Realitní a developerská společnost Orco Property Group znovu startuje nové projekty. Děje se tak poprvé po dvou letech, kdy firma opustila soudní ochranu před věřiteli. V plánu je rekonstrukce „kachlíkárny“ u stanice metra Vltavská a byty na Palmovce. „Minulé roky nás naučily hodnotit rizika i z pohledu těch nejhorších scénářů,“ říká Aleš Vobruba, ředitel Orco Česká republika a Slovensko, který je ve firmě od jejího založení.
* E15: Myslíte si, že jste z nejhoršího venku?
Určitě, jedeme dál. Rozhodující krok – konverzi obligačního dluhu do akcií – máme za sebou. Mateřská firma je plně stabilizována a můžeme se soustředit na realitní byznys.
* E15: Orco skončilo v režimu ochrany před věřiteli. Jak se to stalo?
V letech stavebního boomu se společnost soustředila na development. Pouze v jeho rámci bylo možné dosahovat návratnosti prostředků, jakou vyžadovali investoři. Velká část našeho dluhu – řádově polovina z obligací za 400 milionů eur – měla být směněna na akcie. Jenže to nebylo kvůli klesajícímu trhu možné, takže zůstaly jen obligace – tedy dluhy.
* E15: S tím jste ve své strategii nepočítali?
V developmentu je obecně lepší kupovat pozemky za vlastní peníze a teprve pak si brát úvěr. Takto jsme pořídili některé developerské příležitosti, které nepřinášely okamžitý zisk, ale byly základem do budoucna. Například za pozemky v Bubnech, které prodávala Správa železniční dopravní cesty, jsme zaplatili přes miliardu korun. Tyto pozemky vytvářejí významnou hodnotu, ovšem ne peněžní příjem.
* E15: Jak zpětně hodnotíte rozhodnutí koupit Bubny?
Bylo to rozhodně dobré rozhodnutí.
* E15: Které rozhodnutí naopak dobré nebylo?
Takto by se dala zpětně hodnotit koupě některých individuálních projektů. V Rusku jsme investovali do pozemku k rezidenční výstavbě, kterou jsme nakonec neuskutečnili. Některé pozemky k výstavbě v menších městech nesplnily naše očekávání. Asi bychom také více zvažovali investici na chorvatském trhu.
* E15: Co chystáte do budoucna?
Orco obecně zeštíhluje, development zůstane jen v hlavních městech, jako jsou Praha, Varšava, Berlín, Budapešť. Z měst mimo metropoli se stahujeme. V Česku, stejně jako v Polsku.
* E15: Co to obnáší v Česku?
V Hradci Králové jsme doprodali dokončený projekt na Plachtě a prodali jsme pozemek, který byl určen k další fázi developmentu. Stejně tak v Brně Medlánkách. V Ostravě stále ještě vlastníme hotel Imperial.
* E15: Chcete ho prodat?
Ne. Orco vlastní samostatný brand byznysových hotelů s názvem Mamaison. Obnáší šestnáct hotelů ve městech střední Evropy a v Moskvě a funguje velmi dobře. Hotel Imperial je úspěšná a zisková součást portfolia.
* E15: Máte problém sehnat bankovní úvěr?
Banky obecně nevyčleňují v současnosti pro realitní sektor dostatek zdrojů, takže si samozřejmě vybírají ty nejlepší projekty a úvěrují nejraději dokončené „áčkové“ kancelářské budovy, po těch je poptávka. Financování developmentu je pro ně sekundární…
* E15: A ve vašem případě?
Orco je na tom lépe než většina jiných developerů a vlastníků nemovitostí. Lépe proto, že jsme konsolidovaný a transparentní holding s jasně deklarovaným byznysovým plánem.
* E15: Co starší rekonstruované budovy, ty nejsou pro banky zajímavé?
Příliš transakcí se staršími budovami se neodehrává, a to rovněž kvůli nedostupnosti financí. Taková komerční budova se dá prodat, ale pokud možno se zajištěným financováním. Prodá se projektová firma s úvěrem. Je to jednodušší, než aby šel kupec do banky žádat o novou půjčku. Na nové úvěry banky málo slyší, ty stávající jsou ochotny udržet.
* E15: Nesplácené úvěry prý banky raději refinancují, než aby je nějak radikálně řešily. Je to pravda?
Některé banky jsou, řekl bych, komerčně pragmatičtější. Pokud vědí, že objekt má hodnotu a generuje dostatečný příjem, který pokrývá alespoň úroky, většinou úvěr rozloží na delší dobu. O tu hodnotu nepřicházejí. Potíž je u projektů, které nemají žádný vlastní příjem. Třeba u pozemků.
* E15: Kdy vám začnou vydělávat pozemky v Bubnech?
Máme demoliční výměr na všechny tamní stavby. Zatím jsme rušili jen tu část, která je součástí budoucího nákupního centra. Jedinou výjimku ze stavební uzávěry mělo území, které jsme prodali společnosti Skanska.
* E15: Nejste jední vlastníci pozemků v Bubnech. Další má Prominecon Group, bývalý Navatyp…
Orco vlastní 24 hektarů, celé toto rozvojové území Bubny-Zátory včetně dokončených staveb má šedesát hektarů. Vedle nás žádná jiná společnost nedrží stejnou nebo podobně velkou část pozemků. Klíčem je dopravní řešení. Ulice Argentinská je přetížená, vede tudy veškerá doprava ze severu na západ. Situace se nezmění, dokud nebude zprovozněn tunel Blanka a nepostaví se přivaděč pro vnější pražský okruh. V současnosti se dokončuje dopravní studie, která má být odsouhlasena v souvislosti se změnou územního plánu.
* E15: Znamená to, že začínáte od začátku?
Bubny-Zátory jsou definovány jako velký rozvojový celek, který se bude řídit speciálním režimem. Neměli bychom čekat na nový velký plán Prahy. Územní plán rozvojového celku Bubny bude do celkového pražského územního plánu jen zakomponován. V druhé polovině září zasedne zastupitelstvo Prahy a mělo by definitivně schválit změnu režimu projednávání územního plánu pro území Bubny-Zátory. Věříme, že ji schválí.
Čtěte také:
Směna dluhopisů Orca přinesla personální změny představenstva
Orco prodalo budovu Svobodné Evropy za dvě miliardy
Orco uzavřelo rok s miliardovou ztrátou
* E15: Jak by měla z vašeho pohledu vypadat celá lokalita Bubnů?
Mělo by tam vzniknout nové vlakové nádraží, které se posune blíže ke stanici metra Vltavská. Chtěli bychom tam kromě kanceláří a obchodů také kulturní nebo univerzitní centrum. Takový projekt by území Bubnů zatraktivnil. Praha také potřebuje nový koncertní sál s kapacitou řádově tři tisíce míst. Proč by nemělo stát právě v Bubnech, v centrální pražské lokalitě? Území je to obrovské, jeho zastavění by trvalo velmi dlouho. Proto hledáme další využití.
* E15: Další velké plochy vlastníte v Trojmezí. Povolí vám tam zastavět Třešňovku?
Všechno nemusíme řešit hned. Orco v Praze a jejím okolí vlastní skoro 150 hektarů pozemků.
* E15: Kde ještě?
Asi šedesát hektarů v okolí Benic na jihovýchodě Prahy.
* E15: Letos jste přišli s projektem bytů V Mezihoří u metra Palmovka. Znamená to, že se opět chcete pustit do rezidenčního bydlení?
Máme připravených několik projektů ve fázi stavebního povolení a územního rozhodnutí, projekt V Mezihoří byl jedním z nich. Vyhodnotili jsme ho jako vhodný produkt pro tuto dobu. Jde o dobře připravený projekt, navíc pro klienty velmi příznivý z hlediska ceny. Průměrná cena za metr čtvereční je řádově do padesáti tisíc korun včetně DPH. Dále máme potenciál výstavby 250 bytů jako pokračování projektu Sluneční Vršek v Hostivaři. Další záměry máme připravené v pražských lokalitách Eden, Braník či Hostivař. Dáme se do nich podle situace na trhu. Nic nás netlačí.
Aleš Vobruba (1959)
Ředitel Orco Česká republika a Slovensko pracuje ve firmě od roku 1995. Ve společnosti je odpovědný za bankovní financování a development. Je ženatý a má dvě děti.
