Investor chce v jedné velké pražské městské části postavit bytový soubor. Místní radnice chce, aby developer postavil kromě rezidencí i park a hřiště. Investor souhlasí. Ideální konstelace, dalo by se říci.
Komunální politici se už naučili, že mohou od developerů chtít, aby na své náklady vybudovali i školku, park, hřiště, koupaliště – prostě to, co by mohlo novousedlíkům chybět a starousedlíky potěšit. Stavitelé si zase uvědomili, že vyšvihnout tisícovku bytů, inkasovat zisk a zmizet je z dlouhodobého hlediska krátkozraké. Úspěch Zelených v posledních komunálních volbách s heslem Zastavíme developery budiž důkazem. Jenže praxe obvyklá v městech na západ od nás se poněkud zadrhla.
Zmíněný uvědomělý investor teď přemýšlí, jak ten park a školku postavit a darovat městské části bez rizika, že někdo jeho bohulibý počin použije proti němu a zruší mu územní rozhodnutí nebo stavební povolení na celý bytový soubor. „Snad jim bude stačit park a hřiště zakreslené v projektové dokumentaci. Chápu, že nám politici nevěří, já jim ale nemůžu nic podepsat. Nebo bude muset stavební úřad vést stavební řízení v jiné městské části,“ přemítá.
V čem je problém? Pokud uzavře s radnicí písemnou dohodu, ta se může lehce stát dokumentem, na jehož základě bude nějaký zběhlý odpůrce stavby (a ten se vždycky najde) u soudu tvrdit, že stavební úřad v obdarované městské byl systémově podjatý, a nerozhodoval tedy dostatečně nezávisle a nestranně. Že by šlo o nějaký ujetý exces? Nikoli. Soudy už tak v minulosti rozhodly, pražští developeři se začínají bát podobné smlouvy uzavírat a chtějí, aby politici nastavili jasná pravidla spolupráce, jak ostatně už před dvěma lety slíbili.
Podjatý hybrid
Ačkoli se na první pohled může zdát, že by takové rozhodnutí soudu bylo naprosto nelogické, není to tak. Stavební úřady jsou sice přenesenou státní správou, prakticky jsou ale součástí radnic – tedy samospráv. Zaměstnanci stavebních úřadů jsou tedy ekonomicky a kariérně závislí na představitelích samosprávy – starostovi, radních a zastupitelích. A pokud starosta chce, aby se něco postavilo, či naopak, teoreticky má páky, jak stavební úřad ovlivnit. Téma systémové podjatosti stavebních úřadů v důsledku takzvaného smíšeného modelu státní správy začalo rezonovat před čtyřmi lety po přelomovém rozsudku Nejvyššího správního soudu.
Soud tehdy dospěl k názoru, že daný stav nezakládá sám o sobě systémovou podjatost – to by ostatně znamenalo paradoxní stav, kdy by se o stavbách, které chce stavět město Praha, rozhodovalo třeba v Brně – nicméně je jejím velkým rizikem. Šalamounský verdikt znamená, že soudy musejí vždy zkoumat konkrétní případ. Důvod k pochybnostem podle soudu nastává tehdy, když úředník rozhoduje o závažné věci, na které má samospráva zcela zjevně nějaký konkrétní zájem. Ten v praxi vyplývá podle soudu například z různých „mediálních vyjádření, předvolebních slibů, konkrétních investičních či obchodních počinů“. A takovým počinem je třeba právě dohoda radnice s investorem.
„Pokud by se investor zavázal městské části, že například postaví dětské hřiště a odevzdá jej této části, pak stavební úřad takové městské části je vyloučen z rozhodování o věci,“ říká advokát z kanceláře Kinstellar Jan Lehký.
Že zmiňovaný judikát může mít významný dopad na povolování staveb, se ukázalo nedávno na dosud nejslavnějším rozsudku o spalovně odpadů v Chotíkově u Plzně. Investor – Plzeňská teplárenská – musel přerušit dostavbu spalovny za více než dvě miliardy, jelikož krajský soud zrušil stavební povolení na základě systémové podjatosti úředníků kraje, kteří rozhodovali o odvolání proti územnímu rozhodnutí i stavebnímu povolení.
Hnutí Duha a Děti Země argumentovaly podjatostí krajského úřadu, jelikož kraj v roce 2010 uzavřel s investorem dohodu, v níž se zavázal stavbu podporovat. Rozhodovat pak musel Středočeský kraj. Tématem systémové podjatosti stavebních úřadů se zabývala loni v červnu i vláda. Ministryně pro místní rozvoj dostala do poloviny letošního roku za úkol navrhnout řešení.
Pro dobrotu, na… soud
„Kdybych chtěl, dokázal bych rozstřelit povolení na jakoukoli stavbu, kde uzavřel developer dohodu s obcí, ve které se zavázal, že jí něco daruje nebo pro ni něco postaví,“ chlubí se u sklenice piva „profesionální“ odpůrce staveb. Že nejde jen o silácké řeči, potvrzuje advokát z kanceláře Kinstellar Jan Lehký, který se specializuje na stavební právo.
„Pokud by se investor zavázal městské části, že například postaví dětské hřiště a odevzdá jej této části, pak stavební úřad takové městské části je vyloučen z rozhodování o věci. Pokud by přesto stavební úřad rozhodl, pak takové rozhodnutí může mít zcela fatální následky, protože bude zatíženo vadou řízení, která bude zpravidla důvodem pro zrušení napadeného rozhodnutí. Doba pro napadení rozhodnutí z důvodu systémové podjatosti je přitom relativně dlouhá,“ upozorňuje Lehký.
Koncepčním řešením by mohl být vznik samostatné soustavy stavebních úřadů oddělených od radnic. Takový nápad už tu v minulosti právě s ohledem na riziko systémové podjatosti byl, narazil ale na odpor starostů a bylo by to velmi nákladné. „Soudy dovodily existenci rizika systémové podjatosti na základě absence nezávislosti úředníků stavebního úřadu na politické reprezentaci. Pak by možná pomohlo, pokud by služební zákon nebo jeho obdoba platily i pro úředníky obecních, magistrátních nebo krajských úřadů,“ soudí advokát Lehký. V tuto chvíli ale žádný účinný recept, jak se najisto vyhnout potížím, neexistuje. Řešením ad hoc může být snad přenesení projednávání záměru na stavební úřad do jiné městské části nebo města, tomu se ale starostové celkem logicky brání právě proto, že chtějí mít svůj rajon pod kontrolou.
Funguje to!
Každý developer přitom, často už před akvizicí určitého pozemku, začíná cestu nikoli u dveří architekta, ale u starosty. Obě strany sondují, za jakých podmínek se z nich nestanou bojovníci na barikádě. Když se v Praze zbortil „systém Janoušek“, kdy jeden člověk pevnou rukou vládl všem stavbám, potřebuje mít developer samosprávu na své straně. Už proto, aby mu radnice jako účastník řízení nekomplikovala kýžená razítka, nechala jej napojit na svou infrastrukturu nebo mu neblokovala vedení sítí přes sousední obecní pozemek. A na rovinu – také proto, že starostové opravdu mají na „svůj“ stavební úřad vliv. Investoři jsou proto ochotni obětovat peníze (ostatně dřív je dávali na úplatky) na školku, park nebo komunitní centrum, když jim zajistí přízeň radnice, která na oplátku předvede občanům, že jim leží na srdci jejich blaho.
Praha peníze má, není ale do čeho kopnout. Čtěte více
Docela dobře to funguje například v Praze 12, která se dynamicky rozvíjí. Zastupitelé tam v roce 2012 přijali usnesení, že ten, kdo chce v městské části stavět, odvede poplatek nebo věcné plnění ve výši zhruba 800 korun za metr čtvereční vybudované plochy.
„Finský developer YIT přispěl městské části pěti miliony na vybudování komunitního centra. Společnost Karlín Group vybuduje mateřskou školku. Avestus dává radnici finanční plnění a pozemek, kde by měla vyrůst škola. Central Group dal deset milionů na vykoupení náměstí v Komořanech, přidá ještě dětské hřiště, park a téměř stovku parkovacích stání na Kamýku,“ vypočítává bývalá starostka a současná radní pro územní rozvoj v Praze 12 Daniela Rázková.
Tak nás konečně zapřáhněte
Praxe uzavírání dohod s developery je dnes běžná po celé Praze, ovšem i v jiných městech a malých obcích. Je však roztříštěná, nemá jasně danou formu a pravidla a nejvíc záleží asi na vyjednávacích schopnostech komunálních politiků. Zároveň je právně trochu „na vodě“. Stavební zákon zná sice institut plánovací smlouvy, ten je ale obtížně využitelný, v Praze přímo nepoužitelný. Navíc v novele stavebního zákona, kterou právě projednávají poslanci, už patrně nebude vůbec.
Současný stav je ovšem nepohodlný pro obě strany. Jednoho starostu dokonce vyšetřovala policie, zda nebyla taková dohoda – od Ekospolu měla dostat městská část dar 2,5 milionu korun – uplácením. Developery to celkem pochopitelně rozčiluje, paradoxně se teď tedy oni začínají domáhat, aby si politici vzpomněli na své povolební proklamace, že je „konečně zapřáhnou“ – vytvoří vzor plánovací smlouvy a systém platný pro všechny a po celé Praze. „Praha má zákonodárnou iniciativu a je v situaci, kdy potřebuje nastavit jasná pravidla spolupráce s developery. Měla by proto této možnosti využít,“ říká šéf společnosti Central Group Dušan Kunovský.
Developeři mají docela jasnou představu, ideálně by mělo město vybírat poplatek z hrubé podlažní plochy, kterou postaví. Ten by potom měl ovšem směřovat do veřejné vybavenosti lokality, kde operují. Oplátkou očekávají, že jim město ani městská část nebudou házet klacky pod nohy. Vypadá to celkem jednoduše, když se ale o něco podobného pokusili na Slovensku, výsledek se jaksi nepovedl. Možnost zavést developerský poplatek od deseti do 35 eur za metr čtvereční prosadil do zákona starosta Košic a Bratislavy. Košice toho zatím nevyužily a v Bratislavě se městské části pohádaly s centrální radnicí, v jakém poměru by si měly peníze rozdělit.
Přečtěte si také:
Opozice Prahy 4 kritizovala radnici za fungování městské firmy. Vadí jí i přístup k developerským projektům
Musíme v Praze zprovoznit brownfieldy, říká primátorka Krnáčová
