ECM hledá spolufinanciéry svých projektů
Majitel společnosti ECM Milan Janků se snaží před vstupem na pražskou burzu představit firmu veřejnosti. Po patnácti letech podnikání poskytl vůbec první rozhovor českým médiím. Peníze, které chce během několika týdnů získat od investorů upsáním akcií, by měly pomoci ECM v jejích hlavních plánech: změnit k nepoznání podobu pankrácké pláně a výrazně expandovat v regionech České republiky a v Rusku. „Věřím, že více než čtvrtinu emise akcií upíší tuzemští retailoví investoři,“ řekl Milan Janků týdeníku EURO. EURO: Akcie chcete uvést na burzu do konce roku. Jelikož se ale na konci roku příliš neobchoduje, bylo by logické, abyste na burzu vstoupili nejpozději na začátku prosince. JANKŮ: Samozřejmě se snažíme postupovat logicky. Transakci připravujeme od druhé poloviny srpna, rozhodli jsme se před rokem. Nemovitostní akcie v České republice zatím nejsou běžným investičním produktem. Myslím si ale, že jsme zvolili dobré načasování, a to i vzhledem ke kondici realitního trhu. Také zájem investorů naplnit své knihy koncem listopadu a začátkem prosince bývá relativně silný. Akcie a související warranty bychom chtěli uvést na hlavním trhu Burzy cenných papírů v Praze.
EURO: Neuvažujete také o jiných burzách? JANKŮ: Ne. Akcie se budou obchodovat jen v Praze. O úpisu ale hovoříme jako o globálním, protože připravujeme mezinárodní road show a oslovujeme zahraniční investory.
EURO: Jaká část akcií by měla být upsána retailovými investory? JANKŮ: Alokaci jsme zatím ještě přesně nespecifikovali, ale naše představa je taková, že by silná čtvrtina emise měla zůstat v České republice v retailové nabídce.
EURO: Navyšujete kapitál, nebo prodáváte část svého podílu? JANKŮ: Navyšujeme základní jmění.
EURO: O kolik chcete navýšit kapitál? JANKŮ: To je v tuto chvíli předčasná otázka. Tuším, jak by transakce měla vypadat, ale nemohu konkretizovat.
EURO: Jak tedy vznikla suma sto milionů eur uváděná v médiích? JANKŮ: Toto číslo jsme nikdy nepotvrdili.
EURO: A můžete jej popřít? JANKŮ: Strukturu nabídky a výši emise nemohu zveřejnit. Vámi uváděné číslo musím v tuto chvíli vyvrátit.
EURO: Jak vysoké je zadlužení ECM? JANKŮ: My jsme standardně emitovali emisi obligací a warrantů. Nechceme, aby zadlužení přesáhlo 65 procent aktiv. Nyní se naše zadlužení pohybuje na úrovni 50 až 55 procent.
EURO: Představte příběh, který budete investorům prodávat. JANKŮ: Investiční story firmy se opírá o tři pilíře. ECM jako developer, jako investor do nemovitostí a jako asset manager. Strategie je založená na našem přístupu k investování, které provádíme patnáct let, a na maximalizaci návratnosti vlastních prostředků.
EURO: Lákat investory na to, že to, co děláme, děláme dobře a budeme to tak dělat i dál, je ale málo. Jakou nabídnete růstovou perspektivu? JANKŮ: Působíme ve čtyřech hlavních segmentech. V současné chvíli investujeme do pankráckého projektu City, který představuje jeden pilíř. Druhým je naše strategie v regionech a v Rusku. Věřím v konvergenci mezi krajskými městy a metropolí. Třetím jsou bytové projekty, a to výhradně luxusní a v horním pásmu středního segmentu. Poslední představuje maloobchod.
EURO: Kdy uvedete další prostory pankráckého projektu City na trh? Neobáváte se, že je budete mít problém pronajmout? JANKŮ: Kolaudaci prvních několika podlaží City Tower (bývalá budova Českého rozhlasu – pozn. red.) plánujeme na konec října příštího roku. Další objekt na Pankráci, Empirii, která zahrnuje 23 tisíc metrů čtverečních, jsme pronajali za 18 měsíců. Tower představuje téměř dvojnásobné množství, 44 tisíc metrů čtverečních. Pronájem si zřejmě vyžádá delší čas a silnější marketing.
EURO: Zveřejnili jste svůj první projekt v Rusku. Budou po regionálním obchodním centru v Rjazani o hodnotě sto milionů eur následovat další? JANKŮ: Druhý projekt – opět nákupní centrum - by se měl nacházet přímo v centru Moskvy.
EURO: Proč jste tedy neuvažovali o duálním listingu v Moskvě? JANKŮ: Uvažovali jsme o případné duální emisi na Euronextu, konkrétně v Paříži. Rozhodli jsme se ale zaměřit pouze na Burzu cenných papírů v Praze, a to z důvodu její velice dobré kondice. Jinak bychom se tříštili mezi dva trhy, a to nechceme. Tato budoucnost není vyloučená, ale v současné chvíli je pro nás Praha dostačující. Na českém trhu máme více než 85 našich aktivit… Otázka s Moskvou je zajímavá například pro road show. Je tam dostatek peněz, kvalitních investorů místních i zahraničních, Rusové navíc mají zájem investovat do nemovitostí.
EURO: V Rjazani budete spolupracovat s hamburskou ECE, kterou řídí rodina Ottů. Bude spoluinvestorem také v případě vašich dalších ruských projektů? JANKŮ: Ještě nejsme definitivně rozhodnuti. Podepsali jsme spolu základní dohodu o spolupráci. Je více než pravděpodobné, že když se bude jednat o významné retailové centrum, budou spoluinvestory. Alexandra Otta jsem přesvědčil, že Rusko je dlouhodobě perspektivní.
EURO: V Česku spolupracujete s hotelovou sítí Marriott. Budete pro ni stavět hotely i v Rusku? JANKŮ: Segment byznys hotelů ve významných regionálních centrech se nám jeví jako zajímavý a zkoumáme velice konkrétní transakce. Máme podepsanou „předsmlouvu“ na projekt v jednom z regionů.
EURO: Máte pobočku v Číně. Co přesně dělá?
JANKŮ: Velice podrobně zkoumá příležitosti na realitním trhu, zatím nevyvíjí konkrétní investiční činnost. Ale opakuji, soustředíme se na Českou republiku a Rusko, náš klíčový byznys bude i nadále tady. Víte, když uděláte tři hotelové projekty nebo hotel s kancelářemi a trh vám potvrdí, že to byl povedený obchod, proč byste jej nezopakoval ještě třikrát?
Marriott nás oslovil s přáním, abychom investovali v Rusku. Tuším, že tam chtějí mít během pěti let 45 až 50 Courtyardů. Na další země zatím nepomýšlíme. Investovat v celé střední a východní Evropě sice vypadá lákavě, ale znamená to udržovat kontakty s mnoha vládami i komunální sférou. Zaměříme se na to, abychom vydělali peníze tam, kde jsme schopni přinést know-how a transfer zkušeností. Chceme vydělat peníze a vydělat je nadprůměrně, ne se rozptýlit v šesti nebo sedmi zemích.
EURO: Kolik jste vydělali na prodeji projektu Europort na ruzyňském letišti ? JANKŮ: Projekt jsme prodali rakouské společnosti CA Immo International ze skupiny UniCredit, shodou okolností byla před 14 dny uvedena na burzu. Transakce probíhá ve dvou fázích. CA Immo zatím získala polovinu projektu za 3,5 milionu eur, druhou část získá po jeho dokončení, kolaudaci a obsazení nájemci. ECM na prodeji první poloviny vydělala 1,2 milionu eur čistého.
EURO: Zprávy z trhu hovoří o tom, že se chystáte prodat i další váš podobný projekt – Diplomat v centru Plzně. Můžete sdělit podrobnosti? JANKŮ: Nosnou částí byznysu developera je prodávat aktiva po dokončení jako výnosové investice. Tento krok pochopitelně nevylučuji ani v případě Diplomat Centra.
EURO: Mluvíte o patnácti projektech, na které byste chtěli použít peníze získané z IPO. Posledním, který jste zveřejnili, jsou rodinné domy v Unhošti. Rozvíjíte další rezidenční záměry? JANKŮ: Nyní máme čtyři rezidenční projekty. První z nich je součástí pankráckého areálu. City Epoque vytvoří největší rezidenční výškovou budovu v České republice. Projekt v Liboci, na kterém jsme spolupracovali s ING, jsme prodali, když jsme získali územní rozhodnutí. Třetím projektem je menší komplex v Letňanech a čtvrtý představuje Unhošť.
EURO : Posledním segmentem, ve kterém nepůsobíte, je logistika. Neláká vás? JANKŮ: Logistické a průmyslové nemovitosti jsou velice zajímavé. My se ale budeme koncentrovat na to, co umíme. Na kanceláře, retail, hotely a rezidence.
EURO: Na jakých dalších záměrech pracujete? JANKŮ: Na Pankráci rozvíjíme dvě nové administrativní budovy - Deco a Element. Ty již získaly územní rozhodnutí a máme i finálního majitele, který je od nás odkoupí. Jeho jméno zatím nechceme zveřejnit. Pokud jde o transakce mimo areál City v Praze 4, z těch větších bych jmenoval maloobchodní centrum v Českých Budějovicích a retailový komplex v centru Zlína, který zahrnuje řádově zhruba 32 tisíc metrů čtverečních. V Ostravě rekonstruujeme kancelářské centrum Varenská.
EURO: Jak jste se dostal k realitnímu byznysu? JANKŮ: Společnost jsem zakládal, když mi bylo 23 let. Předtím jsem pracoval čtyři roky v bance. Přesně před 15 lety jsem kupoval první nemovitost, malý činžovní dům blízko Stromovky. Záhy jsem zakoupil druhý dům na Praze 6. Zrekonstruoval jsem je na byty a ty jsem prodal. Celou dobu jsem prostředky reinvestoval. Významnější development jsem zahájil v roce 1994. Se společníky jsme koupili tři střední projekty v rozsahu 20 až 30 milionů eur, například pět budov Opera Business Park, dvě z nich jsme prodali státu pro sídlo Národního bezpečnostního úřadu. Dalším projektem byl Longin Business Center Park nebo Opera Plaza v Bukurešti. V roce 2000 jsme se účastnili výběrového řízení na prodej nedokončené budovy Českého rozhlasu. V roce 2001 jsme budovu koupili a začali jsme se zabývat rozvojem toho místa. Dnes naše pankrácké portfolio obnáší 161 tisíc metrů čtverečních.
EURO: Váš obchod se státem (prodej budov pro sídlo NBÚ) ovšem vyvolal pochybnosti. JANKŮ: Spekulace, že jsme prodali draze, jsou nepodložené. Když jsme si vydělili cenu počtem metrů čtverečních, mohli jsme konstatovat, že na poměry roku 2001 udělal stát velice dobrý obchod.
EURO: Prý jste měl kontakty s Alonem Barakem? JANKŮ: Ne.
EURO: Říká se, že u vás IPO připravuje člověk, který dříve působil ve zkrachovalých Private Investors. Je to pravda? Pracuje u vás někdo, kdo měl v minulosti něco společného s Private Investors? JANKŮ: Ne.
EURO : Dnes jste stoprocentním vlastníkem ECM? JANKŮ: Společnost jsem zakládal se dvěma společníky, já jsem držel 52 procent. Podíl pana Heinze Hauptmanna jsem odkoupil před třemi lety. Podíl pana Petra Fellegiho jsem odkoupil v první polovině letošního roku.
EURO: Dosud jste nevystupoval na veřejnosti. Cíleně? JANKŮ: Ano, cíleně. Jste první české médium, kterému poskytuji rozhovor. Dokud jsme byli čistě privátní společnost, neměl jsem potřebu vystupovat.
Milan Janků (38) se narodil se ve Zlíně, vyrůstal ale v Rakousku. Vystudoval Fernuniversitaet v Bochumi a pracoval v mezinárodním oddělení Girozentrale der Oesterreichischen Sparkassen (nyní Erste Bank). Do České republiky se vrátil po roce 1989. Rád sportuje a podporuje moderní umění. Mluví plynně česky, německy a anglicky.
