Panelstory po 40 letech. Lékařů pomalu ubývá, skladníci zůstávají

3. 2. 2018

Stanou se z pražských sídlišť enklávy starých a chudých, nebo konečně ona zahradní města?

Pavel a Jana prožili celkem typickou českou panelstory. Jana pracovala na generálním ředitelství Stavebních závodů Praha, kde dělal Pavel šéfa dopravy. Vzali se, zažádali si u podniku o byt a zatím přežívali s malou Katkou u Janiných rodičů. Přestože jejich podnik stavěl největší sídliště v Praze, čekali dva roky, než dostali čtyřicetimetrový byt v novostavbě na Žižkově.

Když se měl narodit syn Kuba, Pavel jezdil po celé Praze a házel do schránek letáky, že vymění garsonku za třípokoják, lhostejno kde. Ozvala se jim svobodná matka z Jahodnice. Chtěla blíž „do města“. Žižkov tedy vyměnili za malé sídliště Kovošrotu. Ten postavil v bývalé zahrádkářské kolonii čtyři osmipodlažní „věžáky“, čtyři šestipodlažní, mezi nimi okály a třípatrové bytovky – do jedné z nich se přestěhovali.

„Jsme maximálně spokojení, nic nám nechybí, auto mám u domu,“ shrnuje dnešní pocity Pavel. Jana už jen přikyvuje, i když si zvykala velmi dlouho. Děti jsou z domova, Pavel je předseda SVJ, celé sídliště je zprivatizované, dům zateplený a revitalizovaný. V pátek přijdou z práce a vyrazí na chatu na Sázavu. Pavel je majitel menší firmy, které se daří, Jana úřednice. Že by měnili bydlení v malém paneláku za rodinný domek někde za Prahou nebo byt blíže centru, vůbec neuvažují.

Potenciál, nebo hrozba? Obrovské veřejné prostory sídlišť jsou patrně větším nedostatkem než samotná panelová technologie. Nemají náplň, nejsou čitelné, jejich údržba je pro veřejné rozpočty drahá. A skutečným parkem v zástavbě většinou opravdu nejsou.

Podobné příběhy se odehrály po celé Praze – na sídlištích dnes žije 450 tisíc lidí, 312 tisíc z nich bydlí v celcích s více než deseti tisíci obyvateli. Už z tohoto počtu je zřejmé, že se nikdy plošně nestanou ghetty jako na Západě, budoucnost některých produktů socialistického stroje na bydlení pro masy ale nemusí být nutně tak růžová, jak by se mohlo zdát z průzkumů spokojenosti jejich obyvatel.

Přestože Václav Havel zkraje 90. let označil paneláky za králíkárny určené k likvidaci, nic takového se nestalo. Paneláky představovaly pro většinu Pražanů jedinou dostupnou formu bydlení. Přes počáteční potíže dokonale vykreslené v ikonickém trezorovém firmu Věry Chytilové z roku 1979 se s nimi časem sžili a dodnes jsou zcela akceptovatelnou formou bydlení i pro střední třídu.

Kdo chtěl a mohl si to dovolit, odešel už v 90. nebo nultých letech do satelitů ve Středočeském kraji. Mnozí ať už z pohodlnosti, nebo zvyku zůstali. A nelitují. „Podle našeho šetření v roce 2013 nebyl mezi obyvateli panelových a cihlových bytů téměř žádný rozdíl ve spokojenosti s užívaným bydlením,“ podotýká Martin Lux, socioekonom bydlení.

Jiné statistiky nicméně říkají, že některá velká pražská sídliště pozvolna směřují k tomu, stát se špatnými adresami s rizikem ztráty unikátního sociálního mixu, kdy vedle sebe bydlí skladník a doktor.

Pilotní Vybíralka
První velká akce se chystá právě na Černém Mostě. U jejího zrodu stál školník základky Vybíralova Petr Zeman. Městská část se před třemi lety chystala narychlo utratit nějaké dotace, Zemanovi se ale nelíbilo, že se věnovala jen okolí školy, jako by okolní sídliště ani neexistovalo. Zorganizoval proto petici, radnice projekt zastavila, a protože shodou okolností IPR právě hledal nějaký pilotní projekt revitalizace sídliště, stala se jím Vybíralka. Blok Vybíralka nakonec představuje největší participaci v Praze a pilotní projekt, na kterém Praha testuje, jak k revitalizacím sídlišť přistoupit. Měly by se tu vysadit stromy, vzniknout odpočinkové louky, hřiště pro děti i dospělé, nové cesty pro cyklisty a mlatové cestičky pro pěší, auta by měla zmizet do zelených parkovacích zálivů. A ve finále by každá opravená plocha měla mít svého správce. Pozemky okolo domů připadnou nebo budou pronajaty místním obyvatelům a ty ve vnitrobloku dostane do správy městská část. „Nemám pocit, že by byl Černý Most vyloučenou lokalitou - ono i v tom Berlíně mají sídliště takovou pověst, přitom jsou vypulírovaná a nic zlého se tam neděje. Nechce se mi odsud stěhovat. Není to tu hezké, to ani náhodou, ale není tu špatné žití,“ uzavírá Zeman. Skrze „své“ sídliště zjistil, že ho vyjednávání s lidmi hrozně baví, odešel pracovat na IPR a angažuje se v politickém hnutí Praha sobě. 1 Některá velká pražská sídliště směřují k tomu, stát se špatnými adresami s rizikem ztráty unikátního sociálního mixu, kdy vedle sebe bydlí skladník a doktor. Černý Most je lokalitou s nejnižšími cenami nemovitostí u stanice metra. Tento trend patrně nelze v současnosti zvrátit a Černý Most bude první opravdu „špatnou adresou“ v Praze.

Pilotní Vybíralka

První velká akce se chystá právě na Černém Mostě. U jejího zrodu stál školník základky Vybíralova Petr Zeman. Městská část se před třemi lety chystala narychlo utratit nějaké dotace, Zemanovi se ale nelíbilo, že se věnovala jen okolí školy, jako by okolní sídliště ani neexistovalo. Zorganizoval proto petici, radnice projekt zastavila, a protože shodou okolností IPR právě hledal nějaký pilotní projekt revitalizace sídliště, stala se jím Vybíralka.

Blok Vybíralka nakonec představuje největší participaci v Praze a pilotní projekt, na kterém Praha testuje, jak k revitalizacím sídlišť přistoupit. Měly by se tu vysadit stromy, vzniknout odpočinkové louky, hřiště pro děti i dospělé, nové cesty pro cyklisty a mlatové cestičky pro pěší, auta by měla zmizet do zelených parkovacích zálivů. A ve finále by každá opravená plocha měla mít svého správce. Pozemky okolo domů připadnou nebo budou pronajaty místním obyvatelům a ty ve vnitrobloku dostane do správy městská část.

„Nemám pocit, že by byl Černý Most vyloučenou lokalitou - ono i v tom Berlíně mají sídliště takovou pověst, přitom jsou vypulírovaná a nic zlého se tam neděje. Nechce se mi odsud stěhovat. Není to tu hezké, to ani náhodou, ale není tu špatné žití,“ uzavírá Zeman. Skrze „své“ sídliště zjistil, že ho vyjednávání s lidmi hrozně baví, odešel pracovat na IPR a angažuje se v politickém hnutí Praha sobě. 1 Některá velká pražská sídliště směřují k tomu, stát se špatnými adresami s rizikem ztráty unikátního sociálního mixu, kdy vedle sebe bydlí skladník a doktor. Černý Most je lokalitou s nejnižšími cenami nemovitostí u stanice metra. Tento trend patrně nelze v současnosti zvrátit a Černý Most bude první opravdu „špatnou adresou“ v Praze.

Nevzdělanost a staroba?

Nejrozsáhlejší průzkum socioekonomické struktury obyvatel největších pražských sídlišť vyprodukoval před třemi lety Institut plánování a rozvoje hlavního města Prahy (IPR). Vycházel přitom z kompletních dat ze sčítání lidu v roce 2001 a 2011.

Během těchto deseti let počet obyvatel sídlišť klesal spíše mírně, všude jinde v Praze ale populace významně rostla. V roce 2011 bylo obyvatelstvo sídlišť v průměru mladší, ale stárlo mnohem rychleji než zbytek města. Vzdělanostní struktura byla mírně horší ve srovnání s celopražským průměrem a od roku 2001 se zhoršovala. Na sídlištích obecně žil menší počet podnikatelů a zaměstnanců v progresivních odvětvích. Závěr průzkumu zněl: Sídliště jsou stále sociálně stabilní oblastí bydlení s relativně promíšenou skladbou obyvatel. Pokud ale nedojde ke změně těchto trendů, reálně hrozí, že se stanou enklávami s nepříznivou skladbou obyvatel.

Nejproblematičtější lokalitou byl jednoznačně Černý Most. „Skladba jeho obyvatel je atypická a její specifika - například výrazně podprůměrná vzdělanost obyvatel - jsou potenciální hrozbou,“ uvedli autoři.Z dat dostupných dnes to vypadá, že trend pokračuje. Největší pražské sídliště - Jižní Město - stárne. Za posledních deset let vzrostl absolutní počet lidí nad 65 let v Praze 11 dvojnásobně (z 8,5 na 16,5 tisíce) a jejich podíl na populaci Prahy 11 činí už více než 22 procent. Naopak zastoupení ekonomicky aktivní věkové skupiny 15 až 65 let kleslo v absolutním čísle o 12 tisíc obyvatel.

Původní obyvatelé Jižního Města - tedy nejčastěji rodiny s dětmi, přičemž rodičům v době nastěhování bylo mezi 20 a 35 roky - stárnou se svým sídlištěm, mladší věkové skupiny nezůstávají či mají nízkou motivaci, aby přicházely. Jakákoli nová bytová výstavba „nasaje“ obyvatele zejména mladších věkových skupin, kteří omladí věkovou strukturu lokality. Na Jižním Městě se v období let 2005 až 2015 ve srovnání s jinými městskými částmi téměř nestavělo, přesto komunální volby v roce 2014 vynesly na radnici stranu, jejímž hlavním programem bylo zastavit developery.

Jestliže na Jižním Městě nebo v Bohnicích je největším problémem stárnutí obyvatelstva, na Černém Mostě to je stále jeho struktura. „Na Praze 14 je nejvyšší míra nezaměstnanosti z celé Prahy a Černý Most je lokalitou s nejnižšími cenami nemovitostí u stanice metra. Obávám se, že tento trend nelze v současnosti zvrátit a Černý Most bude první opravdu špatnou adresou‘ v Praze,“ říká demograf a realitní expert Martin Červinka.

Realitní bublina v Pařížské: byt v centru Prahy vyjde až na 260 tisíc Kč za metr

Černému Mostu podle něj příliš neprospívá, že v okolí jsou pouze pracovní místa s nižší kvalifikací - obchodní zóna Černý Most nebo logistická zóna v Horních Počernicích. Stárnoucí Jižní Město naproti tomu těží z dobrého napojení na Pankrác a centrum Prahy s velkým množstvím pracovních příležitostí.

Nepříliš povzbudivá čísla vycházejí i z dat daňových příjmů městských částí. Mezi lety 2004 a 2016 se Praha 11 propadla ze 70 procent pražského průměru na 30 procent průměru. Z 6,5 procenta podílu na celkovém objemu daňových příjmů klesla za deset let na dvě procenta. (Například Praha 9 tvoří 14,3 procenta a Praha 4 pak 10,7 procenta.) Níž už je jen Černý Most s 0,8 procenta. Ten ale klesal ze základny 1,4 procenta.

Ukradené tulipány

Stojím u rybníka uprostřed sídliště Černý Most. Nechce se mi věřit, že by lidé na nejméně „vzdělaném“ a patrně nejchudším sídlišti měli podobný náhled na bydlení v panelovém domě jako Pavel a Jana z „komunitního sídliště“ v nedaleké Jahodnici, odkud jezdily jejich děti na „Čerňák“ na základní školu. S deseti kolemjdoucími si ale pěkně popovídám o tom, jak to mají kousek do přírody a přitom blízko na metro, a o nutriích, které se jim u rybníčka letos zase přemnožily. Žádné depresivní stesky.

„Lidé tu buď žijí léta, nebo když se sem stěhují, vědí, do čeho jdou. Z jednoho průzkumu nám dokonce vyšlo, že na sídlišti je spokojených 54 procent obyvatel, zatímco v Hloubětíně, kde je především stará domková zástavba, 46 procent,“ ušklíbne se starosta Prahy 14 Radek Vondra (TOP 09) nad mými statistickými obavami. Sám dva roky bydlel v 2+1 s pěti dětmi v ulici Generála Janouška, kde dosáhla socialistická úspornost značných rozměrů - vjednom dlouhém domě žije 1400 lidí.

Atraktivita pražských sídlišť podle ceny bytů
Poměrně vypovídajícím ukazatelem, jak si jednotlivá sídliště stojí, jsou ceny bytů. Portál CenovaMapa.org vytvořil pro týdeník Euro mapu s průměrnými cenami, ze které vyplývá, že sídliště Černý Most je s přehledem nejméně atraktivní lokalitou pro koupi bytu. S cenou 49 tisíc korun za metr čtvereční mu sekunduje jen sídliště Velká Ohrada a další nejlevnější - Řepy, Lužiny nebo Stodůlky - si už na metru čtverečním drží čtyřtisícový odstup. Nejdražší, a tedy nejoblíbenější byty na sídlišti Petřiny a Červený Vrch jsou na metr už minimálně o 14 tisíc dražší než Černý Most. Na třípokojovém bytě je to rozdíl více než milion korun. Podle realitních makléřů jsou paneláky stále vyhledávanou formou bydlení. „Poptávka po panelových bytech výrazně vzrostla. Ceny se za poslední tři roky zvedly v průměru až o 30 procent,“ konstatuje Otakar Schuma z RE/MAX Search. Podle zkušeností společnosti Maxima Reality inklinují klienti v první fázi hledání k novostavbám a cihlové zástavbě, panelák je pak ale kompromisem mezi cenou, dopravní dostupností a občanskou vybaveností. „Nejčastějším zájemcem jsou mladé páry hledající své první bydlení nebo rodiny s dětmi, kterým jsou jejich, startovací‘ byty už malé nebo u kterých již nejde změnit rekonstrukcí dispozice bytu,“ dodává zástupce Maximy David Jiroušek. Je tedy nakonec možné, že tím, co nalije sídlištím novou krev, bude opět nedostupnost jiných forem bydlení.

Atraktivita pražských sídlišť podle ceny bytů

Poměrně vypovídajícím ukazatelem, jak si jednotlivá sídliště stojí, jsou ceny bytů. Portál CenovaMapa.org vytvořil pro týdeník Euro mapu s průměrnými cenami, ze které vyplývá, že sídliště Černý Most je s přehledem nejméně atraktivní lokalitou pro koupi bytu. S cenou 49 tisíc korun za metr čtvereční mu sekunduje jen sídliště Velká Ohrada a další nejlevnější - Řepy, Lužiny nebo Stodůlky - si už na metru čtverečním drží čtyřtisícový odstup. Nejdražší, a tedy nejoblíbenější byty na sídlišti Petřiny a Červený Vrch jsou na metr už minimálně o 14 tisíc dražší než Černý Most. Na třípokojovém bytě je to rozdíl více než milion korun.

Podle realitních makléřů jsou paneláky stále vyhledávanou formou bydlení. „Poptávka po panelových bytech výrazně vzrostla. Ceny se za poslední tři roky zvedly v průměru až o 30 procent,“ konstatuje Otakar Schuma z RE/MAX Search. Podle zkušeností společnosti Maxima Reality inklinují klienti v první fázi hledání k novostavbám a cihlové zástavbě, panelák je pak ale kompromisem mezi cenou, dopravní dostupností a občanskou vybaveností. „Nejčastějším zájemcem jsou mladé páry hledající své první bydlení nebo rodiny s dětmi, kterým jsou jejich, startovací‘ byty už malé nebo u kterých již nejde změnit rekonstrukcí dispozice bytu,“ dodává zástupce Maximy David Jiroušek. Je tedy nakonec možné, že tím, co nalije sídlištím novou krev, bude opět nedostupnost jiných forem bydlení.

S demografickým vývojem Prahy 14 to nevidí starosta nijak tragicky. Počet obyvatel prý neklesá a kriminalita není vyšší než jinde. Uznává nicméně, že jistá specifika Černý Most přece jen má. Magistrát tu vlastní několik tisícovek obecních bytů - byly stavěny po revoluci z dotací, takže je město nemůže až do roku 2022 zprivatizovat. Ty Praha přiděluje azylantům - pravda, těch moc není - a lidem v nouzi. Po povodních v roce 2002 sem sestěhovala do tří ulic Romy z Karlína, což bylo asi to nejhorší, co mohla udělat. „Romů je tu podle odhadu integračního centra zhruba 2500, problémy však dělá jen menšina. O Černém Mostě se pak ale obecně mluví jako o černém,“ říká starosta.

Developer Sekyra: Dostupným bydlením zabráníme odlivu mozků

Další 4 fotografie

Jako problém vidí spíše to, že mu město nechce svěřit veřejné plochy, aby s nimi mohla radnice pracovat a ovlivňovat jejich podobu. Tedy politici by je městské části svěřili, ale už ne prostředky na jejich údržbu. „Já si myslím, že během 15 let nebude mít stát na to, aby platil veškerou údržbu veřejných prostranství - ona se dá opravit a natřít lavička za deset tisíc firmou, nebo za tři stovky občansky, když místnímu půjčíte nářadí a štětec“ přemýšlí. Aby vzali místní své okolí za vlastní, je podle něho základ. „Kdyby přišla komunita, ať jí uděláme zahrádku, tak ji uděláme. Někdo se ale k tomu musí přihlásit. Když tu vysadíme kytky, přes noc je lidi vyrýpnou a odvezou na chatu. Loni nám z 1800 tulipánů během 14 dní 1600 zmizelo. Teď jsme zasadili 1500 cibulek náhodně, ne do záhonů, takže nikdo neví, jak jsou rozmístěné,“ vypráví starosta. Mimoděk tak narazíme na problém, o kterém se zatím příliš nemluví, ale se sídlišti souvisí. Větším deficitem než samotná panelová technologie, která byla rychlou a poměrně účinnou reakcí na bytovou krizi, trpí veřejný prostor.

Všech a ničí

V kompaktním městě tvoří veřejný prostor 30 procent a 70 procent připadá na bloky domů a jejich soukromé prostory. Na sídlišti to bývá naopak a například v Ďáblicích je to 83 ku 17 procentům ve prospěch veřejného. Tenhle specifický urbanismus vychází z modernismu, který - zjednodušeně řečeno - zatratil klasickou kompozici hustě obydleného města s bloky, jasně vymezenými náměstími a ulicemi jako špinavé, tmavé zlo.

Na metru a u přírody. Obyvatelé sídliště Černý Most, které je obecně vnímáno jako to horší, jsou s místem spokojení. Oceňují rybník, blízkost přírody, nový park a to, že to mají zároveň kousek na metro.

Východiskem byla idea zahradního města s domy solitéry zasazenými do volného prostoru. Sídliště u nás jsou jakýmisi kříženci vulgárního moderního urbanismu, sériové výroby a socialistického nedostatku finančních zdrojů. Tak trochu se předpokládalo, že až dožijí (zhruba 50 let), prostě se zbourají. Jenomže po revoluci přišla masivní privatizace, takže je jasné, že se bourat nebude.

Hnusná, ale naše
Na Západě se stavěla sídliště od konce druhé světové války jako reakce na poničený botový fond a vysokou porodnost. Už v 70. letech minulého století se ale začalo mluvit o jejich negativech, v 80. letech se přemýšlelo, jak je odstranit, a v 90. letech se zahájily jejich nákladné revitalizace, u nás v tu dobu výstavba paneláků vrcholila. Zcela zásadní rozdíl je ovšem v „objemu“. Zatímco v postkomunistických zemích žije na sídlištích zhruba 40 procent obyvatel, na Západě je to pod deset procent. Dalším specifikem, které do značné míry předurčilo jiný osud paneláků, je, že u nás nikdy nebyla sídliště stavěna jako sociální bydlení. A tou nejpodstatnější odlišností z hlediska budoucnosti je to, že zatímco na Západě zůstala většinou sídliště v majetku obcí nebo bytových družstev, u nás byly byty rozprodány do osobního vlastnictví.

Hnusná, ale naše

Na Západě se stavěla sídliště od konce druhé světové války jako reakce na poničený botový fond a vysokou porodnost. Už v 70. letech minulého století se ale začalo mluvit o jejich negativech, v 80. letech se přemýšlelo, jak je odstranit, a v 90. letech se zahájily jejich nákladné revitalizace, u nás v tu dobu výstavba paneláků vrcholila. Zcela zásadní rozdíl je ovšem v „objemu“. Zatímco v postkomunistických zemích žije na sídlištích zhruba 40 procent obyvatel, na Západě je to pod deset procent. Dalším specifikem, které do značné míry předurčilo jiný osud paneláků, je, že u nás nikdy nebyla sídliště stavěna jako sociální bydlení. A tou nejpodstatnější odlišností z hlediska budoucnosti je to, že zatímco na Západě zůstala většinou sídliště v majetku obcí nebo bytových družstev, u nás byly byty rozprodány do osobního vlastnictví.

„Sídliště jsou lokality, které nejsou schopny vlastní přirozené obnovy jako například Žižkov, Karlín nebo Nusle. Obnášejí samotné zprivatizované domy, které ale nemají žádné další prostory. Všechno okolo je jakýsi park, který parkem, kde bych si sedl na lavičku a pozoroval motýly, vlastně není. Stejně tak tu není dvorek, kde bych si v teplákách opravil kolo. A není tu ani to náměstí, kde bych si dal s někým schůzku. Všechno je všech a zároveň ničí…“ říká architekt Filip Tittl, který roky se svými studenty na architektuře pracoval na projektu Sídliště, jak dál? Důsledkem neexistence onoho banálního členění prostoru na veřejný, soukromý a polosoukromý jsou právě ty ukradené cibulky (protože jsou všech a ničí), vysoké náklady na údržbu a správu prostor a vlastně i anonymita či nulový komunitní život.

Praha slaví čtvrt století v UNESCO. A hledá cestu, jak dál

„Komunitu budujete v kavárně, na náměstí, na hřišti, v hospodě, v kostele. Já sám jsem z jednoho z nejstarších sídlišť. Bydlím na Solidaritě ve Strašnicích. Tam je hospoda, náměstí a sousedské vztahy fungují skvěle. Když jsme přišli na Černý Most, nebylo tu téměř žádné zázemí, kde by se lidé mohli normálně potkávat,“ vysvětluje David Kašpar, který vede na Černém Mostě kulturní centrum Plechárna vybudované radnicí z bývalé kotelny. Plechárna je sice kulturním centrem, ale na pomezí zařízení pro sociální práci. „Některé lidi tady učíme, jak se chovat v kavárně. Černý Most je drsnější, ale není to předměstí Paříže, kam po setmění nepůjdete,“ dodává Kašpar.

Zásah do struktury

Jak ukazují příklady ze zahraničí, komplexní revitalizace sídlišť dokážou zvýšit atraktivitu upadajících lokalit. U nás se zatím zateplovaly jen samotné domy a v reakci na šedivost dostávaly barevnou fasádu. Veřejné prostory jsou přitom nejen časovanou bombou, ale i potenciálem.

Sídliště trpí obecnými nedostatky, jako jsou chybějící veřejná vybavenost, neexistující partery domů, nedostatek parkovacích míst a uniflkovanost, postrádají typologický mix podobný třeba tomu v Jahodnici. Ten má sílu udržet v místě různé příjmové kategorie, což je žádoucí.

Zároveň se ale sídliště hodně liší od sebe navzájem - zajímavé je, že ta mladší jako Černý Most nebo Jižní Město jsou urbanisticky i architektonicky mnohem více zprzněná než ta nejstarší jako Invalidovna, Petřiny nebo Ďáblice, jejichž autoři ještě věřili, že dělají správnou věc, a režim se tvrdě nesoustředil jen na množství jednotek.

Luxusní studentské bydlení: kolej může být zážitek, a nejen otřesný

Neexistuje proto jeden univerzální recept, jak se sídlišti dál. Málokdo si jejich specifické nedostatky a hrozby vůbec uvědomuje. Samotní obyvatelé je patrně ani nevnímají - mají pocit, že jsou na sídlištích namačkaní a nikdo a nic dalšího se tam nevejde, což může být jedním z důvodů jejich odporu k jakékoli další výstavbě. „Sídliště jsou velmi křehká území s velkou nejistotou všech aktérů, zásahy mohou být nevratné. Proto je velmi důležité hledat společný konsenzus a vizi,“ podotýká Filip Tittl, který pracuje na komplexní revitalizaci sídliště v Jilemnici a ve Štětí.A se zvědavostí sleduje, jak to dopadne v Praze.