50 tisíc migrantů. Hypotéku letos refinancuje rekordní počet Čechů

28. 4. 2018

Do souboje o klienty bank se vložily i stavební spořitelny. Refinancování je pro finanční ústavy zajímavé také proto, že trh začíná pomalu klesat.

František Novák je konstruktér z Nymburka, který si vzal hypotéku před pěti lety. Letos mu končí fixace a doufá, že se mu podaří vyjednat lepší úrokovou sazbu a ušetřit na splátkách. „Když jsem tehdy hypotéku sjednával, oslovil jsem tři banky a podařilo se mi získat dobrý úrok – 3,21 procenta ročně,“ říká. Dnes je připraven podstoupit honbu za levnější sazbou znovu.

Novák je jedním ze 150 tisíc Čechů, jimž letos končí fixace a do banky půjdou řešit, co se svou hypotékou. Budou-li urputní, mohou ušetřit. Průměrná sazba byla v únoru 2,36 procenta. Kdyby se Novákovi podařilo snížit sazbu o procentní bod, dělalo by to při dvoumilionové hypotéce na dvacet let úsporu až tisícovku.

Ne všichni lidé, jimž letos skončí fixace hypotéky, budou licitovat o lepší podmínky a aktivně hledat co nejnižší úrokovou sazbu. „Polovina ze 150 tisíc lidí bude zvažovat, jestli nemají vyměnit banku a převést hypotéku do jiné instituce. Zhruba třetina lidí pak doopravdy financující společnost vymění,“ říká šéf Českomoravské stavební spořitelny Tomáš Kořínek. Banky a spořitelny se tedy podle něho letos budou kromě nových úvěrů rvát o 50 tisíc refinancovaných hypoték za nějakých 45 miliard korun.

Dravec liška

Refinancování bude pro banky o to zajímavější, že celý trh je nasycený či – jak říká Česká národní banka – „přehřátý“ a postupně klesá. V lednu se podle Hypoindexu, který sleduje základní údaje o hypotečním trhu, meziročně snížil objem nově poskytnutých hypoték o miliardu na 16,5 miliardy. V únoru byl propad ještě dramatičtější – lidé uzavřeli hypotéky za 16 miliard, o tři miliardy méně než v únoru 2017.

Podle bank je pokles dán tím, že si lidé loni, před zpřísněním pravidel, brali víc hypoték. Dnes už banky například nemůžou poskytovat stoprocentní hypotéky, kdy si klient půjčí na kupovanou nemovitost všechny peníze. „V letošním roce můžeme očekávat meziroční snížení objemu nově poskytnutých hypoték o zhruba deset procent,“ říká Andrea Vokálová z Hypoteční banky. Celý trh se tedy dostane někam k 200 miliardám, jelikož loni si klienti bank vzali nové hypotéky za 224 miliard korun.

Paneláky. O kdysi vysmívané panelové domy je dnes velký zájem. Nejžádanější jsou dvoupokojové byty.

Zatímco hypoteční banky se s nižším množstvím hypoték smiřují (znamená to pro ně i menší zisk), ze situace naopak těží stavební spořitelny. Už loni se jim velmi dařilo a ve své vítězné jízdě pokračují i letos. Za první čtvrtletí poskytly úvěry za 16,7 miliardy korun, což je meziročně nárůst o 16 procent. Spořitelnám pomáhá fakt, že nabízejí výhodnější úrokové sazby než hypoteční banky (viz graf č. 4). Je to tím, že stavební spořitelny poskytují úvěry ze svých zdrojů, tedy z vkladů klientů, kteří si spoří. Naopak hypoteční banky si na úvěr, který pak poskytnou klientovi, většinou půjčují a jejich úrokové sazby závisejí mnohem víc na délce doby fixace a ceně peněz na mezibankovním trhu.

Spořitelny věří, že si mohou ze zmíněných 150 tisíc lidí, jimž letos končí fixace, urvat větší část. „Úvěry od stavebních spořitelen jsou nyní po dlouhých letech levnější než hypotéky, v tuto chvíli je rozdíl zhruba čtvrt procentního bodu a bude se dále zvětšovat,“ myslí si Kořínek. Českomoravská stavební spořitelna, která vystupuje se sloganem „Spoříme s liškou“, připravila pro zájemce úvěr se sazbou 1,9 procenta ročně a slibuje i rychlejší vyřízení.

Zájem o masu migrantů je i proto, že tito bankovní klienti už několik let splácejí, a mají tedy úvěrovou historii. Jejich dluh je v poměru k hodnotě nemovitosti menší, a kdyby přestali splácet, banka jejich nemovitost prodá a nebude tratit.

Velmoc Airbnb

Pro klienty je to jednoznačně dobrá zpráva: úrokové sazby úvěrů na bydlení díky soupeření ústavů příliš neporostou. Česká národní banka naznačuje, že letos nezvýší základní sazbu o víc než půl procentního bodu. Konkurence mezi bankami na klesajícím trhu a výhodné úvěry ze stavebního spoření pak budou nutit banky, aby zvýšení přenášely na klienty co nejpomaleji. Navíc si lidé fixují úroky na delší dobu – v očekávání růstu sazeb v příštích letech berou dnes za výhodných podmínek fixace na pět, deset, či dokonce dvacet let.

Poptávka po nemovitostech je i přes rostoucí úroky na hypotékách stále velmi vysoká, problém je v tom, že už není téměř co kupovat. Zejména v Praze výstavba kvůli extrémně dlouhému povolovacímu řízení v minulých letech polevila, nabídka se zužuje, a kupující si tak automaticky připlatí.

„Ještě před dvěma lety tvořily nové byty v Praze s cenou do 60 tisíc korun za metr čtvereční polovinu nabídky. Nyní jsou to pouhá dvě procenta. Průměrná cena bytu v pražské novostavbě je na 90 tisících korunách za metr a je klidně možné, že při pokračování umělého omezování nabídky se letos dočkáme průměrné nabídkové ceny nad 100 tisíc korun,“ uvedl nedávno majitel developera Central Group Dušan Kunovský.

Průměrná cena nových prodaných bytů v Praze na konci loňského roku meziročně dramaticky vzrostla o 19,1 procenta na 85 223 korun za metr čtvereční. V celé republice rostly v roce 2017 ceny podle Hypoteční banky o 12 procent. A růst cen nemovitostí nepolevuje ani v prvním čtvrtletí, kdy v Praze rostla cena novostaveb o pětinu.

Čtěte komentář: Proč není bydlení

Na ceny nemovitostí ve velkých městech má vliv i fenomén Airbnb. Tato platforma nabídla možnost jednoduše pronajímat byt či dům na kratší dobu. „Praha je globální velmoc v nabídce ubytování přes Airbnb. Řada lidí, která si kupuje byt na investici, nebo pro vnuky, požaduje nějaký výnos. A Airbnb jim přináší jednoduchou platformu, jak to dělat,“ říká ředitel Modré pyramidy stavební spořitelny David Formánek. V Praze přes Airbnb nabízí ubytování 7200 hostitelů a loni se v hlavním městě ubytovalo přes milion turistů.

Na rizika přehřátého nemovitostního trhu už začala upozorňovat i Česká národní banka. Guvernér Jiří Rusnok minulý týden varoval, že po letech na vrcholu čeká domácí hospodářství zpomalení. Kromě nedostatku pracovních sil k němu podle něj mohou přispět i vysoké ceny realit.

Nedostatkové zboží. Na trhu nejsou byty kvůli liknavé práci úředníků při povolování staveb.

ČNB už loni v dubnu zpřísnila doporučené limity LTV (poměr výše úvěru k hodnotě nemovitosti), který může činit maximálně 90 procent. Banky by tak neměly poskytovat nejrizikovější hypotéky, kdy si člověk půjčí na nový byt celou kupní částku. „Cílem našich opatření je, aby se dále neroztáčela spirála mezi cenami nemovitostí a úvěry na jejich pořízení,“ řekl týdeníku Euro ředitel sekce finanční stability ČNB Jan Frait. Opatření podle něj už začínají zabírat, ceny nemovitostí přesto letos v prvních třech měsících stále výrazně rostly. Podle portálu Realitycechy.cz vzrostla průměrná cena bytu v prvním čtvrtletí roku 2018 meziročně o 15 procent. Za růstem cen nemovitostí je pořád hlavně nedostatečná nabídka.

Bubliny si všimli dokonce i v zahraničí. Podle ratingové agentury Moody’s Investors se české banky nedrží doporučení centrální banky ohledně limitů pro poměr mezi hypotečním úvěrem a hodnotou nemovitosti, a to by mohlo mít dalekosáhlé důsledky pro ekonomiku země. Podle tuzemských bankéřů je však jejich zpráva téměř poplašná. „Moody’s je úplně mimo. Tvrdí, že to může mít dalekosáhlé důsledky pro českou ekonomiku. Jsou to Marťani, nebo co?“ rozčiluje se Vladimír Staňura, který má v České bankovní asociaci na starost hypotéky. „Rizika na trhu jsou minimální, každopádně české banky jsou ve skvělé kondici,“ je přesvědčen.

Na krev

Bankám v posledních letech narostla křidélka. Kombinace nízkých úrokových sazeb, přetlaku peněz i nižších marží a malé procento neplatičů jim prudce zvyšuje zisky. „S ohledem na optimistická očekávání vyplácejí z těchto zisků relativně vysoké dividendy a někteří vlastníci tak trochu přestávají myslet na zadní vrátka,“ říká Frait.

Ve spirále. Podle šéfa dohledu ČNB Jana Fraita je třeba zabránit dramatickému růstu cen nemovitostí.

Podle něho vlastníci na tuzemské bankéře tlačí, aby udrželi tržní podíly a stávající zisky prostřednictvím navyšování objemu nově poskytovaných úvěrů. Kdyby se ekonomika zhoupla, jak říká Rusnok, pak by banky počítaly velké ztráty. Bankovní rada o tom bude jednat na svém zasedání příští měsíc a je připravena zvýšit tzv. proticyklickou kapitálovou rezervu, která bankám slouží jako polštář na horší časy.

Mnoho domácností už v současnosti, kdy se ekonomice daří, jede „nadoraz“ a po zaplacení hypotéky jim nezbývá moc peněz na další výdaje. Více než desetinu nových úvěrů na bydlení poskytnutých v loňském prvním pololetí tvoří úvěry, které mají tzv. vysokou dluhovou službu. Jinými slovy – lidé platí bance i více než 40 procent svých čistých příjmů. To je rizikové pro banky i samotné dlužníky, kteří by se v případě, že ztratí práci, mohli dostat poměrně rychle do problémů se splácením. A následně by rychle mohli přijít o střechu nad hlavou.