Když finanční krize v USA doputovala do Evropy a ukázala Česku svoji ošklivou dovezenou tvář, odpověděl jeden z členů bankovní rady ČNB na otázku, jak daleko jsme byli od plného nafouknutí domácí realitní bubliny, lakonicky: „Tak dva tři roky.“ Lze to brát spíš jako bonmot, ovšem historicky zažíváme od začátku tisíciletí už třetí cenovou expanzi. Ta první přitom souvisela s rozhýbáním trhu s hypotékami a očekáváním vstupu Česka do EU, s nímž se spojoval velký nárůst cen, který se nedostavil, ceny naopak mírně klesly.
Druhá epizoda přišla až s ekonomicky rekordními roky 2005 až 2007, kdy podle dobových dat Českého statistického úřadu stouply ceny realit v roce 2006 o vysokých 14,1 procenta, a v následujícím roce dokonce o 31,1 procenta. Přitom konjunktura „zvedala všechny loďky“ a ceny rostly i v méně prosperujících regionech, které „doháněly“ vývoj, aniž by se kdy cenové hladiny doopravdy sblížily.
Česko kopíruje jiné trhy
Nynější, v pořadí už třetí cenový vzestup začíná opět s ekonomickým oživením. Praha je již výrazně nad posledním vrcholem, za ní následuje Brno a „oblíbená“ města s migračním přírůstkem, zatímco ve strukturálně postižených oblastech s odlivem obyvatelstva se trh stále ještě nehýbe.
Přečtěte si také o realitních bublinách:
Svět straší realitní bubliny
Samotná nerovnoměrnost vývoje překvapující není, Česko v tom kopíruje řadu jiných trhů. Ekonomická gravitační síla jednotlivých aglomerací se promítá do cen, zvlášť v prostředí s velmi nízkými úrokovými sazbami, které zpřístupňují bydlení širšímu okruhu zájemců. České banky ovšem nikdy běžně nenabízely „zero down“ hypotéky (bez depozit), natožpak více než stoprocentní hypotéky s jednorázovou splátkou jistiny („zero down, interest only“). A že by daly hypotéku komukoli, komu je možné nahmatat pulz, to říct také nelze.
Nízké úrokové sazby při rostoucích příjmech v posledních dvou letech samozřejmě musely s poptávkou i cenami zacvičit, ale kvalita hypotečního portfolia je velmi dobrá a potíže se splácením má mizivé procento dlužníků.
Snaha ČNB regulovat poptávku prostřednictví makroobezřetnostního ukazatele LTV (ošklivý technický termín, jen co je pravda), stanovujícího maximální výši hypotéky k odhadní hodnotě zastavené nemovitosti, je svého druhu prevencí, aby hypoteční trh nezdivočel. Nicméně v případě Prahy jsou silné důvody nárůstu pořizovacích cen, ale i nájmů spíše na straně nabídky.
Mimořádná schopnost české legislativy komplikovat stavební předpisy je vlastním tvůrčím příspěvkem Prahy dovedena do své dokonalosti. Poté, co byla vyčerpána zásoba nových bytů „na skladě“, totiž velmi malý počet udělovaných stavebních povolení zdaleka nedovede saturovat poptávku, takže ceny rostou a porostou, jak se dočtete na jiném místě tohoto vydání Eura.
Dojíždění zase komplikují ucpané silnice a hlavně chybějící záchytná parkoviště jak na okrajích Prahy, tak v jejím širším okolí u vlakových nádraží. Příměstská doprava by přitom mohla být asi nejkrásnějším příběhem renesance železnic, kdyby bylo kde zaparkovat. Všude jinde by to bylo ideální zhodnocení drážních pozemků a lukrativní byznys, ne tak u nás.
Průstřel vlastní nohy
Další faktor, který situaci na nabídkové straně zhoršuje, je fakticky dán atraktivitou Prahy jako turistického centra. Tisíce bytů pořizovaných jako investice ve skutečnosti neslouží nájemnímu bydlení, ale krátkodobým pronájmům turistům prostřednictvím rezervačních platforem, což není zanedbatelné. V žebříčku nejpopulárnějších destinací Airbnb je letos Praha na devátém místě – celosvětově.
Výsledkem je ošklivý průstřel vlastní nohy, protože neroste ani bydlení uvnitř Prahy (brownfi eldy mají celkovou výměru deset kilometrů čtverečních, takže pár set tisíc obyvatel), ale ani v jejím širším okolí.Jistěže existuje skupina, které tento stav vyhovuje (zvedá to ceny stávajícím majitelům nemovitostí), ale tohle pojetí ekonomického rozvoje pražské aglomerace je dokonalou antikoncepcí.
Řekněme si, jak to je: zaražený rozvoj největšího českého města představuje významnou bariéru tvorby bohatství a ve skutečnosti ochuzuje celou zemi. Škodolibost není namístě, ale hlavně není ku prospěchu – z neschopnosti pražského politického managementu neprofitují ostatní města v Česku, rozhodně nejde o hru s nulovým, ale s negativním součtem. Jestli se něco potvrzuje napříč ekonomickými dějinami, pak to, že motorem produktivity a růstu byla centra obchodu, dnes by se řeklo globalizovaná města, a takové tady máme (bohužel) jenom jedno.
Radost v Brně
Města, která dovedou pravidelně obnovovat svoji ekonomickou strukturu, prokazují ohromnou vitalitu. Co bylo důležité v pozdně středověké Evropě, je většinou důležité a prosperuje dodnes – Flandry jsou bohaté, Londýn je bohatý, Paříž je bohatá, severoitalská města jsou bohatá, většina měst bývalé hanzy je bohatá. New York pořád vibruje, stejně jako celá oblast Kansai v Japonsku. Nevznikla náhodou, většinou jako centra obchodu, mají gravitační sílu a přitažlivost a Praha je jedním z nich. Nejde-li rozumně zapustit kořeny v Praze, je možné udělat výhybku do ciziny, čímž migrace talentů uvnitř a do České republiky dostane mezinárodní rozměr.
Vídeň zdvojnásobila počet obyvatel z jednoho na dva miliony během čtyřiceti let do roku 1910. Dnes má metropolitní oblast 2,6 milionu obyvatel, to znamená třetinu obyvatel Rakouska – a je to město, které pravidelně obsazuje top příčky v celosvětovém žebříčku.
Brno je vynikajícím příkladem ohromné strukturální změny vlastní ekonomiky, nabalené na kvalitní vysoké školy, a dává velký důvod k radosti ze své inkubace mladých a nadějných technologických firem. Samozřejmě má smysl investovat do dalších regionálních center, a štědře, ale je iluzorní, že dosáhnete stejného růstu HDP na obyvatele České republiky, když zarazíte v rozvoji Prahu.
Prahu nemusíte mít rádi, ale její ekonomický potenciál potřebujete i v posledním údolí. Můžete být lokální patriot, ale nesmíte být blbec.
O bydlení dále čtěte:
Solidní nejistota
