při pozemkové reformě v roce 1919, nebo později v roce 1948. Musí se proto hledat alternativní způsob živobytí,“ tvrdí Kučera. Aby pamětihodnost mohla svému majiteli přinést nějaké finance, musí přitáhnout návštěvníky. Z toho může pochopitelně těžit i obec, kde se nachází. „Turisté očekávají něco emotivnějšího a zábavnějšího, než je suchopárný výklad o vystavených exponátech. Je opravdu potřeba mít podnikavého ducha, nabízet různé varianty prohlídky, organizovat doprovodné programy i další služby,“ tvrdí David Gladiš, ředitel České centrály cestovního ruchu. Petr Kraselovský zdůrazňuje, že je třeba balancovat mezi kvalitou a kvantitou. Jeho slova potvrzuje i majitel zámku Chýše Ladislav Lažanský. „U každé památky je nejdůležitější, aby se ji podařilo zachovat. To samozřejmě vyžaduje spoustu prostředků. Její následné komerční využití ale musí být šetrné. Mezi tím může být v některých případech rozpor,“ přiznává Lažanský.
Nejde jen o postele.
Vlastníkům slouží zámky ke třem aktivitám. První z nich je bydlení, druhou založení galerie nebo muzea, třetí vybudování hostinských pokojů. „Přeměnit zámek na ubytovací kapacitu jde ve velmi málo případech. Pokud chceme do každého pokoje umístit koupelnu, která je dnes běžným standardem, je to finančně náročné a navíc se změní i tvář zámku,“ konstatuje Kraselovský. Souhlasí, že objekty se musí oživit nějakými aktivitami, ale nesmí z nich být Disneyland. Dobrým příkladem je zámek Jemniště, který získal v restituci Jiří Šternberk. „Pořádá akce pro děti, spolupracuje s filmaři, vybudoval expozici, vedlejší budovy si je možné pronajmout na různé společenské příležitosti,“ říká Kraselovský. „Turisté dnes skutečně vyhledávají místa, kde jim jsou vedle jedinečnosti památky nabízeny další služby. Někteří podnikatelé si výhodnost situace již uvědomili. Například Hrad Helfštýn, na němž se každý rok pořádá přes třicet kulturních, historických a zábavních akcí přiláká ročně pře 100 tisíc návštěvníků, přestože je to v podstatě zřícenina zcela mimo hlavní turistické trasy,“ říká David Gladiš.
Foto 1:
Zámek Dětenice
Za pár minut baroko
Majitel: Pavel Ondráček
Tento objekt je dokladem toho, že lze mít z historického objektu výnosný byznys. Lidé, kteří se v památkové oblasti pohybují, sice obdivují majitele jako výborného podnikatele, s jeho citlivým vztahem k památce a vkusem je to ale horší. Některé aktivity vlastníka budí u památkářů rozpaky. Nový majitel si z historických souvislostí zřejmě hlavu příliš nedělal a vsadil na efekt. Příkladem jsou v jednom ze sálů portréty novodobých zámeckých pánů hned vedle obrazů původních šlechtických majitelů nemovitosti.
Manželčina iniciativa.
Ke koupi zámku Dětenice, který stojí na okraji Českého ráje, přemluvila Pavla Ondráčka, pražského podnikatele v cestovním ruchu, jeho manželka. Sama pochází z rodu Wessenberků, kteří zámek vlastnili v 19. století. Poslední Wessenberk se zastřelil ve Vídni, aniž by tušil, že má dceru. A právě jejím potomkem je současná zámecká paní.
Po dlouhá totalitní léta byla v zámku Dětenice zvláštní chlapecká internátní škola neboli pasťák. V roce 1998 zakoupili Ondráčkovi nemovitost od státu za sedm milionů korun. Ceně odpovídal její stav. Původně ji chtěli Ondráčkovi využívat jen pro vlastní bydlení. V průběhu rekonstrukce ale uznali, že je pro rodinu přece jen velká a začali přemýšlet, jak s ní podnikat. Dnes rodina obývá pouze horní patro a zbytek objektu slouží byznysu – klasickým jednodenním návštěvníkům a kongresové turistice. Navíc se tu ročně koná 50 až 60 svateb.
Téměř každý sál je možné během několika minut přestavět na neobvyklou místnost pro firemní akci. O podnikový večírek v barokním stylu projevuje zájem nejen blízká mladoboleslavská Škodovka, ale i Eurotel, Český Telecom či BMW. „Je-li v okrese nějaká významná návštěva, například velvyslanec, vždy se na zámku zastaví,“ chlubí se majitel. Akce se na zámku dají pořádat celoročně, a to i s cateringem. Přímo v objektu je totiž restaurace.
Z pivovaru do krčmy.
Od Pozemkového fondu České republiky koupili Ondráčkovi navíc okolní pozemky a zchátralý pivovar z 18. století. V něm začali podle původní receptury vyrábět pivo s ročním výstavem tisíc hektolitrů. Z pivovaru pokračuje prohlídka do středověké krčmy, kam lze posadit až 350 lidí. Šenkýři v dobových krojích tu hosta nepozdraví, maximálně na něj štěknou „uhni holoto“, zásadně mu tykají. Během jídla návštěvníkovi na stůl vyskočí tanečnice. „Host má být šokovaný,“ tvrdí Pavel Ondráček. Nápady, které využil při zařizování restaurace, si přivezl z Floridy, kde je prý taková krčma obsazena měsíce dopředu. Pavel Ondráček plánuje zámecké aktivity ještě rozšiřovat. Z konírny chce vybudovat hotel a v blízkosti golfové hřiště. Na statku by také mělo být komerční ustájení koní. „A v okolí chci začít příští rok prodávat pozemky pro chaty nebo domy, například pro majitelé koní, které by si u mě mohli ustájit,“ dodává podnikatel.
Budoucnost má agroturistika.
Chystá tu muzeum mléka a sýrů. Vlastní sýr chce i vyrábět. Na rozsáhlých pozemcích, které postupně nakupuje, zřídí parkurové hřiště a louky, na kterých by se měly pást ovce a kozy. Zvířata budou pro domácí sýr dodávat „ekologicky čistou surovinu“. Agroturistika má prý budoucnost.
A jak hodnotí působení Pavla Ondráčka obyvatelé obce? „Ze začátku tu trochu problémy byly, ale časem si s přílivem turistů starousedlíci začali nahazovat domy a sekat trávu a zřizovat prodejny,“ tvrdí. Zaměstnává v sezoně až sedmdesát lidí.
Objekt by, jak říká, nikdy nebyl schopen prodat. Vidí v něm zajímavý obchod. Je jedním z mála, který tvrdí, že by se památka byla schopná uživit i bez dotací a přidaných služeb, které tu nicméně provozuje. „Vždyť vstupné po velké počáteční investici přináší peníze při minimálních nákladech,“ dodává.
Zámek Dětenice, který je přístupný veřejnosti od poloviny roku 2000, prý začal vydělávat již po roce. Ročně jej navštíví kolem 40 tisíc turistů. Jejich počet ale roste geometrickou řadou. Letos jich už i díky nově otevřenému pivovaru očekávají Ondráčkovi šedesát tisíc. Turisty si na zámek dovážejí prostřednictvím vlastní cestovní kanceláře. Nezanedbávají ale ani reklamu. Již na dálnici spojující Prahu a Poděbrady lákají k návštěvě billboardy a Český ráj poutači Ondráček doslova zaplavil.
Kolik rekonstrukce doposud Pavla Ondráčka stála, nechce prozradit. Dokonce tvrdí, že to vlastně ani neví.
foto 2
Zámek Nové Hrady
Panství místo politiky
Majitel : Petr Kučera
Bývalý novinář Petr Kučera se na počátku devadesátých let vrhl do politiky. Nejprve byl zvolen federálním poslancem za Občanské fórum, později pro ČSSD připravoval jednu z prvních volebních kampaní. Počáteční nadšení z něj ale vyprchalo. S manželkou, která byla prý opotřebovaná z práce v japonské firmě, se rozhodli radikálně změnit způsob života. Přemýšleli, zda vyměnit pražské nemovitosti, které vlastnili, například za funkcionalistickou vilu v Jiřanech, nebo postavit dům nový. „Chtěl jsem ale dům s historickou duší,“ vysvětluje vystudovaný orientalista a historik důvody, proč začali se ženou jezdit po Čechách a shánět vhodnou „ruinu“. Nakonec se rozhodli pro zchátralý rokokový zámek Nové Hrady u Litomyšle.
Výhodné rokoko.
V roce 1997 objekt koupili za čtrnáct milionů korun od restituentů, kteří se jej marně snažili pět let prodat. „Kdyby byl v dobrém stavu, stál by obrovské peníze. Takhle zdevastovaný byl dostupný. Cenově je to neuvěřitelně výhodné,“ dodal Kučera. Památkáři rekonstrukci zámku vyčíslili na sto milionů korun. Kučera jej dokázal opravit do podoby, kterou označuje i ředitel Státního památkového ústavu Jiří Švec za perfektní, za pouhou čtvrtinu. „Zvolili jsme časově náročný, ale rozumný přístup. Většinu věcí jsme dělali svépomocí,“ vysvětlil Kučera, který kvůli rekonstrukci založil stavební firmu a sehnal kvalitní řemeslníky. O státní dotaci požádali jen jednou. Na střechu. „Pravidla pro nakládání s dotacemi jsou špatně nastavená, a navíc se na tom živí příliš mnoho lidí. To mě jako praktického člověka uráží a nervy mám jen jedny,“ uzavřel Kučera. Zámek Nové Hrady dotuje v sezoně, během níž sem zavítá okolo 20 tisíc návštěvníků, restaurace, mimo léto kompenzují náklady jiné služby. Roční provoz přijde na zhruba tři čtvrtě milionů korun. K zámku kromě restaurace náleží také cukrárna a malá galerie. Památka je využívána i pro firemní klientelu. Jsou tu rautové sály a ročně se tu oddá kolem 50 dvojic.
Aktivní odpočinek
Za zámkem Kučerovi staví z bývalého špejcharu klubové kino a divadelní scénu. Majitel také plánuje vybudovat hotel a postupně tu vytvořit centrum relaxace. „Pro životaschopnost zámku jsou důležité dlouhodobější záměry,“ říká Kučera. Tím je například již zmiňovaný zámecký hotel nebo založení farmy pro daňky a jeleny, která bude jednou z největších v České republice. Kučera uvažuje i o ekologické hovězí farmě. Chce také chovat koně, postavit parkur a golfové hřiště. „Host přespí v hotelu, odpočine si na masážích, potom si zasportuje, zarybaří v nedalekém rybníku a večer si dá ekologický biftek,“ nastínil své představy Kučera. „Platí paradox, že čím je objekt větší, tím je snáze ekonomicky udržitelný. Jde o to vytvořit něco jako finanční rovnováhu. Nejohroženější jsou v tomto ohledu malé památky,“ tvrdí Kučera. „V loňském roce jsme se vyšplhali z černých čísel, což je dobrý výsledek, “ dodává.
Kulturní centrum.
Kromě dosažení ekonomické stability je cílem Kučerových, aby ze zámku vzniklo společenské a kulturní centrum regionálního významu. Již dnes se tu například pořádají koncerty, některé z nich jsou součástí Smetanovy Litomyšle. „Chceme zde pořádat aktivity, které nás vždy bavili. Byli jsme zvyklí na společenský život,“ říká Kučera a přiznává, že prostý vesnický život mu tak úplně nesedí.
S obyvateli vesnice ale vychází. „Osmdesát procent místních nám fandí. Uvědomují si, že na fungujícím zámku mohou ekonomicky participovat. Ať už je to výběrem peněz za placené parkoviště, nebo prodejnami. Jsem optimista, lidi musíte vybudit z letargie a pomoci jim nalézt správný směr,“ tvrdí zámecký pán.
Kučerovi mají čtyři děti. Nechtějí, aby byl pro ně zámek danajským darem. Dovedou si i představit, že by jej v budoucnu prodali. „Nejsme šlechtický rod, nemáme vědomí kontinuity. Je to pro nás způsob života, druh seberealizace. Je to dobrodružství, které vřele doporučuji,“ uzavírá Kučera.
toto 3
Zámek Chýše
Návrat rodu
Majitel: Vladimír Lažanský
Na počátku devadesátých let jsem se s přáteli procházel kolem hradu Chýše a sám pro sebe jsem si říkal, že bych rozlehlý komplex v tak dezolátním stavu nikdy nechtěl. To jsou slova Vladimíra Lažanského. Tehdy ještě netušil, že o pár let později bude novým zámeckým pánem. Novogotická stavba patří k nejvýznamnějším památkám západočeského regionu. Původně gotický hrad byl ve druhé polovině 16. století přestavěn na renesanční zámek, který později prošel novogotickou úpravou. V polovině 18. století koupil panství v dražbě hrabě Prokop Lažanský. V rukou rodu hrabat Lažanských zůstal majetek až do roku 1945. Poté byl zámek, jak tvrdí Vladimír Lažanský, právem zkonfiskován. Proto, i když je potomkem šlechtického rodu, musel za Chýši zaplatit.
Lesníci a škola v přírodě.
Rekonstrukci zahájil v únoru 1996. Objekt byl v dezolátním stavu. Do roku 1952 se na Chýši nacházelo sídlo Ředitelství lesů. Poté se sem nastěhovalo zemědělské učiliště a střední zemědělská škola. V roce 1967 byl objekt převeden na ONV Most, který jej využíval pro školy v přírodě. Těsně po revoluci získala zámek jistá státní společnost. Ta měla zájem zde vybudovat luxusní hotel. Od záměru ale nakonec upustila. „V roce 1994 jsem se dověděl, že je zámek na prodej. Původní cena za zdevastovaný objekt činila 25 milionů korun. To bylo ale nesmyslné číslo,“ říká Vladimír Lažanský, který zámek nakonec koupil za polovinu. Prošel nákladnou rekonstrukcí v řádu několika desítek milionů korun. Částku ale jeho vlastník, který je současně úspěšným podnikatelem a majitelem penzionu a směnáren, upřesnit nechce. „Vím, že se tyto prostředky nikdy nevrátí. Je to ale unikátní věc,“ tvrdí Lažanský. Dnes na zámku, na němž jako vychovatel působil krátkou dobu i Karel Čapek, pracuje pět lidí. „Jen mzdové náklady dosáhnou ročně milionu korun. Provozní náklady spolykají dalších pět set tisíc,“ konstatuje Lažanský. Také proto má, jak tvrdí, sen do pěti let vymyslet různé aktivity, které by se do zámeckého prostředí hodily. „Budu spokojený, když si zámek vydělá na mzdy a režii,“ dodává.
Žádné plesy.
Zdůrazňuje, že využití bude šetrné. V úvahu připadají kulturní a společenské akce, jako jsou expozice, výstavy, koncerty, část může sloužit jako galerie nebo oddací síň. Majitelé se nebrání ani pronájmům prostor k pořádání firemních akcí, nikoli ale plesů nebo rautů. Zámek Chýše si již několikrát byli prohlídnout filmaři, kteří hledali citlivě rekonstruovaný neokoukaný objekt.
Dnes získávají první finance Lažanští ze vstupného. Zámek je přístupný veřejnosti od května do září. Loni ho navštívilo šest tisíc lidí, v budoucnu by se jejich počet mohl zvýšit až na deset tisíc. Druhou aktivitou je doplňkový prodej, který zahrnuje pohledy, mapy, suvenýry a sklo. „Mám plán, že v budoucnu vybuduji v zámeckých sklepích vinotéku. Její návštěva bude součástí prohlídky. Otevřít bych chtěl také samoobslužné bistro,“ popisuje své plány Lažanský. Na zámku by měly být každoročně pořádány i kursy operního zpěvu.
Vladimír Lažanský i přestože do zámku vložil desítky milionů korun, nepočítá s tím, že by objekt v budoucnu využíval k nějakému rozsáhlému podnikání, které by mu zajistilo zisk. Nepřipouští též, že by on sám nebo jeho syn mohl objekt v budoucnu prodat.
