Česká národní banka (ČNB) ohlásila limity, jež by měly omezit poskytování hypoték klientům, kteří na ně svým čistým příjmem nedosáhnou. Důvody jsou nasnadě - model ČNB ukazuje, že trh je přehřátý asi o 15 procent, takže dosavadní doporučení poměru úvěru k hodnotě zastavené nemovitosti (LTV 90 procent, přičemž v pásmu LTV 80 - 90 procent by nemělo být úvěrů více než 15 procent) vychází tak tak.
Nové ukazatele v podobě doporučeného limitu ve výši devítinásobku čistého ročního příjmu (LTI), respektive 45 procent dlužní služby k čistému měsíčnímu příjmu (LSTI) jsou mírnější, než se avizovalo před rokem (osminásobek LTI, respektive 40 procent LSTI), navíc limity by měly banky zohledňovat od 1. října 2018.
Někdy má smysl ohlašovat nové regulativy s předstihem, v tomto případě se dá očekávat, že poskytovatelé i prodejci bytů této lhůty využijí ke zvýšení obchodů na poslední chvíli, než „spadne klec“. Simulovat objem nových úvěrů před první říjnem a po něm, až začnou regulace platit je ošidné, minulost totiž vypadala takhle:
Nějaké simulace si pochopitelně ČNB udělala (viz níže), jenže tohle je dynamický systém, kde minulá data nemusejí dobře predikovat budoucí vývoj, protože se mění jak struktura žadatelů, tak i ceny. Navíc je zde to časově limitované okénko příležitosti do 1. října. Co stojí za poptávkou, která se promítá i v cenovém vývoji, je zjevné, a nemá cenu se přít o to, že nízké úrokové sazby a celkově uvolněná měnová politika vždycky v cenových boomech sehrávala roli.
V Česku s jeho konzervativním postojem k investicím působí nákup bytů jako investičního zboží - podle informací od některých velkých developerů v Praze představuje investiční poptávka až 40 procent celkových prodejů. Jenže tenhle typ klientů se často „nepákuje“ hypotékou, takže se jich žádné regulace typu LTV, LTI, či LSTI netýkají. Naopak platí celou hodnotu „cash“, hledají alternativní výnos oproti téměř nulovým výnosům z depozit, a nemovitosti považují za bezpečné investice, které nabízejí přece jen lepší zhodnocení v případě pronájmu.
Co říkají na zpřísnění hypoték ekonomové? Podívejte se na Euro TV:
V turisticky atraktivních lokalitách se pak nabízí možnost krátkodobých pronájmů přes platformy typu Airbnb, což už představuje přinejmenším v Praze dostatečně velký trh na to, aby se kolem něj vytvořila celá servisní infrastruktura spojená s obsluhou klientely, úklidem, praním atd.
Tohle všechno samozřejmě přispělo svým dílem k tomu, že ceny bydlení jsou zejména v Praze vytlačovány do výše, kdy ukazatel LTI a LSTI bude mít potíže naplnit žadatel s dvojnásobkem průměrného pražského příjmu, který přitom nechce luxus, ale byt ve čtyřicetiletém paneláku po rekonstrukci na některém lepších pražských sídlišť typu Pankrác. I tam už nabídkové ceny hravě přerůstají hranici čtyř milionů korun. Přitom tohle je v podstatě sociální bydlení - nové projekty s parkováním v podzemních garážích atd. jsou cenově úplně někde jinde.
Sami si poměrně jednoduše dohledáte, proč tomu tak je, když si kliknete na excelovské soubory o bytové výstavbě v ČSÚ, kde najdete mimo jiné i časovou řadu vývoje dokončených bytů ve všech obcích v Česku od roku 1997, Prahou počínaje a poslední vesnicí na česko-polsko-slovenských hranicích konče. Na trh přichází mnohem méně bytů než v minulé dekádě, přičemž vrchol byl v Praze 9422 bytů v roce 2007, ke kterému se od té doby nepodařilo přiblížit ani vzdáleně (v roce 2016 pouhých 6092 bytů).
Vídeň průměrně staví asi 13 tisíc bytů ročně; je sice asi o polovinu větší, jenže v Praze se ročně od roku 2010 povoluje výstavba tak 3500 bytů, což nestačí ani náhodou. Deficit bytů tak v čase narůstá a podle odhadů developerské společnosti Central Group přesáhl 17 tisíc jednotek. Cenová eskalace je pak jasným následkem. Při odpovídající nabídce by byly ceny bytů podle stejného zdroje zhruba o čtvrtinu nižší, což by se promítlo i do nájmů.
Přečtěte si další komentáře Miroslava Zámečníka:
