Chaos. Slovo, které v současnosti vystihuje podobu spolupráce mezi developery, městskými částmi a hlavním městem v oblasti pravidel výstavby „něčeho navíc“. Developer staví, městská část by přitom chtěla u nových domů hřiště nebo školku, co s tím? Developeři nabízejí, že budou posílat peníze do fondu, chtějí za to ale od města nastavit jasná pravidla.
„Dosavadní neukotvený chaos způsobuje jen prodlužování procesu plánování a realizace výstavby, a také prodražování, což se negativně projevuje na rozvoji měst a má přímý dopad na jeho obyvatele,“ upozornil mluvčí Finepu David Jiroušek. Pravidla podle něj musí být jasná a vymahatelná.
V současnosti v nějaké podobě funguje spolupráce mezi developery a státní správou napříč metropolí, je ale živelná. Záleží v podstatě pouze na „volné“ dohodě mezi developerem a radnicí. Tento stav nevyhovuje ani jedné ze stran. Stavební zákon zná institut plánovací smlouvy, ale ten je obtížně využitelný a v Praze podle developerů přímo nepoužitelný. Navíc v novele stavebního zákona, kterou právě projednávají poslanci, už patrně nebude vůbec. „Chybí zde předvídatelná a pro všechny dlouhodobě platná pravidla, se kterými můžeme jako investor počítat ve svých nákladových kalkulacích,“ uvedl šéf Central Group Dušan Kunovský.
Současný stavební zákon podle Kunovského hovoří o plánovacích smlouvách jen velmi stručně a už tak úzce pojatý institut plánovací smlouvy ještě oklešťuje. „Praha má zákonodárnou iniciativu a je v situaci, kdy potřebuje nastavit jasná pravidla spolupráce s developery. Měla by proto této možnosti využít,“ doplnil.
Mapa deficitů
Praha si problém sice uvědomuje, ale téma prozatím spíše oťukává. Podle radní Petry Kolínské (Trojkoalice/SZ) řeší momentálně dohodu o efektivním uzavírání plánovacích smluv na schůzkách s developery. Souběžně vzniká mapa infrastrukturních deficitů, která by se měla stát podkladem pro uzavírání smluv s investory. „Smlouvy by měly vycházet ze strategie dosažení win-win řešení, které by mělo garantovat kladnou bilanci externalit pro město a současně utvářet kvalitní prostředí a podmínky v místech, kde hodlají investoři stavět – to znamená v důsledku zvyšovat hodnotu jejich investic, ale i kvalitu prostředí pro již stávající obyvatele,“ zmínila Kolínská.
Pražské byty podraží. Čtěte:
Developeři: Nové byty v Praze letos zdraží o pět až deset procent
V praxi by měl systém podle radní zajistit předvídatelnost, odpovídat na konkrétní požadavky území a měl by i být schopen zajistit adekvátní participaci obyvatel. Nynější situace je značně neprůhledná a nejednou se pohybuje i na hraně transparentní zákonnosti s ohledem na systémovou podjatost, míní radní. „Na druhou stranu se jedná o pokusy jdoucí správným směrem - nastavit spolupráci mezi samosprávou a investorem, který mimochodem získává hodnotu svých investic mnohdy právě z existující velmi kvalitní infrastruktury Prahy,“ poznamenala Kolínská. Současný systém je podle Kolínské nepředvídatelný a mnohdy závisí spíše na schopnostech vyjednávání než na potřebách konkrétních území.
Rozvojový fond
Jednou z možností je podle společnosti Central Group vytvořit městský rozvojový fond, kam by developeři posílali finance. Příspěvek by se měl odvíjet od hrubých podlažních ploch, které na pozemku vzniknou, a podle povahy projektu, tedy zda jde o byty, kanceláře nebo sklady. Městské části by pak z fondu čerpaly prostředky například na zkapacitnění technické infrastruktury nebo budování občanské vybavenosti. Výměnou za to by podle společnosti Central Group ale nesměly účelově bránit projektům například znemožněním průchodu přes své pozemky nebo zamezením vedení inženýrských sítí.
Výše platby by podle firmy také zohledňovala fakt, zda jde o výstavbu na nezastavěném pozemku nebo třeba o revitalizaci brownfieldu. „Takto konstruovaným jednotným příspěvkem by se vyloučily různé lobbistické tlaky a také případná podezření z podjatosti stavebních úřadů při rozhodování o povolení projektu, v souvislosti s jehož výstavbou nyní přijímá městská část od developera finanční nebo věcné plnění,“ uvedla mluvčí společnosti Marcela Fialková.
Z hrubých podlažních ploch na pozemku by se měla částka do rozvojového fondu vypočítávat také podle předsedy představenstva společnosti Trigema Marcela Sourala. „Budeme požadovat, aby byly prostředky použity na budování občanské vybavenosti nebo technické a dopravní infastruktury související s výstavbou. Bez této podmínky využití prostředků by z našeho pohledu šlo jen o další zdanění investorů, což by rozvoji města nepřispělo,“ uvedl Soural.
Pohlídat si investici
Podle ředitele společnosti Lordship pro Česko a Slovensko Václava Matouška není nápad s fondem ve svém principu špatný. „ Nicméně opět by vznikal fond, který bude někdo za nějaké náklady řídit. Mělo by se jednat o peníze, které budou použity na infrastrukturu v daném místě, například na zeleň, komunikace, inženýrské sítě, příspěvky na školky, školy nebo zdravotní zařízení,“ konstatoval Matoušek.
Co hrozí Praze bez územního plánu? Čtěte:
Bez územního plánu? Praze i Brnu tikají hodiny
Investor a developer by měl mít podle Matouška dále právo dohlédnout na svou investici a mít například možnost účastnit se tendru nebo dodat do tendru ověřené firmy.
Ohledně řešení příspěvku investorů do společného fondu by se Praha mohla poučit podle společnosti Central Group v zahraničí. „Podobnou cestou se pokusilo vydat Slovensko, ale dospělo jen na půl cesty, když zavedlo jednotný příspěvek do fondu, ale zároveň neřeklo B v podobě závazku na straně městské části a města,“ uvedla mluvčí.
Zkušenosti z ciziny, konkrétně Německa, dává za příklad i generální ředitel a předseda představenstva Ekospol Evžen Korec. „Město z vlastních peněz v daném velkém rozvojovém území vybuduje infrastrukturu a rovnou stanoví všem majitelům pozemků povinnost podílet se na těchto nákladech. Pokud vlastník parcely nestaví, tak tento poplatek platit nemusí. Ale v okamžiku, kdy vlastník či jiný developer zahájí na pozemku výstavbu, musí poplatek odpovídající jeho podílu na celém území zaplatit,“ upozornil Korec.
