Michal Honěk • projektový manažer společnosti V Invest
1. I přes veřejnou proklamaci městských částí bývají tyto spolupráce komplikované a zdlouhavé. Příčinou často bývá, že radnice se místo role regulátora a mediátora mezi zainteresovanými stranami snaží posouvat do role odborné, a tím možná neúmyslně sama vytváří bariéry.
2. Negativa jsou většinou spojena s historií brownfieldu a jeho původní funkcí. A to buď v podobě různých kontaminací z výroby, nebo v podobě historické hodnoty a památkové ochrany. To vše přináší jak legislativní, tak technickoekonomické komplikace. Historie brownfieldu však paradoxně může přinášet i pozitiva, zejména díky jedinečnému geniu loci podobných míst. Brownfieldy jsou také zpravidla větší celky území bez urbanismu. To znamená, že zde lze vytvořit zcela nové moderní multifunkční celky, tedy development v pravém slova smyslu.
Tomáš Pardubický • ředitel Finepu
1. V Praze 9 i Praze 7 při revitalizaci brownfieldů u našich projektů na Harfě a v Holešovicích u Rezidence Pergamenka hledáme nejlepší řešení pro lokalitu, a to v úzké spolupráci s městskou částí a místní komunitou.
Ve výsledku jsme na Harfě, v prostorách bývalé spalovny komunálního odpadu, doposud realizovali projekt o více než dvou tisících bytech. V Holešovicích realizujeme z hlediska města nejvhodnější formu zástavby. A to blokovou se společenským, oddychovým i obchodním prostorem uvnitř. Parkování je zajištěno v podzemních garážích.
2. Velkou přidanou hodnotou je fakt, že v těchto lokalitách můžeme na revitalizaci prostor pracovat s architekty a s městem a společně tvořit jejich budoucnost. A to s odkazem na historii nebo specifičnost daného místa. Vždy je to výzva, protože nestavíme jen samotný byt, ale budujeme kompletní životní prostor na desítky let dopředu. Nestavíme ale takzvaně na zelené louce. Prostory přinášejí často ekologickou zátěž nebo potřebu kompletní revitalizace a kupříkladu i nákladné rekonstrukce památkově chráněných objektů, což ovšem může být i pozitivum, jak tomu je například u Rezidence Pergamenka.
Doron Klein • ředitel AFI Europe
1. Bez podpory města je revitalizace brownfieldů nemožná. Součástí přípravy přeměny velkých území je i napojení na městskou infrastrukturu, navržení vhodných služeb nebo vytvoření veřejného prostoru. To vše řešíme jak s odbornými úřady, tak i vedením města.
2. Do první kategorie patří hlavně zvýšená investice na vybudování nové infrastruktury včetně komunikací a komplikovanější povolovací proces. Druhá kategorie je zastoupena možností navrhnout nejen architekturu budov, ale i urbanismus lokality včetně veřejných odpočinkových a zelených ploch.
Martin Hubinger • spolumajitel T. E
1. Developer naráží na naprosto stejné překážky jako při kterékoliv jiné výstavbě, a to jak ze strany úřadů, tak občanských sdružení a sousedů. Odpor ke změnám, snaha o co nejnižší výtěžnost území, nerealistické požadavky řady účastníků na vedlejší vynucené investice a v neposlední řadě až neracionální požadavky na zachování velkých částí či významných prvků brownfieldu kvůli jakémusi mýtickému geniu loci a vzpomínce na bývalou průmyslovou činnost – tyto faktory komplikují postup na všech pražských brownfieldech, o nichž mám z trhu informace.
2. Skutečná negativa jsou stejná jako v případě kterékoliv jiné výstavby. To, že často hraje finanční a regulatorní roli i znečištění nebo komplikované objekty k demolici, je něco, co člověk může zjistit dopředu a do projektu s takovou znalostí jde. V mých očích tedy brownfieldy představují především pozitiva – lepší využití prostoru uvnitř města, vznik nové radosti na dávno vyhaslém nebo skomírajícím místě, příležitost vyhnout se zástavbě orné půdy nebo relaxační zeleně.
Vladimír Dvořák • ředitel YIT
1. Naše zahraniční zkušenosti ukazují, že revitalizace brownfieldů je vždy během na dlouhou trať, protože na původních brownfieldech vznikají zcela nové polyfunkční urbanistické celky. I přesto ale dlouhodobě kritizujeme neúměrně dlouhé trvání povolovacího procesu souvisejícího s výstavbou. Ve všech 11 zemích, v nichž naše firma v Evropě působí, je suverénně nejdelší. Pro kolegy z mateřského Finska je to stěží pochopitelné.
2. Za pozitiva považujeme to, že pracujeme s větším územním celkem a můžeme k jeho využití přistoupit v širších souvislostech. Je to tvůrčí, zajímavá práce, protože měníme něco zanedbaného a nefunkčního v novou rezidenční čtvrť. K negativům patří již výše zmíněná délka povolovacích procesů a velmi často také ekologická zátěž pozemků.
Michaela Tomášková • ředitelka Central Group
1. Řada brownfieldů, které jsou ideální rezervou města pro jeho další rozvoj, je již dlouhá léta zablokována v procesu změny územního plánu nebo je na nich stavební uzávěra. Nyní, pod tlakem bytové krize, se zdá, že město skutečně hledá cesty, jak brownfieldy výstavbě otevřít. Nicméně v tomto ohledu nelze čekat až na nový Metropolitní plán, který začne platit nejdříve v roce 2023. Do té doby je klíčové provádět změny stávajícího zastaralého územního plánu, a to především na brownfieldech a s efektivní hustotou zástavby.
2. Praha musí být městem krátkých vzdáleností, které kombinuje pracovní příležitosti, zábavu, služby a bydlení v jedné lokalitě. Takové město je totiž nejen výrazně levnější na správu a provoz, ale lépe se v něm také žije. A takové kompaktní město můžeme tvořit právě na velkých celcích, které vznikají už v dobře dopravně obsloužených místech.
Negativem jsou kontaminace a potřebné změny územních plánů, které trvají velmi dlouho.
Clément de Lageneste • ředitel LinkCity
1. V blízké budoucnosti se už všechny nové developerské projekty ve velkých městech budou realizovat na brownfieldech – takže každé město, které se bude chtít dále rozvíjet, bude projekty tohoto typu podporovat. V případě Prahy se už k této budoucnosti téměř blížíme – do oblasti brownfieldů totiž můžeme zahrnout všechny rekonstrukce budov, což je cesta, která vnáší nový život do dříve zanedbaných míst. 2. Hlavní výhodou je, že při výstavbě na brownfieldech můžete těžit z městského prostředí a často také z veřejného povědomí o dané lokalitě. Starší továrny, budované na přelomu 19. a 20. století, totiž vznikaly na periferii měst. Při jejich rozrůstání se však postupně dostaly docela blízko jejich centra.
Radek Polák • zástupce Trigemy
1. Příprava větších projektů, které mohou být i na brownfieldech, trvá v Praze často deset a více let. Mezitím se na radnicích vystřídá hned několik různých politických reprezentací, každá s trochu jiným pohledem na projekt, což v konečném důsledku jeho přípravu dále prodlužuje.
2. Za pozitivum považujeme, že jde zpravidla o větší územní celek, což většinou ve výsledku přináší větší ekonomickou rentabilitu. Dalším je možnost komplexnějšího plánování celého území. Negativum spatřujeme především ve vyšších nákladech a v dlouhodobé přípravě a realizaci.
