Jeden z nových trendů budou díky nájemnímu bydlení větší byty, říká Tomáš Pardubický. Jak se bude vyvíjet přehřátý trh s nemovitostmi a mohou se osvědčit opatření, která navrhují politici? Čtěte velký rozhovor se šéfem developerské společnosti Finep.
Stát má podle ředitele Pardubického dvě možné cesty - cukr a bič. „Buď bude motivovat trh, aby byl flexibilní, aby stavěl a aby pronajímal za zajímavé ceny. Nebo budeme trh regulovat. To znamená, že ty, kteří staví, budeme dále zatěžovat dalšími poplatky, budeme vybírat místo trhu jednotlivé kategorie obyvatel a podobně. Zatím to vidím tak, že všechny ty úvahy o fungování nájemního bydlení zatím směřují primárně do oblasti regulace,“ říká Pardubický. A to podle něj znamená další zdražování bytů.
S tím, jak zdražují nemovitosti, se hodně mluví o nájemním bydlení, ať už o tom, jestli by ho měla začít stavět města nebo jako o investičním nástroji. Je tu prostor i pro developery?
Dnes se hodně míchá role developera, investora a stavitele. Je důležité si uvědomit, že do tématu nájemního bydlení začínají vstupovat zcela noví hráči. Nemyslím si, že developeři se stanou hybnou silou v nájemním bydlení. Tou budou ti, kteří finančně rozhýbou trh s nájemním bydlením. Z naší zkušenosti jsou takovou silou zejména penzijní fondy, pojišťovny a podobné velké finanční instituce. Obecně bych řekl, že to budou institucionální investoři fondového typu. Když se na to podívám z pozice developera, naší silnou stránkou v rámci nájemního bydlení je znalost procesů. Od reálného chodu výstavby rezidenčních domů až po to, jak se liší byt, který je na nájem, od toho, který je pro vlastní rodinné bydlení. To znamená, že my můžeme institucionálním investorům nabídnout produkt pro jejich vlastní byznys.
Bude se „produkt“ nějak měnit, pokud bude vzhledem k cenám bytů do budoucna pro skupinové investory nájem zajímavější?
Bude se možná měnit skladba bytů, která se zde historicky buduje v posledních pětadvaceti letech, tedy byty kategorie 2+kk. Tady bych, s dovolením, udělal takový mentální odskok na téma, co se staví a proč. Největší stavební boom byl za komunismu, stavěly se paneláky. A tyto domy se stavěly pro zaměstnance a jejich rodiny. Stavěla se 3káčka, to byl hlavní produkt, k tomu pár 4káček a pár 2káček. Po revoluci se ukázalo, že se mění styl života a že lidé hledají víc flexibility a řeší více cenu. Bylo to logické, protože z konceptu dekretů se přešlo na vlastnické byty. Proto se od revoluce staví v nadpoloviční většině 2káčka. A, když by se k tomu vzala 1káčka, tak tyto dvě kategorie dnes tvoří téměř 70 procent celé produkce v Praze.
V momentu, kdy se začneme bavit o nájemním bydlení, zase se vracíme více ke konceptu průřezu společnosti, což jsou i větší rodiny. Tedy i ty rodiny, které v současné době již absolutně nedosáhnou při dnešních cenách na byty. Takže předpokládám, že jeden z nových trendů, který nás čeká, budou díky nájemnímu bydlení větší byty. Dnes, když se podíváte na nabídku na jakýkoli realitní server, mají naprostou dominanci malé byty. Když budete hledat byt pro čtyřčlennou rodinu, se zlou se potážete, protože nabídka je fakt omezená. Naše úvahy pro další vývoj trhu jdou tedy i touto cestou.
Čím dál nedostupnější bydlení: Praha už je dražší než Mnichov
Přispějí k rozvoji nájemního bydlení i města a stát? Takové tendence pod vlivem bytové krize jsou zřejmé.
Když jsem se díval na programové prohlášení vlády, získal jsem pocit, že se nájemní bydlení začíná infikovat termínem sociální bydlení. Pro mě je nájemní bydlení forma dostupnosti bydlení pro všechny kategorie obyvatel v dobách, kdy z jakýchkoli důvodů přestává fungovat to vlastnické. To je třeba současnost, kdy se ceny dostaly na úroveň, která hraničí s kupní sílou obyvatel. Sociální bydlení pro mě nese aspekt politiky, kdy někdo centrálně, ať už na úrovni města nebo státu, začne určovat kritéria, kdo má být v tomhle tržním boji zvýhodněn.
Znervózňuje mě, když čtu diskuse o sociálním bydlení. Všude čtu o potřebě dostupnosti pro rodiny, dostupnosti pro zaměstnance, kteří jsou potřební, ale nikde jsem se nedočetl, kdo to tedy vlastně je. A mě by velice zajímala strategie lidí, kteří hovoří o sociálním bydlení, a především, koho vnímají jako toho potřebného - jestli těmi potřebnými je ukrajinská lékařka, která se potřebuje přestěhovat do Prahy a pracovat zde v nemocnici, nebo jestli je to indický vědec, protože chceme mít na vědě postavenou společnost, anebo je to česká rodina nebo český student, který po škole jde pracovat do oblasti energetiky, nebo český policista, učitelka či státní úředník. Tohle jsou kritéria, která bych rád slyšel před tím, než někdo začne hovořit o tom, že chce stavět sociální bydlení.
Myslíte si, že si tu otázku takhle někdo položil?
Právě že si myslím, že si ji bohužel nikdo nepoložil a že si ani nikdo neuvědomuje, že zde máme poptávku po desítkách tisíc nájemních bytů zahrnující všechny kategorie, které jsem vyjmenoval. Stát má dvě možné cesty - cukr a bič. Buď bude motivovat trh, aby byl flexibilní, aby stavěl a aby pronajímal za zajímavé ceny. Trh s bydlením se dá zcela přirozeně motivovat investicemi ze strany města, dá se motivovat sníženou daňovou zátěží, dá se motivovat dotacemi a podobně. Nebo budeme trh regulovat. To znamená, že ty, kteří staví, budeme dále zatěžovat dalšími poplatky, budeme vybírat místo trhu ty jednotlivé kategorie obyvatel a podobně. Zatím to vidím tak, že všechny ty úvahy o fungování nájemního bydlení zatím směřují primárně do oblasti regulace a velmi málo slyším o podpoře tohoto trhu. V aktuálním programovém prohlášení koalice se objevily první vlaštovky této podpory, ale uvidíme, jestli to čtu správně.
Myslíte třeba, že se konečně otevřou brownfieldy?
Ano. A že se konečně zrychlí procesy, že se třeba bude podporovat družstevní bydlení. Ono to má ale opět jeden velký háček. Často u politiků slyším, že je třeba podporovat formu družstevního bydlení, ale nikdo přitom neví, že toto družstevní bydlení je jenom komplikovanější forma hypotéky. Hodně také slyším o tlaku na developery nebo investory, aby se podíleli na lokální infrastruktuře, veřejné vybavenosti a tak podobně. Já k tomu mám ale opět dvě zcela zásadní poznámky.
Zaprvé se dneska odpovědný developer na infrastruktuře podílí, proto se ptám, co je tedy myšleno tou změnou. Je tím myšleno, že bychom měli jít za dnešní hranici investice? Pokud ano, tak si zase řekněme úplně přímočaře, že je to jenom další zdražení. To znamená, že jakýkoli posun investic z veřejného sektoru na ten soukromý bude logicky znamenat další nedostupnost bydlení. A to v situaci, kdy se o budování veřejného prostoru všude na světě, nebo v tom našem západním světě, stará město ze své pozice investora. A město na to vybírá poplatky a daně. Stejně tak se tomu děje i v České republice, takže moje další otázka zní: Pokud se tato odpovědnost přesune na soukromý sektor, je město připraveno snížit poplatky a daně vybírané za tímto účelem? No určitě není. Takže mě jako spíše liberálně uvažujícímu člověku je sympatičtější podporovat vznik nových bytových domů, nájemních bytových domů, ale nechat co nejvíc na trhu přerozdělení bytů. A zároveň se starat o ty skupiny lidí, které se dostávají do opravdové nouze. A tady si myslím, že perfektně fungují dávky a finanční transfery, ne regulace.
Bratislava poráží Prahu. Platy nejsou o tolik nižší, zato bydlení je výrazně levnější
Město by ale mělo mít nějaký svůj bytový fond, i kdyby omezený. My jsme se dostali do situace, kdy Praha má necelých 30 tisíc bytů, což je prostě na 1,3 milionu lidí málo.
Nejjednodušší je, ať dělá každý to, co umí dobře. Ať ten, kdo umí stavět byty, je postaví.
No, ale to umíte vy. Tak teď jde o to, že město chce byty, vy to umíte, takže jak dál?
Tak ať si je město u nás objedná. Ať si město objedná byty u stavitelů, developerů, u investorů, u majitelů soukromých pozemků.
Město nemá pozemky, takže by byty muselo vykupovat. Kdyby je politici vykupovali za nákladové ceny, tak je ukamenujete vy, a kdyby za ty na trhu, tak je ukamenují lidi. Takže asi se město bude muset naučit byty stavět samo, což ale bude hodně drahé učení.
Nejhorší situace je, pokud se samo město pustí do developmentu - pouze poroste úřední aparát a stejně bude stavět neefektivně a vrátíme se zase k systému centrálního plánování.
Tak kde je ta cesta?
Určitě jsou tady znevýhodněné skupiny obyvatel, určitě se o ně musí město nebo stát postarat. Buďto jim dá finanční dotaci, anebo se město zařadí do konkurenčního boje s penzijním fondem nebo s pojišťovnou o nákup bytového domu, který následně může za regulované nájemné najímat. Když se podíváte po světě, nedělejme si iluze, že nájemní bydlení je nějaká super zisková záležitost. Ta ziskovost se ve světě standardně pohybuje mezi dvěma a půl až třemi a půl procenty.
To už by se asi dalo dosáhnout i tady. Ale pro soukromé investory jako vy je to asi málo, zatím můžete vydělávat mnohem lépe na prodeji bytů…
Já si myslím, že pro institucionální investory to začíná být zajímavé s ohledem na to, že nájemní bydlení je velice stabilní investice, odrážející inflaci a nejedná se pouze o růst nájemného, roste i hodnota toho majetku.
Určitě to počítáte. Jak vám vychází výnos z nájemních bytů v tuhle chvíli?
Tři a půl procenta jsou reálná. S „napákováním“ nějakým investičním úvěrem je dnes u nás v době velkého růstu cen i reálné se dostat až na pět, možná i šest procent ročně.
Ani tak to pro vás není vůbec zajímavé?
My jsme více stavitelé, my nejsme dlouhodobí investoři. My umíme dobře procesy, máme řádově 200 zaměstnanců, což jsou inženýři, právníci. Jde o profesionály, kteří znají proces, jak získávat územní rozhodnutí. Máme techniky, kteří znají technickou stránku stavění. My nejsme pronajímatelé ani dlouhodobí investoři. A hlavně dnes už začíná narůstat poptávka od těch finančních institucí, které to umí… Pražský, potažmo celorepublikový trh zafungoval jako pružina, nám pět let brutálně rostly ceny bytů, dva roky se nic nedělo s nájemným, za poslední tři roky začalo mírně růst a za poslední rok vzrostlo zhruba o 30 procent. To znamená, že nájemné postupně dohnalo cenovou hladinu bytů. A především se za tuto dobu staly dvě zásadní věci: zaprvé nájemné se stalo mnohem významnější položkou rodinného rozpočtu a na druhou stranu se stalo atraktivnější z pohledu těch velkých finančních investorů.
Kvůli Airbnb rostou Pražanům nájmy. V centru města je na platformě každý pátý byt
Jenomže to zároveň vyvolalo tlak na to město, když se alternativa k vlastnímu bytu stala také méně dostupnou…
To určitě nezpochybňuji. Já si ale myslím, že nejdůležitější v oblasti dostupného nájemného a sociálního bydlení je flexibilita. Z pohledu flexibility musí mít město nějaký polštář určitého balíku vlastních bytů, které může pronajímat a může tak řešit zaměstnanost svých lidí. Ale aby se stalo hráčem, který prostřednictvím vlastnictví bytů dokáže ovlivňovat dostupnost bytů, je nesmysl, protože to by potřebovalo těch bytů mít tak minimálně dvě stě tisíc, možná i tři sta tisíc. T
Ten tzv. polštář vlastních městských bytů znamená, že by měla existovat úplně nouzová záchytná síť a v té druhé fázi může stát nebo město řešit problém finančními transfery a dávkami. A navíc, ty finanční dávky a transfery na rozdíl od vlastního bytového fondu mají ještě jednu zásadní výhodu - nevytváří sociální segregaci. A já jsem rád, že tohle se objevilo v programovém prohlášení koalice, která si uvědomuje, že sociální segregace je zásadní problém života v jakékoli oblasti.
V Praze tento problém segregace zatím příliš není, i když možná některá sídliště tak časem mohou dopadnout…
Ještě jsem chtěl říci, že finanční transfer může město nasadit okamžitě. Pokud se město pustí do výstavby svého vlastního bytového fondu, dospěje k tomu, že prvním lidem pomůže zhruba tak za dvě volební období, protože to dříve s ohledem na dnešní administrativu a schvalovací procesy rozhodně nestihne. Navíc stačí se podívat na západ od našich hranic nebo na jihozápad. Mnichov a Vídeň, to jsou dnes dva velké sociální průšvihy a ten důvod je, že se město vydalo tvorbou svého bytového fondu. Nejenže mají pořadníky na svoje byty, ale už roste i vnitřní zadluženost měst.
Ono to má celé ještě jeden aspekt a o tom aspektu se také málo hovoří a ještě méně píše. Představme si situaci, že se město stane velkým stavitelem, nebo si představme situaci, že se nestane, ale že podpoří soukromý sektor, aby naběhla výstavba… Došlo tady k souběhu dvou negativních faktorů v poslední době. To, že město málo povolovalo, bylo ještě podtrženo tím, že stát podpořil vznik různých továren, montoven a podpořil zahraniční investory, kteří tady stavěli fabriky, a došlo k ohromnému odlivu zaměstnanců z oblasti stavebnictví do montáží. Takže kdyby se dneska jednorázově odbrzdil stavební trh, kupříkladu v Praze, stejně nejsou stavební kapacity, které by byly schopny ho naplnit. I z tohoto důvodu si myslím, že se Praha musí zamyslet nad tím, jak finančně podpořit některé skupiny, a stát by se měl zamyslet nad koncepcí bezúročných půjček, která začíná zase trochu fungovat.
Co si myslíte o garancích hypoték pro nějaké vytipované skupiny lidí, do té výše, na kterou teď nedosáhnou, ale je perspektiva, že na ni dosáhnou?
Ono to jde trochu proti filozofii České národní banky. Pokud ta při vší odpovědnosti říká, že kritéria DST a DSTI jsou dobrým signálem finančního zdraví toho, kdo se zadlužuje, tak by se druhým dechem problém přenesl na město… Buďto je to problém, nebo to není problém. Já bych těmto lidem raději přispěl na nájem, protože ten nájem je tak vysoký, že ho nemohou utáhnout, a nestavěl bych jim domy, ze kterých je pak budu vystěhovávat, až přestanou pro mě jako pro město pracovat. Ale může to být možná nástroj pro mladé lidi, kteří jsou po škole a je tam velká pravděpodobnost, že jim nezničíte život, když jim pomůžete vzít si hypotéku.
Myslíte si, že se ten nedostatek bytů bude prohlubovat?
Ono to má dva zásadní aspekty. Ten první demografický aspekt je, že stárneme, tudíž předávání bytů z generace na generaci se časově posouvá, a druhý aspekt je, že dříve ve velkém měřítku starší generace žila v jedné domácnosti s tou nastávající generací. To znamená, že nám jednak roste poptávka po bytech, protože se rodiny rozpadají na menší jednotky, a zároveň s prodlužováním věku trvá ta bytová obrátka o 20 let déle než před 40 lety. Rovněž platí, že máme velmi zastaralý bytový fond, který potřebuje obnovit.
Myslíte si, že současná koalice bytovou krizi nějak vyřeší?
Já jsem hovořil o tom, co se mi líbí v programovém prohlášení, ale jedna věc se mi nelíbí. Na řadě míst se tam hezky připomíná zapojení veřejnosti do rozhodování, ale nedočetl jsem se tam nikde o rozhodování města jako takového. A na otázku, jak zrealizovat všechno, o čem se tam píše, tak za mne by tam na prvním místě mělo být „rozhodovat a dodržovat stávající zákonné lhůty“. V momentě, kdy město přijme odpovědnost za kroky, které ve své odpovědnosti z definice má, bude donuceno dělat konkrétní rozhodnutí, že se tady stavět bude, anebo tady stavět nebude. Pokud zavede „ozvučné desky“ bez jasných limitů, časových limitů, kdy nad ozvučnou deskou rozhodne město, situaci zase jen zhorší. A tohle by mělo zaznít jasně od vládní koalice, že je připravena rozhodovat a ta rozhodnutí v reálných krátkých lhůtách činit a především dodržovat.
Praha řeší, jak omezit digitální Klondike:
Jak zkrotit Airbnb
Musí město počkat na novelu zákona s fikcí souhlasu? Nebo si mají politici sezvat šéfy stavebních úřadů a říct jim: buď začnete dodržovat lhůty, nebo vás vyměníme?
Takhle to dneska funguje v reálu, kdy samospráva vytváří tlak na státní správu a stavební úřad, a to přesně musí skončit, protože stavební úřad by se mě rozhodovat na základě zákonných kritérií, která jsou jasně zákony, legislativou a jednotlivými nařízeními vymezená. Já vám dám ještě jeden příklad, co se mi třeba líbí, co dneska v tom zákoně nemáme. Já věřím, že by se tam mohlo objevit. To je příklad Polska, kde existuje systém dvakrát a dost. V momentě, kdy procházíte povolovacím procesem, úřad vám vydá připomínky k vašemu projektu, vy ty připomínky vypořádáte, a když je vypořádáte a splníte, tak vám úřad vydává povolení, což zní logicky. Ale v Praze, když vypořádáte připomínky, dostanete nový set připomínek, tak je opět vypořádáte, vrátíte to, a pro změnu dostanete zase nový set připomínek. A je to přesně proto, že tady není síla, která by v nějaký moment řekla: A dost.
Každý si ale představuje rozhodování o bytovém domě, kancelářském domě, ale stejně tak to ovšem může být škola, může to být nemocnice, může to být budování obchvatu, křižovatky nebo další řada strategických objektů, které město či stát pro svůj rozvoj potřebuje. Město musí jednoho dne rozhodnout, jestli širší veřejný zájem, vybavenost, modernizace města stojí nad zájmem, který standardně má každý soused, a to, že on chce mít klid a nechce, aby se v jeho sousedství stavělo.
V Hamburku zvládnou udělat plán zástavby obřího stohektarového území za dva roky a za další rok už se staví.
Hamburk je modelový vzor. Vytyčí území, poté, co vykoupí levné pozemky bez územního plánu, zainvestuje infrastrukturu, postaví tam silnice, kanalizaci, elektriku, vodu, plyn, změní územní plán a hotový pozemek připravený k výstavbě prodá soukromým investorům, kteří následně na něm něco postaví. To znamená, že město na své schopnosti měnit územní plán vydělá, má z toho prostředky, aby financovalo svojí sociální politiku. Je to nekorupční prostředí, protože je naprosto jasné, co se kde smí postavit.
Ale do Prahy to asi nepřenesete, protože tady město žádné pozemky nemá.
Hamburk taky neměl a těžko je pár let vykupoval. Když jsem mluvil s bývalým primátorem Hamburku, říkal mi, že důvody, proč se Hamburk tak rychle rozvíjel, byly dva. Zaprvé přesně věděli, jak a jak rychle se má Hamburk rozvíjet. Město si dalo strategický cíl osm tisíc bytů ročně. A druhý důvod, proč se to povedlo, že on tam natáhl lidi z komerčního sektoru, se kterými na některé projekty vytvořili joint venture. A ve finále městští architekti, soukromí investoři a poradci ladili celý rozvoj města dohromady.
Dále čtěte:
