„Nejlepší projekty vznikají tam, kde je svoboda a ne přemíra regulace. Ta ze všeho nakonec udělá nudnou, kompromisy znásilněnou kostku,“ říká Václav Matoušek, ředitel společnosti Lordship pro Česko a Slovensko. Poslední rok a půl věnoval většinu času řešení sporů s radnicí Prahy 7, která blokovala výstavbu Paláce Stromovka. O současném boji proti investorům a developerům v Praze hovoří skoro stejně otevřeně a zapáleně jako ti z druhé strany barikády, kteří chtějí výstavbu omezovat.
Před dvěma týdny se vám podařilo dohodnout s Prahou 7, jak dál s Palácem Stromovka. Ulevilo se vám?
Už více než půl roku jsme jednali opravdu intenzivně. Mnohdy i několikrát týdně. Musíme teď udělat všechno proto, aby se začalo co nejdříve stavět. Mimo jiné proto, aby z Letné zmizela stavební jáma, která je tam dnes. K dokončení projektu ale vede ještě dlouhá cesta, protože jsme přistoupili na zásadní změny, zejména pokud jde o jeho vzhled budovy.
Proč jste vlastně stavbu zastavili, když jste měli stavební povolení?
Pozemek, kde má stát Palác Stromovka, patří magistrátu a Praha 7 jej spravuje. Ačkoliv tedy máme veškerá potřebná povolení, bylo pro nás nepřípustným rizikem investovat další stovky milionů do stavby, když nám Praha 7 hrozila výpovědí nájemní smlouvy. Proto byla nutná dohoda.
Proinvestované peníze, o které jste se chtěli s Prahou 7 soudit, pokud byste se nedohodli, jste vyčíslili na více než miliardu. To si tu jámu ceníte na miliardu?
Nejde jen o jámu. Musíme také započíst nákup práva stavět a územního rozhodnutí, které dělal původní majitel projektu. Dále stavební práce na zajištění jámy a odvoz zeminy. Samozřejmě další stovky milionů dnes evidujeme jako náklady za financování a úroky, za lidský čas, projektanty, stavební řízení, právní podporu. Pokud bychom šli skutečně do detailu, tak zde máme i nonstop čerpání vody, oplocení a ostraha. To jsou stovky tisíc ročně. V neposlední řadě tu máme také více než 50 milionů korun, které jsme Praze 7 zaplatili na nájmu za pozemek, ačkoliv jsme na něm fakticky nemohli stavět.
Pokud by to tak bylo, selskou logikou si myslím, že na tom projektu už nemůžete moc vydělat…
Pro nás je zásadní projekt dokončit. Nelze se na to dívat pouze optikou finančního profitu. Pro občany by to znamenalo, že v lokalitě nebudou nové a kvalitnější služby nebo obchody.
Proč Lordship pracuje na projektu 11 let a výsledkem je jáma, i když dnes s velkou šancí, že se nakonec stavět bude?
Já sám jsem u projektu poslední rok a půl. Navíc Lordship projekt Paláce Stromovka vlastní až od roku 2006. Z mého pohledu je to kombinace několika faktorů. Předně je to obecně radikální změna pohledu společnosti na developery a jistá profesionalizace občanské společnosti a některých aktivistů, kteří vstupují do povolovacích procesů. Česká republika je podle mého názoru co do délky procesu povolení stavby zřejmě rekordmanem, obzvláště, porozhlédneme-li se k našim sousedům. V případě Paláce Stromovka to byla také změna politické reprezentace. My se nyní soustředíme na to, abychom projekt už konečně začali stavět. Věřím, že jsme na té nejlepší cestě.
Proč se Vám nedařilo dospět s Prahou 7 ke kompromisu?
V listopadu 2014 dostal projekt partnera v podobě nového složení vedení radnice. Tento partner si jako za jeden ze svých hlavních politických cílů vytyčil zastavit náš projekt za jakoukoli cenu. Po roce a půl jednání jsme se z původního tisíce a jednoho bodu, proč projektu říkat ne, dostali do situace, kdy jsme byli schopni najít kompromis.
Jak bude tedy finální projekt vypadat?
Určitě bude vypadat lépe a celkově myslím, že bude kvalitnější. To je ale normální. Vezměte si, jaké oblečení jsme nosili před třinácti lety. Je to dlouhá doba. Stejně tak i projekt Paláce Stromovka svým vzhledem odpovídal trendům doby, ve které vznikl, tedy před třinácti lety. Dnes máme lepší funkci, lepší obchody, lepší služby, budeme mít zajímavou architekturu a všeobecně lépe vnímaný projekt.
Došlo by k tomu, pokud by se starostou Prahy 7 nestal pan Čižinský, pro kterého byl vlastně tenhle projekt, tedy boj proti tomuto projektu, impulsem pro vstup do politiky?
Pokud se ptáte na výstavbu projektu, tak ten by pravděpodobně byl nyní právě stavebně dokončován. Pokud se ptáte na změnu projektu kvůli novému vedení Prahy 7, tak mohu říci, že některé změny bychom asi dělali i my sami. Pokud se ptáte na vstup pana starosty do politiky, tak dle mého v ní již dávno byl.
Pan Čižinský není jediným politikem, který vyrostl na boji proti developerům, jež jej vynesl až na radnici. Jak si vysvětlujete takový úspěch aktivistů nebo zelených a jak to ovlivňuje rozvoj města?
Vnímám to jako vychýlení kyvadla. V 90. letech a na začátku tisíciletí se postavila řada obludností. Na druhé straně dnešní pozice je taková, že je špatné prakticky úplně všechno. Někdo mi minulý týden řekl, že je to taková obdoba džihádu, jen proti developerům a investorům. Existuje celá řada samozvaných odborníků, kteří sledují své vlastní zájmy a přitom ovlivňují rozhodování politiků nebo komisí rozvoje jednotlivých městských částí. Ty pak ve vidině populismu a levných politických bodů těm pár hlasům naslouchají a paradoxně tak jakýkoli pozitivní rozvoj své části sabotují. Města se ale musejí rozvíjet… To se nyní v Praze neděje. Přijde mi, že se tady všechno zaseklo a nevznikají žádné úžasné stavby tak, jako jinde ve světě. Po této dekádě nic zajímavého nezbude.
Všechny připomínky, podmínky a reflektování jednotlivých zájmů ani nelze skloubit dohromady. Když se o to snažíte, vznikne paskvil, který je lepší nestavět.
Myslíte si, že si developeři po několika letech půstu už uvědomili, že právě oni byli těmi, kdo si jej naordinoval tím, jak spolu s politiky minulé éry ohýbali pravidla a stavěli až na krev?
Já osobně jsem již z jiné generace. Nezažil jsem ty divoké časy. Co ale v 90. letech nebylo divoké? Podívejte se na dnešní vnímání privatizace, co se dělo s bankami, státními podniky, kdo je ovládl. Tady prostě bylo možné všechno. A proto toho lidé využívali. Pro developery již dnes pracuje velká část lidí, která s tím neměla nic společného. Developeři zaměstnávají generaci lidí, kteří před pár lety vyšli ze školy.
Kdy se podle Vás vrátíme v Praze k nějakému zdravému stavu?
Podle mě to začne momentem, kdy si společnost uvědomí, že tato svatá válka proti všemu a všem ve finále dopadne nejvíce opět na společnost. Dnes jsme v momentu, kdy firmy nepřicházejí do Prahy, protože neseženou vhodné, velké, moderní a flexibilní kanceláře, mladí lidé i přes rekordně výhodné hypotéky si nebudou schopni koupit byt, protože jich nebude dost nových a cena těch starých logicky poroste. Myslím, že se pak dostaví další vlna hněvu, ale taková, která z radnic vyžene ty politiky, kteří tento stav způsobují nebo mu napomáhají. Myslím, že ve finále to může být docela rychlý proces.
Tématem, o kterém řada politiků mluví, je jak zapojit developery do budování potřebné infrastruktury, aby „neparazitovali na městě“, jak tvrdí politici. Proč se nedaří nastavit nějaká jednoduchá a jasná pravidla?
To je krásný příklad toho, jak selhává veřejná správa a stát. Ekonomice se daří, máme za sebou roky dostupných dotací z EU a řekněme si na rovinu, moc se toho tady neudělalo. Pak je jednoduché se obracet na investory a říkat jim, co vše musí udělat a zaplatit. I přesto jsem pro, aby se nastavila jasná pravidla. Ta zajistí, že developeři nebudou vydíráni různými skupinkami a peníze tak budou moci být účelně použity na rozvoj dané lokality. Musí to být ale jasná pravidla a musí platit pro všechny. Na Slovensku nyní začíná platit zákon, který určuje výši poplatku a tu musí městu zaplatit developer. Výše poplatku se odvíjí od velikosti dostaveného projektu. Ale pozor, město za tyto peníze bude v té lokalitě stavět infrastrukturu, sítě a tak dále. Nesmí se dít, aby někdo jen nastavoval ruce, požadoval peníze a ty pak neefektivně utratil.
Za současným stavem, kdy se prostě nestaví, stojí patrně vedle nálady ve společnosti a populistické politice, nejasných a složitých zákonů i profesionalizace aktivistů. Proč se s nimi prostě nedokážete dohodnout na kompromisu?
Do schvalovacích procesů dnes mají přístup prakticky všichni, a to i ti, kterých se stavba nedotýká. To je na jedné straně pochopitelné, na straně druhé to mimořádně prodlužuje a komplikuje přípravu projektů. Prakticky neexistuje situace, kdy se dokážete zavděčit všem. Navíc v situaci, kdy do diskuse o projektu mnohdy vstupují spíše emoce, než odborná stanoviska. Tento trend posilování práv občanské společnosti je navíc vzrůstající. S jedním naším projektem máme za sebou tři čtvrtě roku těchto diskusí. Všechny připomínky, podmínky a reflektování jednotlivých zájmů ani nelze skloubit dohromady. Když se o to snažíte, vznikne paskvil, který je lepší nestavět. Bohužel i to je pro celou řadu spolků a mnohdy i politiků cíl a úspěch.
Jaká část aktivistů je „z přesvědčení“ a jaká část jsou vyděrači?
Za občanské sdružení se dnes schovává obrovská skupina lidí, kteří řeší především své vlastní zájmy. Mám bohužel tu neblahou osobní zkušenost, kdy zde působí několik naprosto profesionálních skupin nebo i jednotlivců, kteří využívají složité legislativy k tomu, aby investory a developery vydírali. Takový člověk může být klidně jen jeden. A bohatě to stačí, aby zablokoval projekt na dlouhé roky, ne-li na desetiletí. To pochopitelně odrazuje zejména zahraniční investory, kteří soustředí své úsilí do zemí okolo nás. Ukazuje to na nesmyslné nastavení procesů, zákonů a vyhlášek. Těch skupin a jednotlivců, kteří se de facto stávají profesionálními vyděrači je u nás mnoho.
V Praze 6 máte druhý projekt, který také nevypadá na to, že by se Vám podařilo lehce prosadit. Jak jste daleko?
Slovní spojení „lehce prosadit“ zmizelo ze slovníků developerů a investorů už dávno. Dnes nejde nikde nic snadno. My jsme nyní vytvořili koncept, který se na místo hodí a respektuje ho. Věříme, že budeme schopni toto vysvětlit rozhodující skupině lidí, to znamená jak občanům v okolí, tak i politikům. Jsme ale na začátku, před spuštěním procesu EIA.
Je možné ještě připravit projekt tak, abyste vyhověl aktivistům, samosprávě a zároveň ještě dával ekonomický smysl?
Někdy s kolegy sarkasticky žertujeme, že raději budeme připravovat projekty na Marsu, než v Praze.
Neutečou nám další města?
Soustředil bych se na státy kolem nás. Svět se změnil, vše je jednodušší, rychlejší. Podívejte se na Poláky. Ti pochopili, že aby dohnali co nejrychleji západní svět, musí nastavit pravidla pro výstavbu tak, aby se ten pomyslný závod dal vyhrát. Možná to souvisí s historií, kdy po válce museli prakticky z nuly postavit vše nové.
My si pořád myslíme, že na nás celý svět čeká, že sem všichni chtějí. To je, prosím, velký omyl! Znám tolik případů, kdy si zahraniční firma místo České republiky raději našla jinou alternativu, protože prostě nenašla vhodné kanceláře, nenašla pozemky pro výstavbu svého centra. Pro představu třeba taková Barcelona láká investory tak, že analyzuje území, která chce jako město rozvíjet. Tam připraví územní plán, schválí jej tak, aby investoři mohli něco smysluplného stavět. Pak jim prodá pozemek, ale zaplatit chce až po jeho realizaci. Je to jakýsi motivační faktor, jak město ukáže, že jim o novou investici jde.
Dnes je špatné prakticky úplně všechno. Někdo mi minulý týden řekl, že je to taková obdoba džihádu, akorát proti developerům a investorům.
Nedávno jsem se pozastavil nad prohlášením pana premiéra Sobotky, který vyřkl myšlenku, že Brexit je šance pro ČR, jak nalákat celou řadu společností sídlících v Londýně. Toto je ale za současné situace prostá iluze, slušně řečeno. Sám stát si musí v EU složitě a zdlouhavě vymáhat výjimky ze svých vlastních zákonů, aby mohl stavět dálnice. Podívejte se na dostavbu pražského okruhu, která vypadla ze seznamu prioritních staveb. Skutečně si někdo myslí, že bychom dokázali vystavět novou finanční čtvrť, k tomu bydlení a vyřešili dopravu? To vše v horizontu pěti let, aby to dávalo smysl?
Možná, kdybychom teď začali, tak za deset let budeme mít územní rozhodnutí. Je třeba se inspirovat a především ten rozvoj umožnit. Podívejme se třeba do Frankfurtu. Tam skutečně připravují podmínky pro to, aby ty firmy z Británie nalákali a přitáhli. Využívají situace, že Paříž bude dost možná dlouhodobě paralyzovaná v oblasti bezpečnosti. Město Frankfurt tak připravuje velké zóny s vysoce kvalitními kancelářemi, kam chce lákat firmy z Londýna. My si tady o tom jen povídáme a nic pro to neděláme.
V připomínkovém řízení je zákon o památkové ochraně. Jak ten ovlivní development v Praze?
To je jen další důkaz nesystematičnosti, nerozumnosti a nepochopení situace a následků. Nový zákon, pokud projde tak, jak se o něm nyní hovoří, do řízení budou moci přímo vstupovat občanská sdružení a aktivisté. Pro Boha proč?! Vždyť už nyní jsou součástí procesu schvalování EIA, územního rozhodnutí a stavebního povolení. Památkáři jsou už dnes velmi přísní. Takto se jen docílí toho, že ta část nekompromisních lobbistů proti rozvoji bude ještě více děsit a vyhrožovat nejen úředníkům, ale už i památkářům. Budou dělat přesně to, čím komplikují ostatní procesy již dnes. Je to další krok pro zdražení bytů a zvýšení nájmů v kancelářích. Nic víc.
Po peripetiích s Pražskými stavebními předpisy to trochu začínat vypadat, že se s novým územním plánem Prahy odehraje něco podobného a nebude ani po roce 2020. Jak to ovlivní město?
Město už by se nemělo rozrůstat do plochy, ale mělo by se zahušťovat, v určitých částech růst do výšky (samozřejmě ne v historickém centru Prahy). Pokud nechceme investovat miliardy do nových silnic, tunelů, čistíren odpadních vod, nechceme zabírat další a další tisíce hektarů lesů a polí, musíme přijmout fakt, že se musí město zahustit, a to značně. Výstavba do výšky je řešení. Ve 21. století musíme přijmout fakt, že pokud chceme využívat komfortu města (zdravotní péče, kultura, služby, školství atd.), nemůže každý z nás požadovat v husté městské zástavbě potůček, naprosté ticho, nulovou dopravu, ale zároveň také tři vlastní parkovací stání a na zahradě chráněného sysla nebo běláska.
Která poslední stavba podle Vás přispěla k image Prahy nebo je prostě jen architektonicky povedená?
Zdánlivě banální otázka, ale zamyšlení mi chvilku zabralo. Ostatně, i to už je samo o sobě částečně odpovědí. Jako ještě nedávný projekt manažer mám za sebou úžasné projekty s Richardem Meierem, Ricardem Bofilem, švédským Tengbomem anebo českými architekty. Na všechny z nich jsem pyšný, zdráhám se ale říci, že by přispěly k zásadnímu posunu image Prahy. Všichni závidíme západním státům prosperitu a rozvoj, nalítáme miliony kilometrů, abychom viděli novou architekturu New Yorku, chceme vidět Calatravu ve Valencii, stavby Šanghaje, Dubaje. Pozitivně vnímám připravovaný projekt renovace okolí Masarykova nádraží, na kterém se podílela Zaha Hadid, ač bych si jako milovník moderní architektury přál ještě odvážnější pojetí třeba ve stylu jejího jiného projektu Sky SOHO v Šanghaji.
Kdo by měl být tím arbitrem, který rozhodne, zda takovou stavbu ano či ne? Asi by to neměla být veřejnost, politici, ale je schopno město být v tuto chvíli nositelem do nějaké míry nezpochybnitelného názoru?
I v minulých stoletích byla často veřejnost proti novým projektům. Nepamatuji si, kdy by veřejnost hlasitě volala pro podporu nějaké nové stavby. Lidem musíte často věci ukázat a dát, a až pak pochopí, že je chtějí využívat a mají je rádi. Nejlepší projekty vznikají tam, kde je svoboda a ne přemíra regulace, která ze všeho nakonec udělá nudnou, kompromisy znásilněnou kostku. Dnešní trh je naštěstí natolik náročný, že filtruje podprůměrné projekty a investoři již kladou velký důraz na funkčnost, architekturu nebo na ekologickou šetrnost svých projektů. O rozhodování politiků se odmítám vyjadřovat. Podívejte se, jak rozhodování politiků zatočilo s knihovnou od Jana Kaplického.
Čtěte další zprávy z pražského realitního trhu:
