Česká národní banka od 1. října 2018 zpřísňuje doporučená pravidla pro poskytování hypoték. Začnou se uplatňovat limity pro ukazatele příjmů a zadlužení. I když se jedná pouze o doporučení centrální banky, budou se jimi banky podle finančních expertů řídit. Nové podmínky by podle odhadu odborníků měly znemožnit získání hypotéky asi pětině domácností, které na ni ještě do konce září dosáhly.
Nově se od 1. října nastavuje limit pro celkové zadlužení žadatele o hypotéku, a to ve výši devítinásobku čistého ročního příjmu.
Dále je stanoven limit pro maximální objem splátek, takže součet splátek všech závazků nebude moci překročit 45 procent čistých příjmů uchazeče o hypotéku.
Novými pravidly reaguje ČNB především na vysoké ceny nemovitostí na českém realitním trhu, které podle jejích odhadů na konci roku 2017 překračovaly svou reálnou hodnotu o 14 procent.
V souvislosti s „přemrštěnými“ cenami nemovitostí se zvedají i výše hypotečních úvěrů a rizika pro finanční stabilitu domácností i poskytovatelů hypoték.
Preventivní doporučení ČNB má zabránit tomu, aby se v případě ekonomické recese kvůli růstu úrokových sazeb nebo nezaměstnanosti dostaly domácnosti do problémů se splácením úvěrů.
NAŠE RADA:
Nová pravidla hypoték
Stěhujete se? Co je třeba pro změnu trvalého bydliště
Zpřísnění hypoték 2018
V současnosti ale klientům bank, kterým končí fixace u hypoték, dramatický růst splátek podle mínění finančních expertů od 1. října 2018 v souvislosti s novými pravidly ČNB nehrozí.
„Oproti nejnižším sazbám jsme dnes asi o jeden procentní bod výše a na konci roku by sazby mohly vystoupat ke třem procentům. Nárůst splátky 2milionové hypotéky s 30letou splatností při růstu sazby z 1,79 procenta na 2,89 procenta činí asi tisíc korun,“ komentuje situaci David Eim, místopředseda společnosti Gepard Finance.
ČNB začala zpřísňovat poskytování hypoték již v roce 2016, kdy znemožnila poskytování 100procentních hypoték.
Postupně se maximální poměr mezi zástavní hodnotou nemovitosti a výší úvěru (LTV) snížil na současných 90 procent, přičemž podíl hypoték v pásmu LTV mezi 80 a 90 procenty by neměl překročit 15 procent objemu všech poskytnutých hypotečních úvěrů.
Od 1. října 2018 budou banky při poskytování hypoték muset zohlednit další doporučení týkající se poměrových ukazatelů příjmů a zadlužení, takzvaných DTI a DSTI.
| DTI a DSTI - co znamenají tyto ukazatele |
|---|
| DTI (Debt To Income): Jedná se o poměr sumy dluhů k výši ročních příjmů. Podle nového doporučení ČNB by DTI nemělo překročit hodnotu devět. To znamená, že žadatel o hypotéku by neměl dlužit více než devítinásobek svého čistého ročního příjmu. S příjmem 25 tisíc měsíčně tak například bude možné získat hypotéku ve výši až 2,7 milionu, ale jen s podmínkou, že nemáte další jiné dluhy. |
| DSTI (Debt Service To Income): Jedná se o poměr celkového součtu všech splátek úvěrů vůči úhrnu příjmů žadatele. DSTI podle nového doporučení nesmí přesáhnout 45 procent. Například při příjmu 25 tisíc korun měsíčně je tak možné splácet maximálně 11 250 korun a do této sumy se musejí vejít veškeré další případné splátky jiných úvěrů. |
| Nepřehlédněte: Doporučení ČNB připouští také možnost specifických případů, kdy se mohou limity překročit, stejně jako u LTV. V případě DTI a DSTI by to ale nemělo být více než u pěti procent vydaných úvěrů. |
Kolik žadatelů o hypotéku nová doporučení zasáhnou, finanční experti zatím přesně nevědí. Očekávají však, že vyřadí mnoho zájemců zavázaných krátkodobými spotřebitelskými úvěry či kontokorentem.
„Nové limity DTI a DSTI mohou být značně omezující pro samožadatele nebo žadatele již zadlužené. Pro rodiny s více dětmi se ale nejedná o významné omezení jednoduše z toho důvodu, že rodina je již limitována vlastními náklady domácnosti. Významnější dopad na dostupnost hypoték nicméně má již déle trvající restrikce LTV,“ míní Eim.
TIP:
Hypoteční kalkulačka
Nové omezení ČNB Podle Eima nutně neznamená, že bude vlastní bydlení nedostupné: „Lidé se častěji budou muset zajímat o cenově dostupnější nemovitosti nebo méně atraktivní lokality pro bydlení.“
Existují i kritičtější scénáře. „V praxi nové podmínky doručené ČNB znemožní získání hypotéky asi pětině domácností, které na ni ještě do konce září 2018 dosáhnou. Zasaženy budou zvláště mladé rodiny s dětmi. Hypotéka se po letech opět stane celkem luxusním zbožím,“ přidává svůj názor analytik společnosti Czech Fund Lukáš Kovanda.
Nová pravidla, která budou platná od 1. října 2018, jsou pouze doporučením ČNB, které oficiálně není pro banky závazné.
„I když se jedná o doporučení, budou se jimi banky zcela jistě řídit. Banky zavádějí omezení do svých kalkulací průběžně. Některé již začaly nové limity DTI a DSTI uplatňovat, jiné čekají na co nejzazší termín,“ uzavírá hypotéční predikci Eim.
Vývoj sazeb hypoték
Průměrná úroková sazba hypoték na českém finančním trhu v roce 2018 zaznamenala postupný mírný růst. Podle doposud uzavřené statistiky Fincentra Hypoindexu v srpnu stoupla na 2,53 procenta z červencových 2,50 procenta. V lednu 2018 přitom byla na úrovni 2,28 procenta.
Na rekordním minimu byla sazba hypoték v prosinci 2016, a to na 1,77 procenta.
Čtěte také:
Nájemní smlouva: vzor, prodloužení. dodatek
