Koupě bytu není jen o výnosu, ale i o odpovědnosti, je přesvědčen Milan Roček, provozovatel portálu Cenovamapa.org.
Vyplatí se i dnes, kdy roste cena bytů raketovým tempem, investovat do nemovitostí? Web Euro.cz si na toto téma povídal s Milanem Ročkem, jednatelem Společnosti pro Cenové mapy, která dlouhodobě sleduje trh bydlení.
Ve svém pohledu na investici se Roček neomezuje pouze na čísla. V rozhovoru přemýšlí i o tom, jakou odpovědnost na sebe bere člověk, který se rozhodne na „vlastní cihle“ vydělávat. „Podle mého názoru nastává situace, kdy začne být nezbytné, aby se výhodnost, nebo nevýhodnost investice začala posuzovat právě i celkovou společenskou prospěšností, nebo lépe řečeno, aby se přestaly vyplácet investice do defraudace společného mikroprostoru, protože co škodí přímo nebo nepřímo dalším lidem, by mělo být zapovězeno,“ říká Milan Roček.
Je podle vašich výpočtů stále - i při současných cenách - výhodnější si koupit byt než bydlet v nájmu?
To, zda bydlet ve vlastním, nebo v nájmu, přestává být, v posledních dvou letech otázkou „výpočtu výhodnosti“, ale spíše otázkou, jak si lze vůbec pořídit bydlení. Neexistují zde totiž dva typicky protichůdné, ale porovnatelné trhy, mezi kterými by si člověk mohl vybrat, jak dlouhodobě řešit své bydlení. Zda bydlet v nájmu, nebo ve vlastním.
Jde o to, že v České republice dnes významně převažuje vlastnické bydlení nad nájemním. Do vlastnického bydlení (byť kolektivní formou) můžeme totiž započíst i družstevní vlastnictví. A není to jen otázka nějakého trendu nebo oblíbenosti, je to aktuálně prostý fakt, který vznikl masovou privatizací bytového fondu a zrušením většiny forem dočasného bydlení (firemních nebo například nemocničních ubytoven).
Byla z tohoto pohledu masová privatizace bytů chybou?
S odstupem deseti a více let je stále více zřejmé, že plošná privatizace bytového fondu nebyla nejšťastnějším řešením, protože města v podstatě ztratila možnost korigovat cenu bydlení například v oblasti sociálního bydlení nebo bydlení pro potřebné profese státních zaměstnanců, jako jsou hasiči, učitelé, policie nebo lékaři a zdravotní personál.
Dovolená na statku v Česku upadá. Stát to chce změnit
Stát tak postupně ztratil schopnost motivovat nepeněžní formou profese, které potřebuje pro „obsluhu“ v obecně prospěšných oblastech státních a sociálních služeb. Současně ale přestala existovat celá oblast „institucionálních pronajímatelů“, tedy velkých, ne nutně komerčních vlastníků bytových domů, ve kterých by bylo možné si byt pronajmout. A nová oblast pronajímatelů bytových domů zatím prakticky nevznikla.
Kdo tedy dnes pronajímá byty?
V oblasti nájemních bytů tak dnes vytváří nabídku většinově vlastníci bytových jednotek (ne celých bytových domů), kteří si pořídili jeden nebo více bytů jako dlouhodobou investici. Tito lidé přirozeně vytvořili stranu nabídky, která je ale velmi roztříštěná a velmi různorodá. Najít dnes kvalitní byt ve stabilním bytovém domě s plánem žít v něm například deset a více let, je téměř utopie. Právě tato absence stabilního a předvídatelného trhu s nájemním bydlením znamená podle mne hlavní překážku v rozhodování v současnosti, kdy ceny bytů ke koupi významně vzrostly. Otázka výhodnosti se tak podle mne přesouvá pouze z peněz i na další faktory, zejména na to, že moc nemáme alternativu právě v nájemním bydlení.
Kde je podle vašich čísel nejvýhodnější si koupit byt na investici?
Podle dat, která dlouhodobě sledujeme v portálu Cenová Mapa, dnes spekulovat při koupi nemovitosti na další růst ceny již není na místě nikde v Česku. A určitě je třeba při úvaze o investici do bytu – tedy koupi bytu za účelem investice – velmi dobře přemýšlet a porovnávat řadu vlivů a faktorů. Nejde tak dát „jednoduché doporučení“ kde se vyplatí koupit. I o této investici je potřeba přemýšlet jako o každé jiné. Tedy proč by měl být v dané lokalitě stabilní příjem z nájmu, v jaké výši, co se v lokalitě děle, kam se lokálně vyvíjí zaměstnanost nebo schopnost splácet úvěry, jaký je v daném místě poměr například exekucí na počet obyvatel, zda tam budou v budoucnu převažovat spíše pozitivní, nebo negativní vývojové vlivy a jaké.
Realitní bublina v Pařížské: byt v centru Prahy vyjde až na 260 tisíc Kč za metr
Můžete mít dvě stejně velká města v podobné lokalitě a v jednom vznikne příznivá konstelace pro bydlení a ve druhém ne. Prostě v jednom může převažovat z nějakých vnějších i vnitřních vlivů potřeba tam bydlet a ve druhém ne. A o tom je třeba přemýšlet, ne jen koupit cokoli, co je k mání. Dlouhodobě se snažíme vyhodnocovat maximum dostupných vlivů a ty pak může v aplikaci Cenová Mapa vyhodnocovat ten, kdo chce do nemovitostí investovat. A to i běžný člověk, realitní makléř, znalec, případně profesionální investor nebo developer.
Jaký očekáváte vývoj v otázce nákupu bytu na investici?
Investici do nemovitosti by měl kdokoli vyhodnocovat v mnohem širším kontextu. Nejen z těchto dvou hledisek, tedy krátkodobého – výnosu z nájmu, nebo dlouhodobého – předpokládaného růstu v dlouhém čase. Investice do nemovitosti by měla respektovat i řadu dalších sociálních souvislostí.
Máme takový hloupý zvyk, že vše vidíme pouze optikou „svého vlastního profitu“, a zapomínáme na to, že žijeme v nějakém lidském společenství a že by náš vlastní prospěch měl být minimálně v souladu s prospěchem našeho blízkého okolí. A vůbec by již neměl být v rozporu s naším okolím nebo mu přímo škodit.
Můžete to rozvést?
Na aktuálním vývoji cen nemovitostí můžeme názorně vidět řadu případů investorské sobeckosti a sebestřednosti, která zásadně ovlivňuje okolí, tedy místo, kde někdo investoval, a současně lidi, kteří tam doposud žili, jejich život a jejich majetek. Uvedu dva protichůdné příklady. Oba krátkodobě vydělají „spekulativnímu investorovi“ a oba současně znepříjemní život sousedům a lidem žijícím v nejbližším okolí. Jeden má navíc za důsledek pokles cen nemovitostí v okolí a druhý naopak nepřiměřený nárůst.
Ubytováváte přes Airbnb? Daně platíte jako podnikatelé
Příklad první: Spekulativní investor koupí prázdný bytový dům, bývalý hotel nebo ubytovnu někde v menším poklidném městě (je jedno zda v severních Čechách, kde je to nejčastější, nebo třeba na střední Moravě). Nastěhuje do něj nepřizpůsobivé lidi a začne inkasovat dávky na bydlení pro tyto lidi. Začne obchodovat s chudobou. Z poklidného místa se během několika měsíců může stát místo, kde se skoro nedá žít. Navíc se z něj ale nedá odstěhovat, protože dům nebo byt v takovém místě se nedá prodat, a pokud ano, jeho cena určitě klesne.
A ten druhý příklad?
Spekulativní investor koupí jeden, dva, tři byty s cílem pronajímat je krátkodobě přes Airbnb. Do bytů, typicky v bytovém domě, kde doposud bydleli pouze lidé, kteří tam žili, najednou vpadnou naprosto cizí lidé, každý týden někdo jiný. Ne proto, aby tam bydleli, ale aby se tam bavili, protože jsou tam na dovolené. Od nich nelze očekávat, že budou respektovat „domovní řád“, neznají jej. Jsou vlastně v hotelu… i zde se z poklidného místa během několika měsíců může stát místo, kde se skoro nedá žít. Každotýdenní pitky mladých teenagerů, pozvracené výtahy, nepořádek, hluk. A navíc, cena bytů v lokalitách, kde je zájem o koupi byt na investici přes Airbnb, roste rychleji než jinde, protože zisk z krátkodobého pronájmu je vyšší a rychlejší, takže dlouhodobé obyvatelstvo se postupně vytrácí.
Oba tito investoři mají jedno společné – asi nikdy neplánovali, že by se měli o pořízené nemovitosti starat v duchu, že budou svou nemovitost obývat sami, že budou sdílet společný prostor s dalšími lidmi, kteří tam žijí. A proto jim je jedno, jak změní své okolí. Dělají to pro krátkodobý zisk, který by měl být co nejvyšší. Po nich potopa. Chybí jim jakákoli společenská odpovědnost, která by měla být u každého člověka spjatá se sdílením společného mikroprostoru jakým je např. bytový dům nebo ulice.
Dá se s tím něco dělat?
Podle mého názoru nastává situace, kdy začne být nezbytné, aby se výhodnost, nebo nevýhodnost investice začala posuzovat právě i celkovou společenskou prospěšností, nebo lépe řečeno, aby se přestaly vyplácet investice do defraudace společného mikroprostoru, protože co škodí přímo nebo nepřímo dalším lidem, by mělo být zapovězeno.
Musí platit, že svoboda jednoho končí tam, kde začíná omezovat svobodu druhého. Toto téma se týká již velkého množství lidí. Příliš mnoha lidem dopadá „parazitování spekulativních jednotlivců“ do jejich života. Lehce se můžeme přiblížit k situaci, kdy budou vznikat stovky právních sporů od „porušování občanského soužití“ počínaje po náhradu škody konče. Proto jsem přesvědčen, že investice do nemovitostí by měl člověk zvažovat až tehdy, pokud je současně schopen mít i určitou míru společenské odpovědnosti, protože takovou investicí bude nevyhnutelně ovlivňovat i další lidi.
Čtěte také:
Pronájem bytu: jak se daní příjem?
