Řádní vlastníci bytů už podle platné legislativy neručí za závazky neplatících členů Společenství vlastníků jednotek (SVJ). V případě dražby dlužníkova bytu připadne SVJ až 10 procent z vydražené částky, což většinou pokryje všechny dluhy. Pozdní přihlášení pohledávky přitom znamená ztrátu nároku na její uplatnění. Majetkovou zodpovědnost za takto způsobenou škodu pak nesou předsedové a členové výborů SVJ.
Desetitisíce nebo i statisíce korun. Takové výše obvykle dosahují částky, kterými řádní členové SVJ doplácejí na jednotlivé sousedy, kteří SVJ nehradí příspěvky do fondu oprav, na správu domu, vodné, stočné, teplo, osvětlení společných prostor či nepřispívají na další potřebné úpravy domu.
Předejít tomu lze včasným přihlášením pohledávky do exekučních a insolvenčních řízení, což musí učinit výbor SVJ. Novela občanského soudního řádu, která platí od podzimu roku 2017, přitom počítá s tím, že pokud dojde k rozhodnutí o dražbě bytu dlužníka, získá až 10 procent z vydražené částky právě SVJ.
Vydražený obnos se nejčastěji podle regionu a lokality pohybuje mezi 100 a 300 tisíci korunami a dokáže tak obvykle zacelit škody, které dlužník SVJ způsobil.
| Jak to bylo dříve a co se změnilo |
|---|
| Dosavadní praxe fungovala tak, že pokud dlužník své závazky dobrovolně nesplatil a jiný majetek neměl, muselo SVJ nejprve získat exekuční titul, tedy jít k soudu a vyhrát. Ani poté ale SVJ nemělo jistotu, že na něj v často dlouhé frontě věřitelů dojde. |
| U exekucí a dražeb rozhodovalo jejich pořadí, a pokud bylo SVJ mezi posledními, výtěžek uspokojil ty, kteří se přihlásili do dražby dříve. |
| Uvedená novela občanského soudního řádu situaci zásadně mění: SVJ se jako osoba ze zákona odpovědná za správu domu, stává upřednostněným věřitelem. V praxi to znamená, že věřitel, kterým je SVJ, bude uspokojen před ostatními pohledávkami, tedy hned po odměně exekutora. |
Dražba musí být zveřejněna
Soud (exekutor) má povinnost na konání dražby upozornit v dražební vyhlášce, kterou zveřejní ve veřejném rejstříku. Zásadní je proto i nadále sledovat veřejné rejstříky. Legislativa totiž nenařizuje soudu (exekutorovi), aby dražební vyhlášku zasílal přímo SVJ.
Zcela identická situace platí i podle novely insolvenčního zákona: SVJ není o insolvenci informováno, a proto jeho výbor musí sám, respektive s pomocí insolvenčního rejstříku, pravidelně sledovat, zda dlužník není v úpadku.
Čtěte více o nástrahách bytových družstev a SVJ:
Hrozba pro bytová družstva: když o schůzi neinformují na webu, nemusí usnesení platit
Předsedové a výbory SVJ musí podle nového občanského zákoníku plnit roli řádného hospodáře. To znamená nést plnou majetkovou zodpovědnost za škodu, kterou by způsobili.
Ustanovení se vztahuje také na situaci, kdy včas nepřihlásí pohledávku SVJ vůči členovi k dražbám, exekucím a insolvencím, které dopady dluhů na poctivé členy SVJ zásadně zmírňují.
| Co říká zákon |
|---|
| Kdo přijme funkci člena voleného orgánu, zavazuje se, že ji bude vykonávat s nezbytnou loajalitou i s potřebnými znalostmi a pečlivostí. Má se za to, že jedná nedbale, kdo není této péče řádného hospodáře schopen, ač to musel zjistit při přijetí funkce nebo při jejím výkonu, a nevyvodí z toho pro sebe důsledky. |
| Nenahradil-li člen voleného orgánu právnické osobě škodu, kterou jí způsobil porušením povinnosti při výkonu funkce, ačkoli byl povinen škodu nahradit, ručí věřiteli právnické osoby za její dluh v rozsahu, v jakém škodu nenahradil, pokud se věřitel plnění na právnické osobě nemůže domoci. (Zdroj: zákon č. 89/2012 S. § 159 odst. 1,3) |
| Jak je to v praxi |
|---|
| „Pakliže výbory nebo předseda nárok SVJ včas k exekučnímu či insolvenčnímu řízení nebo dražbě nepřihlásí, i když o nich jednoduše neví, způsobí SVJ škodu, za kterou jsou podle občanského zákoníku zodpovědní svým osobním majetkem,“ potvrzuje Michal Gondár ze služby RejstrikySVJ.cz. |
Aby k takové situaci nemohlo dojít, je třeba důkladně sledovat veřejné rejstříky, tedy insolvenční rejstřík a jednotky v katastru nemovitostí, a to nejlépe každý týden, zákonné lhůty pro přihlášení nároků jsou opravdu krátké.
Pronajímáte byt? Čtěte, jak musíte danit příjem
SVJ k tomu mohou využít na trhu nabízené komerční služby, které nabízejí pravidelnou kontrolu jednotek v katastru nemovitostí a vlastníků v insolvenčním rejstříku.
Výbory tak obdrží zprávu o změnách v rejstřících, které se týkají všech vlastníků v SVJ, například jednou za týden na určené e-mailové adresy nebo jinou formou předem dohodnutého sdělení.
V Česku soudy ročně rozhodnou o 700 tisících exekucích a 30 tisících nových insolvenčních řízeních. Většina lidí přitom žije v bytech v osobním vlastnictví, které jsou součástí SVJ. Je tak pravděpodobné, že se většina SVJ se s takovou situací do budoucna setká.
Čtěte také:
Stěhujete se a budete měnit trvalé bydliště?
Přečtěte si, co vás čeká
Ubytováváte přes Airbnb? Daně platíte jako podnikatelé
