Akumulujeme a vyčkáváme

Radovan Vítek je schopný vyjednavač, říká generální ředitel CPI Group

EURO: Objevily se spekulace, že by se CPI Group měla rozdělit a zůstala by jí jen hotelová část. Zbytek portfolia má prý být předmětem fúze se skupinou Appian. Je takový plán reálný? HAVELKA: Tuto informaci mohu absolutně vyloučit. Spolupracujeme se spoustou subjektů, ať je to například skupina J&T, se kterou pracujeme na revitalizaci bývalého areálu brněnské Zbrojovky. S Appianem máme také jeden společný projekt malého rozsahu. Bavíme se se všemi na trhu, ale že by zde mělo docházet k nějakému fúzování, to rozhodně ne.

EURO: Na čem konkrétně pracujete s Appianem? HAVELKA: Jde o jeden projekt v Pardubicích, který teď není aktuální. Appian se na něm podílí jako minoritní partner.

EURO: Nehledáte tedy žádného partnera, jemuž byste prodali nějakou dceřinou společnost? HAVELKA: Není to naším cílem. Ale nebráníme se spolupráci na projektech.

EURO: Dnes je struktura CPI Group velmi složitá. Neplánujete zjednodušení? HAVELKA: Je to dáno tím, že mnoho firem bylo založeno výhradně na jeden projekt. Nyní procházíme určitou restrukturalizací.

EURO: CPI Group bývá spojována s podnikatelem Radovanem Vítkem, přestože veškerý majetek je napsán na jeho matku Miladu Malou. Jaký je Vítkův vztah k firmě? HAVELKA: Nějaký vztah tu je, v žádném případě ale nejde o majetkové propojení. Skupině pomáhá, zastupuje zde zájmy své matky, vystupuje v řadě jednání, je výborným vyjednavačem, umí přinést obchody.

EURO: Vítek na začátku září založil několik společností (Pietroni, Papetti, Cerrini, Materali, Rivaroli, Mondello, Zacari a Robberg). Vy jste ve vedení těchto firem. Čím se tyto podniky zabývají? HAVELKA: Jde o prázdné společnosti, které čekají na budoucí využití. Nyní nemají konkrétní účel. Nejde o firmy CPI Group.

EURO: V polovině roku dosáhla CPI zisku přes 403 milionů korun. Očekáváte, že i za celý letošní rok skončíte v černých číslech? HAVELKA: Určitě zůstaneme v černých číslech. Vždy jsme nakupovali aktiva, která nepřinášejí výnos, například pozemky, za vlastní zdroje. Dnes tedy nejsou zatížena dodatečnými náklady, jako jsou splátky úvěrů. Byli jsme vždy hodně konzervativní. Nakupovali jsme za rozumných podmínek v rozumné době.

EURO: Bude letošní rok horší než loňský? HAVELKA: Z pohledu výnosů by měl být zhruba stejný. Konečné výsledky budou možná dokonce o trochu lepší, protože jsme se navíc zaměřili na snižování nákladů.

EURO: Museli jste kvůli krizi změnit strategii? HAVELKA: Již na konci roku jsme přijali novou strategii – všechno stopnout. Pozastavili jsme veškeré developerské projekty a znovu je posuzovali z pohledu cash flow. Například projekt CPI City Center v Ústí nad Labem téměř rok stál. V tuto chvíli opět stavíme. Dnes pracujeme na dvou developerských projektech, a to na již zmíněném ústeckém a dále na rekonstrukci domu na Tylově náměstí v Praze na čtyřhvězdičkový hotel Clarion. Riziko na trhu je mnohem větší než bývalo, je nutné postupovat ještě opatrněji a konzervativněji. Vždy se musíme dívat na poptávku. Dnes již není problém v tom, zda banka na projekt půjčí peníze, ale zda se najde konečný spotřebitel. Zda jsou zástupy lidí, kteří mají zájem o nové bydlení, zda jsou tu zástupy firem, které chtějí nové kanceláře, zda jsou tu zástupy turistů, kteří nemají kam složit hlavu. V tuto chvíli tomu tak není. Strategie musí toto brát v potaz. Projekty budeme rozjíždět na základě konkrétního požadavku, nikoli spekulativně. Nebo budeme stavět v návaznosti, nikoli paralelně. Chceme minimalizovat riziko.

EURO: Když se podíváte na jednotlivé segmenty realitního trhu, kde vidíte největší rizika, a naopak kde nacházíte nejvíce příležitostí? HAVELKA: Existují sektory, které můžeme označit za mrtvé. Jednoznačně mezi ně patří logistika. Spousta areálů zůstává neobsazených. I když máme připraveny pozemky k výstavbě logistických center, určitě nebudeme stavět spekulativně. Musí se počkat, až krize skončí, a potom se bude rozhodovat, zda existujících ploch není příliš. Bytový sektor stále zažívá těžké období, i když někdo má tendence tvrdit, že je nebo bude lépe. Já s tím nesouhlasím. Naopak z pohledu bytového trhu v Praze jsem zastáncem názoru, že dojde k výraznému přehodnocení.

EURO: Proč si to myslíte? HAVELKA: Vidím několik faktorů, které promluví do ceny bytů v Praze. Za prvé se do jisté míry vyčerpala poptávka, protože silné ročníky Husákových dětí už bydlejí. Spousta lidí, kteří spadají do střední třídy, nakupovala byty v Praze jako investici. Vycházel dobře poměr nájem versus hypotéka. To se rychle mění. Nájmy klesají a majitelé bytů musejí v některých případech splátky hypoték dotovat. Je otázka, zda se nebudou bytů zbavovat, třeba i se ztrátou. Tím by se trh zaplavil. Určitě také působí deregulace nájmů. Regulovaný nájem zakonzervoval v centru města lidi, kteří by za normálních okolností, vzhledem ke své finanční situaci, neměli v této lokalitě bydlet. Míra deregulace dnes postoupila natolik, že regulovaný nájem v centru je tak vysoký, že se nájemníci začínají rozhlížet po bytech na okraji. Pokud se v centru města začnou uvolňovat desítky a stovky bytů, budou zajímavější než byty v širším centru. A není lepší mít byt za osm milionů v centru Prahy než v projektu typu Central Park na Žižkově? Posledním faktorem, který může trh s byty ovlivnit, je to, že je zde spousta hotelů. Do budoucna se jich tolik neuživí. Doba, kdy se tyto objekty začnou předělávat na byty, určitě přijde.

EURO: Všechny faktory, které jste vyjmenoval, nahrávají poklesu cen bydlení… HAVELKA: Nebyl bych tím překvapen. Prostor pro růst cen tu určitě není. Znám desítky developerů, kteří řeší problém – máme hodně rozestavěných bytů a nemáme je komu prodat.

EURO: CPI Group byla jednou z prvních společností, která začala podporovat prodej rezidenčních nemovitostí speciálními marketingovými nástroji. K rodinným domům v projektu Jižní stráň poskytla každému kupci mercedes. Osvědčila se vám tato akce a budete ji opakovat? HAVELKA: Z pohledu daného projektu se to osvědčilo, je vyprodán. Je ale pravda, že většina kupujících, když si mohla vybrat mezi autem a finanční slevou na bydlení, volila slevu. CPI Group dnes nemá žádný rozestavěný projekt, kde by prodávala byty, takže takovou akci opakovat nebudeme. Konkurenci nezávidím, jsou v těžké situaci, aby přemluvili lidi ke koupi. Mnoho kupců ještě čeká na korekci cen. Zástupci developerů a agenti tvrdí, že lidé stále řeší nové bydlení, protože ho potřebují. To ale není pravda. Právě v době krize mohou počkat. Tedy pokud mají střechu nad hlavou.

EURO: Radíte tedy s koupí bytu ještě vyčkávat? HAVELKA: Určitě ano, jestliže nejde o nějakou extrémně lukrativní lokalitu nebo projekt. Ty v Praze určitě jsou.

EURO: Již dříve jste zveřejnili informace o velkých developerských projektech, jako jsou výstavba administrativního komplexu na Klíčově, ve Vysočanech nebo revitalizace Zbrojovky Brno. Pokračujete v nich? HAVELKA: Projekty běží. Office park na Klíčově je fakticky připraven, bylo vydáno stavební povolení. V současné době ale představuje výstavba riziko, pokud se nenajde konkrétní nájemce a pokud na trhu neuvidíme oživení. Areál Zbrojovky Brno připravujeme ve spolupráci se skupinou J&T. To je ale běh na dlouhou trať. Platí, že investice CPI Group jsou investicemi dlouhodobými. Nikdy se nemovitostí nezbavujeme, díváme se na jejich hodnotu v horizontu třiceti čtyřiceti let. Nikdo ať nečeká, že příští rok začne v Brně nějaký stavební ruch. Doba ještě nedozrála.

EURO: CPI Group působí také na hotelovém trhu. Poslední statistiky charakterizující tento segment nejsou vůbec příznivé. Jak dopady krize pociťujete? HAVELKA: Nebudu zastírat, že naše čísla poklesla. Ale o méně než trh jako celek. Stále rozvíjíme záměr pokrytí krajských měst a Prahy sítí čtyřhvězdičkových hotelů Clarion, které budou v ideálním případě doplněny kongresovou kapacitou pro tisíc lidí. Konečný cíl je mít v krajských městech Clarion Congress hotel. Původně se počítalo s tím, že tyto hotely budou ještě rozšířeny o nějakou další funkci – kanceláře, případně retail. Tyto projekty nazýváme CPI City Center. Kvůli krizi jsme je ale rozfázovali. V první fázi rekonstruujeme hotel na čtyřhvězdičkový Clarion, ve druhé fázi přidáme kongresovou kapacitu a teprve ve třetí fázi se zabýváme využitím dalších ploch. Za normálních okolností bychom si dovolili i nějakou spekulativní výstavbu.

EURO: Promítla se krize v hotelovém průmyslu po celé republice všude stejně? HAVELKA: Myslím, že se zatím moc neprojevila v regionech. Výhodou pro nás je, že do krajů nyní nepřichází konkurence, a nemusíme se pouštět do cenové války. Naše síť hotelů bude letos atakovat v tržbách miliardu korun.

EURO: Plánujete v příštím roce nějaké akvizice? HAVELKA: Uvažujeme o nich. Naší strategií bylo akumulovat kapitál a vyčkávat. Na příští rok máme vyhlídnuto a jen čekáme na tu pravou chvíli. Pro nás jsou nejzajímavější již fungující objekty, zafinancované, s pevným výnosem. Ty nejkvalitnější projekty přenecháváme dravým zahraničním investorům, ta druhá kategorie je to, co nás zajímá. Rádi bychom příští rok investovali více než miliardu korun.

EURO: CPI Group se týká spor s bývalými minoritními akcionáři Včely. Nejvyšší soud uznal jejich právo domáhat se vypořádání. Jak toto rozhodnutí ovlivňuje společnost? HAVELKA: Ten spor není, dle našeho názoru, v médiích posuzován úplně přesně. Rozhodnutí Nejvyššího soudu vrátilo zpět k projednání pouze jednu žalobu. Nevidíme ale důvod, proč by měl být spor úspěšný. Všichni bývalí družstevníci Včely dostali vyrovnání.

BOX:
Zdeněk Havelka (31) Absolvent Zemědělské fakulty Jihočeské univerzity. V roce 2001 nastoupil do skupiny Charouz Group, kde pracoval jako účetní v divizi developmentu. V roce 2002 přešel do společnosti Czech Property Investments jako účetní specialista a následně finanční ředitel. O čtyři roky později byl jmenován generálním ředitelem a předsedou představenstva.

BOX 2:
CPI Group Majetná maminka a schopný syn CPI Group je spojována s podnikatelem Radovanem Vítkem, přestože veškerý majetek dle obchodního rejstříku patří jeho matce Miladě Malé. Ta údajně získala finance pro podnikání z úklidové firmy Simtex, kterou založila na začátku 90. let s bývalým mužem. Vítek vydělal první větší peníze na Slovensku. Spolu s Mariem Hoffmannem, Antonem Siekelem a Braněm Prieložným vlastnil finanční skupinu Istrokapitál. Později se rozešli a Vítkovi připadl hlavně majetek v Česku.
V roce 1997 za hodně dramatických okolností násilně převzal družstvo Včela, jehož majetek se tehdy odhadoval na 1,5 miliardy korun. Kauza nebyla doposud uzavřena. V červnu letošního roku se Nejvyšší soud zastal bývalých družstevníků. Předsedkyně senátu Nejvyššího soudu Hana Gajdzioková po dvouletém řízení zrušila předchozí rozsudky, které zněly v jejich neprospěch, a vrátila případ k Městskému soudu v Praze.
Z původního družstva Včela se postupem času stala akciová společnost, která letos definitivně zmizela. Její jmění přešlo na firmy Czech Property Investments (CPI) a CPI Reality. CPI zahrnuje jenom v Česku a na Slovensku kolem šedesáti dceřiných společností. Vlastní téměř dvanáct tisíc bytů, minimálně dvanáct hypermarketů, řadu hotelů, miliony metrů pozemků, nákupních galerií a budov. Hodnota aktiv skupiny se pohybuje kolem 24,5 miliardy korun.