Amrická chřipka mutuje i v Česku

17. 8. 2007

Zámořská krize český hypoteční trh neovlivní, postihuje však investory

Stockton. Malé kalifornské multietnické městečko, vzdálené autem hodinu a půl od San Franciska, je dnes považováno za epicentrum rozsáhlé hypoteční krize, která se rozšířila po celých Spojených státech. Jak uvádí International Herald Tribune, na čtyřech z pěti nově postavených domů ve Stocktonu visí cedule s nápisy: na prodej či nové snížení ceny. V nejméně polovině případů jde o prodej z popudu exekutora. Stockton byl původně zaostalou zemědělskou vesnicí, vše se ale změnilo kvůli rostoucím cenám nemovitostí. Stockton se stal vyhledávaným rezidenčním centrem, protože ceny tamních bytů a domků nedosahovaly natolik závratných sum jako ve městech na kalifornském pobřeží. Na začátku letošního roku se zde dal pořídit rodinný domek v průměru za 350 tisíc dolarů, zatímco na objekty u moře mnohdy nestačily ani milionové částky. Analytici sice předpokládají, že hypoteční krize se z USA nerozšíří na zahraniční trhy s úvěry na bydlení, negativně ale ovlivnila globální kapitálové trhy. Přes intervence evropských centrálních bank zachvátila burzy panika. Klienti finančních ústavů vybírají své vklady, několik investičních fondů zkrachovalo a činnost dalších musela být zmrazena kvůli obavě z hromadných prodejů. Situaci navíc zhoršuje fakt, že dnes není nikdo schopen s určitostí říci, jak velké ztráty si krize úvěrů na bydlení vyžádá. Jasné totiž není, do jaké míry je propojen americký hypoteční systém s mezinárodními bankami a jejich investičními fondy, které vkládaly peníze do amerických derivátů spojených s hypotékami.

Dubnové varování.

První známky hrozících komplikací se ve Spojených státech objevily již v dubnu. Tehdy společnost New Century Financial, která poskytuje hypotéky hlavně nebonitním klientům, požádala o ochranu před věřiteli. Dle médií figurovali mezi jejími zákazníky i tací, kteří měli problémy splácet dluhy na kreditních kartách. Výjimečné nebyly ani případy, kdy firma přidělila úvěr klientům, kteří v minulosti vyhlásili osobní bankrot. O měsíc později následovalo další varování. Finanční gigant USB přiznal, že jeden z jeho hedgeových fondů investujících do nebonitních hypoték během prvního čtvrtletí letošního roku přišel o 150 milionů švýcarských franků. A další špatné zprávy následovaly. Bearn Stearns „odepsal“ dva hedgeové fondy, které vložily prostředky do rizikových hypoték. Před problematickými investicemi byla přitom hodnota těchto fondů dvacet miliard dolarů. Ještě počátkem léta finanční instituce tyto výstrahy bagatelizovaly a problémy považovaly za ojedinělé. Situace, která následovala, však byla mnohem horší, než si většina obyvatel Ameriky, a zřejmě nejen jí, představovala. Na počátku srpna zkrachovala společnost American Home Mortgage Investment Corporation, která patří mezi deset největších poskytovatelů hypoték v USA. Brzy následovaly další bankroty. Některé společnosti nyní dokonce prošetřuje FBI. Podezírá je ze zkreslování údajů o bonitě svých klientů, z vydávání falešných zpráv o podílu rizikových úvěrů a z podvádění investorů.

Sázka na výnos.

Rizikové (subprime) hypotéky se svou podstatou nijak neliší od jiných úvěrů na bydlení. „Jsou specialitou zejména v USA a jejich principem je zaměření na méně bonitní klientelu,“ říká Daniel Daško z developerské společnosti Ekospol. Poskytovatelé takových úvěrů nepožadovali od klientů doklady o příjmech, nenechali řádně ocenit zástavy a půjčovali dokonce více peněz, než kolik byla kupní cena nemovitosti. V některých případech finanční instituce dokonce věděly o špatné úvěrové historii zákazníků. „Vše vycházelo ze snahy získat co nejvíce klientů a z předpokladu, že ceny nemovitostí poletí nahoru,“ vysvětluje Jiří Pácal, ředitel společnosti Central Europe Holding a člen správní rady Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí. „Dle našich údajů se podíl subprime hypoték v USA za poslední čtyři roky zvýšil z pěti na dvacet procent,“ upřesňuje Jan Sadil, ředitel Hypoteční banky. „Přesná čísla ale nikdo nemá,“ doplňuje Pácal. Díky benevolentním podmínkám se dostali k penězům i méně solventní kupci nemovitostí, kteří se v USA rekrutují hlavně z minoritních etnických skupin. Tyto úvěry poskytují v Americe vedle bank i nebankovní subjekty. „Někteří z nich dělali z těchto půjček balíky a prodávali je investorům, kteří vyhledávali vysoké výnosy a zároveň akceptovali i vysoké riziko,“ vysvětluje Pácal. Systém fungoval bez problémů v době, kdy se zvyšovaly ceny nemovitostí a banky nabízely nízké úrokové míry. Od loňského roku se ale jejich růst zastavil a v mnoha případech nastal pokles. Americká centrální banka FED navíc od roku 2004 zvýšila celkem sedmnáctkrát základní úrokovou sazbu na současných 5,25 procenta.
Potíže se splátkami nemají v USA jen držitelé rizikových hypoték, ale i mnoho těch, kteří si sjednali úvěr s flexibilním úrokem. Takovýchto půjček je v USA až 77 procent. „Hypotéky v USA jsou již dlouhá desetiletí velmi oblíbeným nástrojem na pořizování nového bydlení. Důsledkem je značná naplněnost trhu a nutnost soustředit se i na sociálně slabší vrstvy,“ dodává Daško.

Jedna krize za druhou.

Trhy s rezidenčními nemovitostmi v jednotlivých zemích prošly v uplynulých třiceti letech již několika krizemi. V 90. letech se v Japonsku propadly ceny bytů a teprve nyní dosahují původní výše. O deset let dříve zaznamenal pokles také britský trh. „V polovině 90. let zažili krize Švédové, Rakušané, Dánové, na konci 80. let také Němci, Italové a Kanaďané,“ upřesňuje Pácal. Zpravidla vždy prý sehrály roli špatně poskytované a snadno dostupné úvěry. Spojeným státům se ale podobné propady dlouho vyhýbaly. „K současné krizi přispěly také teroristické útoky z 11. září 2001. Lidé začali více uvažovat o investicích do nemovitostí a realitní agenti a banky rozjeli masivní kampaň, která toto rozhodování podporovala,“ tvrdí Jiří Pácal. K atraktivitě realit přispěly také nízké úrokové sazby. Splasknutí internetové bubliny a účetní skandály na začátku tisíciletí přiměly centrální banky po světě v čele s americkou FED výrazně snížit úrokové sazby. Základní úroková sazba v USA se z 6,5 procenta v roce 2000 dostala až na jedno procento v polovině roku 2003.
Spojené státy nejsou jedinou zemí, kde je relativně snadné pořídit si byt či dům na hypotéku. V určité míře lze lehkovážný přístup k poskytování úvěrů nalézt ve všech zemích, která mají dlouholetou hypoteční historii a je pro ně charakteristický podstatný růst cen rezidenčních nemovitostí, tedy ve Španělsku, Irsku, Itálii, Řecku, Kanadě či na Novém Zélandu. V porovnání s Spojenými státy je ale hrozba propuknutí hypoteční krize minimální.

Zkostnatělá Evropa?

Evropské banky byly vždy terčem posměchu amerických finančních institucí. Z jejich pohledu byl systém poskytování hypoték na starém kontinentu až příliš zkostnatělý. Evropské banky totiž standardně požadují spoluúčast klienta ve výši alespoň dvacet procent z kupní ceny domu nebo bytu. Pokud půjčí na celou hodnotu nemovitosti, musí se zákazník připravit na vyšší úroky. Zcela výjimečné jsou zatím úvěry s flexibilním úrokem. Evropské banky také na rozdíl od amerických nerozprodávají balíky hypotečních derivátů hedgeovým fondům a jiným investorům, ale nechávají je ve svém účetnictví. Dnes je jasné, že se evropská opatrnost vyplatila. Časopis BusinessWeek uvádí, že objem derivátů, které mají souvislost s hypotečními úvěry, dosahuje v Evropě pouze 1,1 bilionu dolarů, což je pouhá desetina toho, co ve Spojených státech. Tím, že evropské banky nesou samy hlavní riziko za poskytnuté úvěry a nedělí se o něj s dalšími investory, jsou motivované k tomu, aby důkladně prověřovaly své klienty. Velkou roli v tomto ohledu hraje tradice. Například v Německu žádají lidé o hypotéky většinou v místní pobočce spořitelní banky nebo v některé z Landesbank, kde má vlastnický podíl stát. Ze statistik vyplývá, že osmdesát procent poskytnutých hypotečních úvěrů je vedeno v účetnictvích bank, se zbytkem se obchoduje na kapitálovém trhu. Na velké hráče, mezi které patří například Dresdner Bank a Deutsche Bank, kteří častěji než jiné banky obchodují s hypotečními deriváty, připadá pouze šestnáct procent německého hypotečního trhu. Dostat se k úvěru je pro Němce s nedostatečnými příjmy téměř vyloučené. „Tyto agresivní marketingové metody, mezi které patří neprověřovat příjmy nebo poskytovat slevy z úroků, nejsou v Evropě běžné,“ konstatoval v rozhovoru pro časopis BusinessWeek Stephan Rieke, ekonom frankfurtské pobočky BHF Bank.

Burzy trpí.

Přestože se tedy hypoteční krize z USA přímo nedotkne evropského hypotečního trhu, evropští investoři se újmě nevyhnou. To se týká hlavně těch, kteří neodolali možným vysokým výnosům z cenných papírů spojených s hypotečními úvěry. Francouzská banka BNP Paribas zmrazila výplaty peněz klientům z některých investičních fondů. A není jediná. Německá pojišťovna Allianz, která vlastní Dresdner Bank, oznámila, že drží rizikové hypoteční dluhy za 1,7 miliardy eur. Německá úvěrová banka IKB dosáhla následkem špatných investic ztráty 17,5 miliardy eur. Od krachu ji nedávno zachránila jen miliardová pomoc státní banky KfW. K ochranným opatřením přistoupily také Frankfurt-Trust Asset Management a Sal. Oppenheim. Evropské centrální banky se snaží situaci uklidnit prohlášeními, že americká hypoteční krize by neměla přerůst do krize globální. Panika ale již zasáhla evropské kapitálové trhy. Klienti bank začali houfně vybírat své vklady. Tím donutili všechny významné světové centrální banky k činu. Americká centrální banka FED vlila na trh v předchozích dvou týdnech přes čtyřicet miliard dolarů. V takové míře intervenovala naposledy po teroristických útocích v roce 2001. FED navíc přislíbila, že je ochotna půjčit bankám neomezené množství prostředků. To situaci v Americe zklidnilo. Méně úspěšné ale byly zásahy Evropské centrální banky. Přestože poskytla bankám v eurozóně injekce ve výši 150 miliard eur, indexy evropských burz nadále padaly. Nálada investorů se ještě zhoršila poté, co vyšlo najevo, že německá státní banka WestLB má na americkém trhu hypoték pro méně spolehlivé klienty 1,25 miliardy eur. Zhruba poloviční sumu investic v hypotékách oznámila i Postbank.
Situaci komplikuje skutečnost, že nikdo doposud přesně neví, jak silně je americký hypoteční trh propojen s investicemi největších světových bank, respektive hedgeových fondů. Jejich investoři se rekrutují z velkých institucionálních hráčů, díky čemuž je regulace těchto fondů mnohem nižší - a nižší je proto pochopitelně i jejich informační otevřenost. Mnoho dalších investorů se může dostat do problémů jen prostým následkem poklesu na globálních trzích.

Konzervativní Češi.

Zástupci českých bank i analytici zdůrazňují, že podobná krize hypotečního trhu, jako zažívá Amerika Česku nehrozí, a to i přestože banky každoročně zvyšují objem úvěrů na bydlení a jsou ochotny půjčit klientům i na sto procent kupní ceny nemovitosti. „V České republice není dle mých informací žádná banka, která by běžně poskytovala hypotéky klientům s výrazně špatnou kreditní historií. České a evropské banky vůbec mají jiný vztah k rizikům a pečlivě zvažují rizikovost každého klienta,“ tvrdí Jan Sadil, šéf Hypoteční banky. Ke kvalitnímu ohodnocení situace klienta prý výrazně pomáhají fungující úvěrové registry „Věřím, že k poskytování půjček bez prokazování příjmů, lidem se špatnou kreditní historií a podobně u nás nedojde. Pokud ano, naše problémy by byly mnohem horší, neboť odpovědnost za spáchaná provinění i vymahatelnost práva jsou horší než v USA,“ konstatuje Pácal. Šéf Hypoteční banky ujišťuje, že i přes značnou konkurenci na trhu neuvažuje banka o poskytování hypoték vysoce rizikovým klientům, u kterých hrozí, že by půjčené peníze nebyli schopni vrátit. To, že by současná situace v USA neměla pro český hypoteční trh znamenat kolaps, podporují i další argumenty. „Hypoték i přes jejich neustálý nárůst máme v porovnání se světem málo. Mají krátkou historii a většina našich nemovitostí hypotékou zatížena není,“ vysvětluje Pácal. Daniel Daško dodává: „V České republice ceny nemovitostí dlouhodobě stoupají a sociálně slabší vrstvy obyvatelstva stále nemohou na hypoteční úvěry dosáhnout.“
Hypotéky si dnes v Česku berou hlavně mladí lidé. Je pravda, že mnoho z nich nedokáže předem odhadnout své finanční možnosti. S trochou nadsázky lze říci, že s první výplatní páskou zamíří do banky požádat o úvěr na bydlení. „Kdo není dostatečně profesně, případně i rodinně usazen, neměl by se do žádných rizik pouštět,“ míní Pácal. Přesto ale české banky hlásí, že podíl problematických klientů se pohybuje mezi jedním až dvěma procenty. Ředitel Hypoteční banky Jan Sadil tvrdí, že platební morálka klientů ústavu je stále vynikající. „Pouze jedno procento z celkového objemu úvěrů je takzvaných problémových. To jsou přitom veškeré úvěry, u kterých hrozí bance byť korunová ztráta,“ upřesňuje Sadil.

Odepsali miliardy Zatím postižené společnosti následky hypoteční krize

Poskytovatelé hypoték: