Sdružení firem požaduje jednotné podmínky pro fungování evropských realitních trustů
Jednotná úprava realitních trustů (REIT) pro celou Evropskou unii, nebo odlišné verze v jednotlivých zemích? Tuto otázku bude řešit Evropská komise, na kterou se obrátila koalice sdružující přední evropské organizace zabývající se nemovitostmi – European Property Federation, RICS, European Group of Valuers’ Associations a Urban Land Institute. Sdružení poukazuje na to, že harmonizací realitních investičních trustů by mohly být odstraněny některé překážky při investování do nemovitostí mezi jednotlivými státy a znamenalo by to i větší stabilitu nemovitostního trhu. Analytici se ale domnívají, že jednotné evropské úpravy se v nejbližších dvou tří letech nedočkáme.
První byly USA.
Zákon, který spustil první REIT (Real Estate Investment Trust) byl zaveden v roce 1960 Kongresem Spojených států. Umožnil, aby do komerčních nemovitostní mohli vkládat finanční prostředky i drobní investoři. Tehdy jen málokdo věřil, že trusty se stanou jedním z nejoblíbenějších investičních nástrojů, a to nejen mezi privátními subjekty, ale i penzijními fondy, pojišťovnami a investičními fondy. Zatímco v 60. letech minulého století se obchodovalo s akciemi několika desítek trustů, které dohromady spravovaly majetek v hodnotě přibližně 200 milionů dolarů, v loňském roce burzy v USA registrovaly téměř dvě stovky trustů s aktivy převyšujícími 400 miliard dolarů. REIT je na burze kótovaná společnost, která vlastní, pronajímá a spravuje komerční objekty a investuje do nákupu dalších nemovitostí. „Do určité míry je u nich povolena i developerská činnost,“ doplňuje Marek Janečka, portfolio manažer společnosti Atlantik Asset Management. „Nemovitostní fondy na rozdíl od REIT investují obvykle do realit, aniž by je samy aktivně spravovaly,“ dodává. Předností pro podílníky REIT je, že příjem z pronájmu nemovitostí nepodléhá zpravidla dani. Daňové osvobození je ale podmíněno splněním určitých podmínek. Správci trustu jsou povinni vyplácet zhruba devadesát procent ročních zisků ve formě dividend, trust musí mít nejméně sto akcionářů a minimálně dvě třetiny příjmů musí pocházet z pronájmu nemovitostí nebo z půjček poskytnutých na realitní investice. „Hlavní výhodou REIT je možnost podílet se na vývoji trhu komerčních nemovitostí, které jsou pro drobné investory jinak nedostupné. Navíc představují vysoce likvidní investici,“ tvrdí Janečka.
Bez nepříjemných překvapení.
Kromě nadprůměrné a pravidelné výplaty dividend slibují trusty především stabilní a vysoký výnos a současně zachovávají nízkou míru rizika. Svým podílníkům nepřinášejí větší negativní překvapení, která se by se projevovala cenovými výkyvy, jež jsou běžné například u akcií. To je hlavním důvodem, proč realitní trusty vykazují dlouhodobě jednoznačně nejvyšší výnosnost na jednotku rizika ze všech typů aktiv. Portfolio složené z realitních trustů lze navíc diverzifikovat podle druhu nemovitosti, které vlastní. Investovat je možné do trustů, které se zaměřují nejen na tradiční objekty, jako jsou byty, kanceláře či hotely, ale i na méně obvyklé nemovitosti, mezi něž se mimo jiné řadí golfová hřiště či vězeňská zařízení. „Specializace na jednotlivé druhy nemovitostí s rozdílným vývojem v jednotlivých fázích hospodářského cyklu umožňují vybrat trusty, kterým se daří dobře například v období recese. To jsou takové, které investují do obchodních řetězců se zaměřením na potraviny a zboží denní spotřeby,“ vysvětluje Janečka. Naopak v období hospodářského boomu budou nejvýnosnější trusty, které mají v portfoliu hotely či zábavní centra. Jako druhé zavedlo normy pro fungování REIT Nizozemsko, kde tento investiční instrument funguje od roku 1969. V současné době je z evropských zemí REIT využíván také například ve Francii nebo v Belgii. Jak vyplývá z oficiálních statistik, ve Francii je kolem 45 trustů, jejichž portfolia shromažďují aktiva v hodnotě 50 miliard eur. Francouzští realitní odborníci tvrdí, že trusty přitáhly dodatečný objem úspor, zvýšily likviditu trhu a posílily pozici veřejně obchodovaných realitních společností. „Od letošního roku mohou REIT vznikat ve Velké Británii, Německu a v Itálii. O zavedení se jedná i v dalších zemích, jako jsou Španělsko, Finsko nebo Švédsko,“ dodává Janečka. Spuštění realitních trustů v Evropě předcházela dlouhá diskuse. Objevily se obavy, že řada daňových privilegií povede v dlouhodobém horizontu k daňovým výpadků a že se některým investorům zredukuje daňová povinnost na minimum.
Zaměří se na daně.
Koalice, která se obrátila na Evropskou komisi, požaduje, aby se v zemích Evropské unie, kde působí realitní trusty, zavedly jednotné podmínky pro jejich fungování. „Harmonizace změní z pohledu realitních společností rozdrobený evropský trh v největší a zřejmě i nejefektivnější nemovitostní trh na světě,“ vysvětluje záměr Joaquim Ribeiro, finanční ředitel developerské společnosti Sonae Sierra a šéf sdružení. Nová pravidla by se měla dotknout hlavně daňových pravidel. Pokud by změny prošly, ve všech státech EU by platilo osvobození od daně ze zisku z pronájmu nemovitostí, pokud bude určitá část tohoto příjmu znovu investována nebo rozdělena mezi podílníky. Záležitosti týkající se zdrojů příjmů trustu, práv podílníků a rozdělení čistého zisku mezi investory by stále podléhaly podmínkám, které nastaví jednotlivé členské státy. „Myšlenka unijního realitního trustu se již nějakou dobu diskutuje a určitě není nereálná. Nicméně přijetí jednotné legislativy v Evropě v příštích dvou až tří letech je nepravděpodobné,“ tvrdí Marek Janečka. Svůj názor zdůvodňuje rozdílnou regulací REIT na národních úrovních, především pokud se týká daňového zvýhodnění v návaznosti na příjmy státních rozpočtů. V České republice již fungují nemovitostní fondy, které umožňují drobným investorům ukládat peníze do komerčních nemovitostí, působení REIT zatím legislativa neumožňuje. „Zákonodárci dali přednost zřejmě jednodušší a investorům bližší formě nemovitostních fondů. Svoji roli pravděpodobně sehrál i vliv velkých bankovních skupin, kterým nemovitostní fondy poskytují další produkt v nabídce pro klienty,“ říká Marek Janečka. Důvodů je ale více. Podmínkou pro úspěšné zavedení REIT je dobře fungující, transparentní a relativně velký trh komerčních nemovitostí. „Trh v Česku splňuje možná první dva předpoklady, nicméně je poměrně malý a šanci na fungování by mělo několik málo trustů,“ konstatuje Janečka a dodává, „otázkou je, jestli má smysl zavádět poměrně složitou legislativu pro dva až tři subjekty, které budou muset operovat na malém trhu v konkurenci českých a zahraničních nemovitostních fondů a zahraničních REIT.“ Navíc lze předpokládat, že při současné negativní náladě vůči realitnímu sektoru, která souvisí s nemovitostní krizi v USA, by investoři o REIT valný zájem neměli.
Tabulka:
REIT – Velký výnos, malé riziko
srovnání výnosu a rizika u jednotlivých aktiv
Třída aktiv Akcie Dluhopisy Komodity REIT
Index S&P 500* 10leté US treasury GSCI TR NAREIT*
Riziko* 16% 6% 21% 14%
Roční výnos 9,1 % 6,3 % 9,6 % 14,5 %
Sharpe ratio 0,29 0,27 0,24 0,73
Pramen: Bloomberg, výpočet z dat za období 1995 až 2006
Pozn.
* indexy NAREIT a S&P 500 jsou včetně dividend
Sharpe ratio (výnosnost na jednotku rizika) se určí jako podíl výnosu aktiva sníženého o bezrizikovou sazbu a směrodatné odchylky výnosů
* Rizikem je směrodatná odchylka měsíčních výnosů aktiva za období 1995-2006
