V Česku se ročně převede zhruba půl milionu bytů a rodinných domů, technický stav nemovitosti se však řeší u necelé desetiny transakcí. Následkem toho pak kupující často zjistí, že nově nabytá nemovitost je v horším stavu, než při prodeji očekával. Reklamace po koupi nemovitosti lze uplatnit do pěti let od uzavření kupní smlouvy, více než třetina lidí ale o tomto svém nároku neví a pouze šest procent nových majitelů zná správný postup. Přitom jde o stovky tisíc korun.
Možnosti reklamace po koupi nemovitosti byly nově upraveny od 1. ledna 2014. Vady, které v době předání nemovitosti existovaly, ale v plné míře a viditelně se projevily později, lze tak podle zákona reklamovat až do pěti let od uzavření kupní smlouvy.
V případě úspěšné reklamace mohou noví majitelé získat dodatečnou slevu, často i v řádu statisíců korun, kterou mohou využít na opravy.
Uvažujete o hypotéce? Spočítejte si její výši
„Zatímco v západních zemích je technická inspekce běžnou součástí prodeje nemovitostí a například v USA figuruje u více než devadesáti procent prodejů, v České republice bývá kupujícím technický stav budovy ve většině případů zamlčen,“ říká Michal Flachs, jednatel společnosti Zdravá nemovitost, která má zkušenosti se zajištěním služeb na prověření a reklamaci vadných nemovitostí.
Nezapomeňte: daň z nemovitosti je třeba zaplatit do konce května
Flachs se přitom opírá o data z průzkumu nezávislé společností Response Now ze září 2017. Respondenty bylo 200 osob ve věku 18 až 65 let, které vlastní rodinný dům, byt či bytový dům a zároveň nemovitost zakoupily po 1. lednu 2014. Tedy po změně legislativy.
Skryté vady
„Problém s pozdějším objevením vad měla podle průzkumu téměř třetina kupujících. Ve skutečnosti jich ale bude mnohem více, protože některé defekty se projeví až po delším čase, přestože byly, zatím bez viditelných příznaků, přítomny již během nákupu,“ vysvětluje Flachs.
Rizika online nákupu mimo EU: hlavně dobře počítat
Na základě zkušeností advokátů působících v realitní branži, podložených stovkami kupních smluv, vyplynulo, že odpovídající popis stavu nemovitostí není z 90 procent obsažen ani ve smlouvách vypracovaných realitními kancelářemi. V Česku realitní kanceláře přitom zajišťují přes 50 procent realitních obchodů.
Jak na reklamaci obecně:
Nebojte se reklamace. Zákon je na straně spotřebitele
| Jaké jsou běžné kličky v kupní smlouvě, které odporují legislativě |
|---|
| Ve většině případů se prodávající pokouší své odpovědnosti za vady prodávané nemovitosti zbavit prostřednictvím některé z následujících formulací obsažených v kupní smlouvě: |
| „Nemovitost se kupujícímu přenechává jak stojí a leží“ |
| „Kupující nabývá nemovitost ve stavu, v jakém se nachází ke dni podpisu kupní smlouvy“ |
| „Kupující měl možnost všechny vady předmětu koupě v předstihu zjistit“ |
| „Kupující byl seznámen s technickým (faktickým) stavem nemovitosti“. |
| Pozor: Podle aktuální judikatury však, mimo výjimečné situace, tyto formulace z různých důvodů prodávajícího odpovědnosti za vady nemovitosti nezbavují. |
Pramen: Zdravá nemovitost
Rezervace nemovitosti: jak nepřijít o peníze?
Za neupozornění na vady nemovitosti jsou tedy odpovědní prodávající, i když o vadách sami neví, neboť mají k jejich způsobení, kontrole či alespoň odhalení vždy blíže než kupující. Ze strany realitních kanceláří jsou tak v tomto ohledu chráněni velmi málo.
Prodávající má podle legislativy povinnost odevzdat kupujícímu zakoupenou nemovitost ve stavu ujednaném ve smlouvě, a pokud není smluvně ujednán, pak ve stavu, který může kupující od nemovitosti rozumně očekávat.
Většina věří smlouvě
„Podle výše uvedeného průzkumu se 58 % lidí domnívá, že svou nemovitost zakoupili bez vad, přestože ke kupní smlouvě neobdrželi záznam o technickém stavu budovy. Na většině nemovitostí se však vyskytují vady, které laik nemá šanci pouhým okem objevit,“ říká Jiří Čížek, předseda celostátní rady inspektorů Nemopas.
S ohledem na obtížnost odhalení skrytých vad jsou právě tyto vady nejčastěji nalezeny až odborníkem, přitom se jedná o zásadní technické nedostatky, jako je nedodržování technologických postupů a zásad. Například při realizaci hydroizolačních opatření, nosných konstrukcí, zateplovacího systému či vestavby podkroví.
Přečte si více o realitách:
Prodali jste nemovitost? Daň z příjmu nebudete platit v pěti případech
Ceny domů a bytů se v Česku zvýšily o 13,3 procenta. V EU rostou nejrychleji
„Nedávno nás kontaktoval zákazník, který chtěl reklamovat poškrábaná okna a nefunkční troubu v řádu desítek tisíc korun. Nakonec jsme technickou inspekcí zjistili, že dům má shnilé stropy a závažné statické problémy s přetížením objektu a absencí železobetonového věnce. Výše poskytnuté slevy z kupní ceny převyšovala tři miliony korun,“ popisuje případ z praxe jednatel Flachs.
„Když lidé objeví závadu u bot či telefonu, neváhají s reklamací ani vteřinu. Pokud ale objeví vady nemovitosti, obvykle se je neodvažují reklamovat, přestože na to mají zákonný nárok. Finanční odškodění se přitom u běžných vad nemovitosti pohybuje v rozmezí deseti až dvaceti procent z původní kupní ceny,“ dodává Flachs.
Západ sází na makléře
V porovnání se západními zeměmi je důvěra českých občanů k realitním kancelářím podle analýzy společnosti Zdravá nemovitost nízká. V západních zemích se objem obchodů uskutečněných prostřednictvím realitních kanceláří pohybuje průměrně okolo 70 procent, v některých zemích (Švédsko, Irsko, Kypr) pak dokonce i kolem 90 %.
Počty realitních makléřů v Česku byly nejvyšší v letech 2008 až 2011, od té doby mají sestupný trend. Podle poslední dostupné statistiky se v roce 2015 touto profesí u nás živilo přes 14 tisíc lidí.
Vývoj počtu realitních makléřů v ČR za období 2002 až 2015
Zdroj: ČSÚ – databáze RES; Zdravá nemovitost
Zkvalitnit realitní trh, aby vzrostl počet realitních prodejů skrze kvalifikované realitní kanceláře, měl změnit nový zákon o realitním zprostředkování.
Jeho záměrem je převést činnost realitního makléře mezi živnosti vázané (s podmínkou příslušného odborného vzdělání či školení a praxe) a stanovit právní rámec realitního zprostředkování.
Účinnost tohoto zákona byla plánovaná k 1. lednu 2017. Kvůli četným připomínkám a dalším potřebným úpravám byl ale v dubnu tohoto roku vrácen zpět na ministerstvo pro místní rozvoj k přepracování.
Čtěte také:
