Týdeník Euro uspořádal ve spolupráci s poradenskou společností Vilímková Dudák & Partners dotazníkový průzkum na téma důvěry ve stávající systém povolování nových staveb a jeho legislativní pojetí. Osloveni byli zástupci developerských společností, architektonických kanceláří, starostové všech pražských městských částí, zastupitelé hlavního města Prahy, vedoucí pražských stavebních úřadů a vedoucí odborů pro územní rozvoj.
Jedná se o vůbec první takto rozsáhlý průzkum, ve kterém se jeho autoři snaží postihnout názory všech zúčastněných stran v systému povolovacího řízení.
„K provedení tohoto průzkumu nás motivovaly každodenní zkušenosti. Potvrzuje se, že téma zdlouhavého povolovacího řízení vnímají všichni – počínaje starosty a konče developery – velmi intenzivně. Musím říci, že mě až překvapilo, jaká v některých klíčových otázkách panuje shoda. Ať už je to vliv stávajících pravidel na nedostatek bytů, otázka výškové výstavby nebo možnost oficiálně darovat peníze obcím na další rozvoj. Zajímavá je rovněž nedůvěra všech zúčastněných v dokončení Metropolitního plánu. Věřím, že se tu nyní otevírá prostor pro širší diskusní platformu, která by mohla přinést konkrétní řešení,“ říká Petr Novotný, partner advokátní kanceláře Vilímková Dudák & Partners, který se specializuje na stavební právo.
Všichni jsou nespokojení
Principiální vnímání současného systému povolovacího řízení je vnímáno prakticky u všech oslovených skupin veskrze negativně. Jednotní v tomto názoru nejsou pouze starostové městských částí a vedoucí odborů územního rozvoje.
Zatímco v případě starostů jsou pocity půl na půl neutrální a negativní, v případě vedoucích stavebních odborů z 80 % převažuje neutrální vnímání. Zajímavé je, že 80 až 90% nespokojenost se stávajícím systémem převládá jak u šéfů stavebních úřadů, tak i magistrátních zastupitelů. Architekti a investoři jsou ve svém názoru jednotní: nespokojenost je v obou případech stoprocentní.
Důsledek: nedostatek bytů
Průzkum se snaží mimo jiné reflektovat také stávající situaci na trhu s byty. Dotázali jsme se proto respondentů, zda je podle jejich názoru stávající nastavení systému povolovacího řízení a územního plánování příčinou současného nedostatku bytů a s ním souvisejícího růstu cen za bydlení. Není tajemstvím, že průměrná doba, za kterou se dnes podaří získat stavební povolení v Praze se pohybuje mezi šesti a osmi lety.
Za příčinu současné situace na trhu s byty vidí 90 % investorů právě stávající systém povolovacího řízení. Do jisté míry se tak shodují se zastupiteli hlavního města Prahy (87 %), architekty (66 %) a starosty městských částí (65 %). Oproti tomu čtvrtina vedoucích stavebních úřadů, kteří se průzkumu zúčastnili, je přesvědčena, že současný systém na vině rozhodně není.
Krátký nádech: stavaře čeká nejistá sezona
„Na vině je podle mého názoru zejména přístup a vliv zastupitelstev a aktivistů,“ myslí si jeden z oslovených architektů. S tím by nesouhlasil jeden ze starostů. Podle jeho názoru je na vině především „projektová nepřipravenost a nevyřešené majetkové vztahy“.
Kdo za to může? Není jasné
Jestliže jsme se ptali na, co je obecně příčinou stávající situace se zdlouhavým povolovacím procesem, na kterou si nejhlasitěji stěžují právě investoři, prakticky napříč všemi skupinami panuje shoda na vlivu ekologických a jiných zájmových sdružení. Až 80 % vedoucích stavebních úřadů vybralo za jednu z možných příčin přístup investorů, kteří nemají dostatečně připravené projekty a nejsou ochotni dělat ústupky.
Oproti tomu mezi architekty převládá názor, že legislativa je v pořádku, ale možnost jejího rozdílného výkladu komplikuje rychlost povolovacího řízení. Proto 100 % architektů, kteří se do průzkumu zapojili, označilo za příčinu stávající situace přístup úředníků. Zastupitelé hlavního města pro změnu označili v 80 % případů nedostatečnou legislativu.
Každý vidí jiné řešení
Průzkum ovšem nehledal pouze příčiny, ale ptal se také na možné řešení. Jakou formu změny by tedy naši respondenti považovali za vhodnou? Zajímavý názor zazněl od jednoho ze starostů městských částí. Ten by přivítal „povolování staveb politiky a ne úředníky“. Obecně mezi starosty zvítězila možnost omezení počtu dotčených orgánů státní správy (50 %). Jeden z oslovených vedoucích stavebních úřadů zase vidí řešení v „reformě státní správy a rozšíření plánovacích smluv“.
Třetina zúčastněných šéfů stavebních úřadů by pak přivítala oddělení státní správy a samosprávy tak, aby došlo ke snížení vlivu politiků na úředníky. Mezi investory pak převládá názor (60 %), že by mělo dojít ke kompletní úpravě stavebního zákona a všech souvisejících předpisů. Podobný názor mají také zastupitelé hlavního města Prahy (56 %).
Peníze radnicím? OK!
V médiích se v poslední době hodně diskutuje téma nároků radnic, aby se investoři finančně či stavebně podíleli na rozvoji města, ačkoliv tyto investice přímo nesouvisí s výstavbou konkrétního developerského projektu nebo jeho infrastrukturou. Jedním z příkladů může být zřízení parku. Ptali jsme se proto všech zúčastněných, zda považují takové nároky radnic za legitimní.
Čtěte komentář:
Zaplaťme si překladatele. Stavební zákon je nad naše síly
Nepřekvapí, že prakticky všichni zúčastnění starostové (95 %) v takovém případě problém nevidí a nároky považuje za legitimní. V tomto názoru se s nimi ale shodují také všechny ostatní oslovené skupiny: architekti (100 %), zastupitelé hlavního města (87 %), investoři (80 %) a vedoucí odborů územního rozvoje (80 %). Vedoucí stavebních úřadů souhlasí ze 66 %. Někteří z nich (13 %) v takových nárocích vidí riziko podjatosti radnice.
Praha výšková
V rámci debaty o dalším rozvoji hlavního města se rovněž často hovoří o výstavbě výškových budov. Zajímalo nás proto, jaký mají na toto téma názor jednotliví aktéři. Platí, že všechny oslovené skupiny se z více jak 70 % shodují na tom, že do Prahy výškové budovy patří. Zeptali jsme se proto také na názor, jakým způsobem by se principiálně Praha měla rozvíjet.
Respondenti měli na výběr ze dvou základních směrů: rozvoj města do výšky nebo do šířky. Starostové, vedoucí stavebních úřadů, vedoucí odborů územního rozvoje, a dokonce i investoři se dělí na dvě přibližně stejně velké skupiny. Převládá spíše názor (60 %), že budoucí rozvoj města by měl jít cestou zahušťování výstavby v širším centru města, tedy do výšky. Architekti (100 %) a zastupitelé hlavního města Prahy (87 %) podporují tuto variantu celkem jednoznačně.
Stejně tak se absolutní většina respondentů přiklání k tomu, aby v Praze byly vytipované lokality umožňující výstavbu výškových budov nad rámec stávajících výškových hladin vyplývajících z Pražských stavebních předpisů. Zdá se tak, že taková varianta má podporu nejen u developerů, ale také mezi politiky a úředníky.
Nedůvěra v dokončení Metropolitního plánu
V současné době také začíná debata, která by měla vést k přijetí tzv. Metropolitního plánu, který zpracoval Institut plánování a rozvoje hl. m. Prahy (IPR). „Základním principem Metropolitního plánu je vymezování veřejných prostranství, struktury a kompozice zástavby a krajiny či stanovení výškové regulace,“ přibližuje na svých webových stránkách právě IPR. Zajímalo nás, jaká panuje mezi respondenty důvěra v to, že Metropolitní plán bude dokončen do roku 2022, jak stanovuje novela stavebního zákona.
Ředitel IPR Boháč: Přestaňte vypouštět bubáky, nebo bude bydlení řešit stát
Míra důvěry v dokončení Metropolitního plánu je zajímavá především u politiků. Z průzkumu vyplývá, že pouze 15 % starostů a 37 % magistrátních zastupitelů je optimistických v tom smyslu, že Metropolitní plán bude dokončen právě do roku 2022. Naopak 35 % starostů a téměř pětina zastupitelů Prahy je přesvědčena, že Metropolitní plán nebude dokončen nikdy, respektive nebude dokončen v dohledné době.
Skeptičtí jsou rovněž vedoucí stavebních úřadů. Celých 80 % účastníků průzkumu z řad vedoucích stavebních úřadů totiž zodpovědělo, že termín dokončení se buď nestihne včas nebo dokonce vůbec. Prakticky stejná nedůvěra pak panuje také mezi architekty i zástupci developerských firem.
Možná řešení? Kvalitní úředníci, legislativa i inspirace v zahraničí
Našich respondentů jsme se závěrem průzkumu také ptali na to, zda existuje příklad systematického opatření například ze zahraničí, který považují za funkční a který by preferovali. Jeden ze starostů dává za příklad holandský systém. „Stavebník přinese na úřad pouze projektovou dokumentaci a úředník si obstará všechna vyjádření sám. Za vyjádření účastníků řízení se zásadně neplatí. Celé stavební řízení na rodinný dům netrvá déle než jeden měsíc,“ uvádí nejmenovaný starosta jedné z pražských městských částí.
„Jako systémové opatření spatřuji v možnosti vytvářet funkční a závazné regulační plány, které jsou schopné řešit mnohdy neřiditelný rozvoj. V Praze jsou regulační plány prakticky nerealizovatelné, i když by si je většina samospráv ráda pořídila,“ píše další ze starostů.
Jeden z oslovených vedoucích stavebních úřadů vyjmenovává hned několik opatření, která by viděl jako potřebná. „Zpoplatnění obtěžujících a neoprávněných podání, vytvoření efektivní legislativy, vyšší vzdělání úředníků, zajištění jejich adekvátního počtu a finančního ohodnocení, možnost efektivnějších a účinnějších opatření při nerespektování zákona,“ uvádí respondent.
„Věcná komunikace politiků nad prioritami města. Ta v Praze zcela chybí,“ říká jeden z oslovených zastupitelů hlavního města. Jiný jeho kolega dává za příklad New York. „Každý projekt je zanesen přímo do katastrální mapy, je mu přiděleno číslo jednací a následuje individuální proces řešení na základě obecných regulativů sledující možnou dohodu obou stran,“ vidí jako jednu z možných cest politik. „Možností je celá řada a preferoval bych debatu na uvedené téma včetně možné reakce na další účastníky takové debaty,“ říká jiný pražský zastupitel.
Šéf Hochtiefu Koranda: Chceme stavět D4 do Písku
„Je to velmi jednoduché. Územní plán platí jednoznačně, je doprovozen opět jednoznačným souborem regulativů, správci sítí si na tomto základě sami připravují své investice k jednotlivým pozemkům včetně projektové přípravy. Neexistuje svévolný výklad územně plánovacích podkladů, nekvalifikovanost, nekompetentnost, arogance úředníků. Je respektován jednoznačně formulovaný stavební zákon,“ rozepsal se jeden z oslovených architektů.
Řešení samozřejmě nacházejí také zástupci investorů. Jeden z nich by omezil počet dotčených orgánů. „Ať jsou vymahatelné lhůty pro rozhodování a stanoviska, kde v případě pozdní reakce se má za to, že není námitek, anebo je udělen souhlas,“ uvádí zástupce developerské společnosti.
Jiný jeho kolega uvádí příklad ze Slovenska. „Zajímavým příkladem může být jednotné stanovení poplatků z developerského pozemku v Bratislavě. Z pěkného záměru ale nakonec vznikl jen další poplatek. A to by se u nás stát nemělo. Ať město stanoví jasná pravidla stejná pro všechny, například platbu za metr čtvereční hrubých podlažních ploch do magistrátního fondu a přes nějaký klíč pak rozděluje peníze městským částem na související výstavbu infrastruktury,“ navrhuje zástupce investora.
