Developerská skupina chce pomocí IPO získat až sto padesát milionů eur
Belgičan Jan van Geet přišel do Česka v roce 1994 vyrábět dětské plenky pro firmu Ontex. Když však chtěl postavit nový závod, narazil na problém. Nemohl najít vhodné prostory pro moderní průmyslovou výrobu. „Začal jsem tedy developmentem sta tisíc metrů čtverečních pro Ontex, bavilo mě to a navíc jsem pochopil, že nabídka takovýchto průmyslových ploch v České republice chybí. Tehdejší infrastruktura totiž byla velmi zastaralá,“ vzpomíná Jan van Geet, jednatel a spolumajitel společnosti VGP - industriální stavby, který dnes v developmentu průmyslových nemovitostí podniká a připravuje primární emisi akcií na burzách v Praze a v Bruselu.
EURO: Postavil jste průmyslový areál, nicméně vaším hlavním úkolem bylo stále řízení výroby Ontexu. Co vás přivedlo ke změně oboru? VAN GEET: V Ontexu jsem pracoval jako výkonný ředitel a jednatel společnosti. Development byl zpočátku mou vedlejší činností. Stavět sklady a prodejny pro třetí firmy jsem začal spolu s architektem Janem Procházkou, už jako společnost VGP, od roku 1998. O rok později jsem z Ontexu odešel a začal se věnovat výhradně developmentu průmyslových a logistických parků. Koupili jsme pozemky v Mladé Boleslavi, kde jsme se naučili stavět moderní průmyslové areály. V roce 2002 přišla stavba budovy na míru pro firmu Aktiva a potom první objekt bez předem domluveného nájemce. Toho jsme však rychle našli a také koupili velký pozemek v Dolních Počernicích. Dnes máme osm parků v Česku buď již hotových nebo je připravujeme a také chystáme projekty v dalších zemích střední a východní Evropy.
EURO: Jaký je celkový rozsah portfolia VGP? VAN GEET: Do konce letošního září jsme podepsali přes čtyřicet nájemních smluv, celkem jich máme již padesát sedm. Od malých nájemců, kteří chtějí tisíc metrů čtverečních, až po firmy s třiceti tisíci metrů. Letos rozsah našeho portfolia dosáhne 140 tisíc metrů dokončených ploch a chceme zahájit stavbu asi 200 tisíc metrů čtverečních, v příštím roce to bude o čtvrtinu více. Navíc stále roste podíl ploch stavěných pro konkrétní nájemce. Například když jsme loni začínali stavět v Horních Počernicích, měli jsme předem pronajatých asi dvacet procent, dnes máme dopředu nájemce na polovinu ploch.
EURO: Za jak dlouho postavíte zákazníkovi objekt? VAN GEET: Samotná výstavba průmyslové budovy trvá šest až dvanáct měsíců. Příprava stavby se však může protahovat, v Česku totiž někdy bývá problém získat příslušná povolení. Občané začínají být citlivější a více se ptají. Neberu to jako na negativum, ale přípravu investice to prodlužuje. Proto nabízíme jen pozemky, kde již příslušná povolení máme. Navíc začnete-li nabízet nějakou plochu dopředu, hrozí nebezpečí, že se objeví skupiny, které chtějí situace využít a žádají finanční vyrovnání za to, že přestanou komplikovat získávání povolení.
EURO: Domníváte se, že je to problém české legislativy, že nahrává spekulantům? VAN GEET: České a belgické zákony se v tomto ohledu neliší. Myslím, že česká legislativa není špatná, ale mohla by být flexibilnější. Na to často doplácejí menší, například rodinné firmy, které koupí pozemek v územním plánu určený ke stavbě, ale občas mají problémy povolení získat.
EURO: Proč jsou pro průmyslové výrobce zajímavé parky? Dříve měla každá firma vlastní továrnu nebo provozovnu… VAN GEET: Pro úspěšné průmyslové podniky je vždy důležitá možnost rozšiřovat výrobní plochy. Jedna budova firmu v růstu omezuje. S některými klienty proto uzavíráme krátkodobé smlouvy s tím, že je časem přestěhujeme do větších prostor a budovu nabídneme jinému nájemci. Nebo stavíme budovu o něco menší a necháme tam prostor pro další růst. Parky také umožňují jednotlivým firmám společné využívání logistického zázemí, parkovacích prostor, restaurací pro zaměstnance nebo služeb advokátů a notářů usídlených v areálu. Navíc zajistíme dopravu pro zaměstnance firem v parku - domluvíme se s místní samosprávou na vytvoření autobusového spojení. Například z Černého Mostu jezdí autobus do našeho areálu v Horních Počernicích každou půlhodinu a má osm zastávek uvnitř parku.
EURO: Kde jsou nejatraktivnější místa pro stavbu průmyslových nebo logistických parků? VAN GEET: Určitě u hlavních komunikací a blízko větších měst kvůli pracovní síle. Dnes jsou nejzajímavější lokality k budování logistických parků u Prahy a Plzně. Atraktivní je také pás mezi Brnem, Olomoucí a Ostravou. Právě tato oblast má výhodu centrální polohy v Evropě a spojuje polské aglomerace kolem Katovic a Krakova a jižní evropská centra od Vídně až po Rumunsko. Navíc se zde severojižní směr kříží s dálnicí od západu. Tyto výhody přesvědčily Evropskou unii, aby jeden ze svých prioritních dopravních koridorů naplánovala přes tuto oblast.
EURO: Největším českým projektem VGP je park v Horních Počernicích. Mají ale výrobní firmy vůbec ještě o Prahu zájem? VAN GEET: O Horní Počernice mají zájem i výrobní firmy, především ty, které potřebují průmyslový vývoj. V Praze je přece jen stále nejvíce lidí, kteří mluví cizím jazykem a mají vysokoškolské vzdělání. Například společnost Satrema u nás vyrábí elektrodíly pro automobilky nebo v zóně Green Park v Letňanech máme společnost GSMobile, která zde opravuje a kompletuje mobilní telefony. Horní Počernice budou svou celkovou rozlohou milionu metrů čtverečních největším průmyslovým parkem v Praze. Když jsme zde loni v květnu začínali, věřili jsme, že zónu zaplníme do pěti let. Dnes máme nasmlouvané klienty na polovinu zóny a v příštím roce mohou být pokryty dvě třetiny až čtyři pětiny. Kvůli vysokému zájmu proto plánujeme rozšíření zastavěné plochy z původně zvažovaných 250 na 350 tisíc metrů čtverečních.
EURO: Vzhled průmyslových parků bývá často kritizován, mluví se o nich jako o ošklivých krabicích… VAN GEET: Dnes se staví zejména výrobní budovy stále více funkční a architektonické prvky z nich opravdu mizí. My přesto investujeme do vzhledu parků, vysazujeme zde například hodně zeleně. Toto, společně se službami, jako jsou třeba restaurace, je důležité pro zaměstnance zejména menších firem. Začíná být problém získávat pracovníky - všichni raději pracujeme tam, kde se nám líbí. Takový přístup zvyšuje i zajímavost našich parků pro nájemce.
EURO: Neuvažujete o vstupu do revitalizace historických průmyslových budov, takzvaných brownfields? VAN GEET: To je práce pro jiné developery. My chceme dělat jen nové budovy, ale hodně starých budov se nyní transformuje na loftové bydlení nebo zde vznikají moderní kancelářské prostory. Výhodou někdejších továren je poloha blízko centra. Ten proces je přirozený, jak se město rozrůstá, průmysl se vytěsňuje na okraj a někdejší průmyslové části získávají jinou funkci.
EURO: Nebojíte se, že Česko brzy ztratí konkurenční výhodu v podobě nízkých platů a VGP přijde o klienty? VAN GEET: Pesimistické vize, že za pět či osm let se z Česka všichni průmysloví výrobci odstěhují, jsou odtržené od reality. Firmy, zejména ty menší, sem přišly nejen za levnější pracovní silou, ale i za novými trhy. Například u nás v Belgii je několikanásobně více průmyslových parků a všude je plno. My jako VGP stavíme jen tam, kde jsme si jisti, že plochy budou zajímavé přinejmenším dalších třicet let. Navíc vidíme, že investoři, kteří v Česku již působí, ve velké většině své výroby spíše rozšiřují. Česko má navíc obrovskou průmyslovou tradici a jsem přesvědčen, že řemeslná zručnost je zde vyšší než v jiných částech Evropy. Je to srovnatelné s mým rodným Vlámskem – i to patřilo k jedněm z nejdříve industrializovaných zemí Evropy.
EURO: Chystáte se na expanzi. Do kterých dalších zemí půjdete? VAN GEET: Míříme hlavně do Pobaltí a také na Slovensko, kde jsme koupili dvacet dva hektarů půdy nedaleko dálnice u Malacek mezi Bratislavou a Brnem. Pronajímatelná plocha dosáhne téměř 78 tisíc metrů čtverečních. Rovněž jsme získali pozemky u Györu v Maďarsku, kde to bude přes 46 tisíc metrů čtverečních. V Rumunsku máme několik opcí na nákup pozemků a vyřizujeme zde povolení. V příštím roce se zaměříme také na Německo, o což nás požádali naši zákazníci. Hodně zboží do Česka totiž směřuje z Hamburku a Brém. Vidím to jako přirozený vývoj. V Německu, zejména ve východním, je hodně starších průmyslových budov, ale chybějí moderní areály.
EURO: Rozvoj svého podnikání hodláte financovat i pomocí IPO, kdy k němu dojde? VAN GEET: Cílem IPO je zabezpečit náš růst na dalších pět let. Měli jsme několik nabídek, ale ty jsme odmítli. Výhodou IPO je, že budu moci nadále kontrolovat firmu. S IPO přijdou menší investoři, kteří budou mít stejné zájmy jako já a moji dosavadní partneři, tedy Jan Procházka a náš belgický kapitálový partner. Uvažujeme o duální kotaci společnosti VGP N.V. na burzách v Praze a Bruselu. Chceme prodat třicet až třicet pět procent a získat asi sto až sto padesát milionů eur. Padesát milionů eur by kromě toho mělo přijít od našeho finančního partnera. Dalším důvodem pro IPO je možnost nabídnout akcie i našim manažerům, vytvořit opční program v objemu pěti procent akcií. Vstup na burzu chceme stihnout do konce listopadu. Díky emisi chceme významně navýšit naše investice do průmyslových parků v ČR i v zahraničí. Letos naše investiční náklady dosáhnou 83 milionů eur, v příštím roce by to mělo být 129 milionů a v roce 2009 asi 122 milionů eur.
EURO: Již dnes mohou investoři na pražské burze koupit akcie jiných developerů, společností Orco a ECM. Proč by měli investovat do podílu ve VGP? VAN GEET: Projektů komerčních a rezidenčních nemovitostí je v Česku celá řada. Jejich úspěch závisí na řadě subjektivních faktorů. Můžete mít třeba v jednom místě obchod, který má dost zákazníků, a o sto padesát metrů bude další prodejna, která zeje prázdnotou. U logistických a průmyslových center je to jinak. Jednak je projektů výrazně méně a zároveň je stěhování firmy mezi areály přece jen komplikovanější než stěhování malého obchodu. Například u nás činí nyní průměrný nájem 6,33 roku. Rostoucí zájem o naše projekty potvrzuje i růst ročního nájemného. Zatímco loni činilo tři miliony eur, ke konci letošního roku se zečtyřnásobí na více než dvanáct milionů eur.
Krabice jsou a budou
Portfolio - existující Lokalita Zastavěná plocha (pronajímatelná) – m2
Green Tower Praha 5 – Stodůlky 3661
Blue Park Praha - Letňany 9543
Green Park Praha - Letňany 16 637
VGP Park Turnov - Vesecko Turnov - Vesecko 12 037
VGP Park Horní Počernice Praha – Horní Počernice 64 029
VGP Park Liberec II. Liberec 5028
Parky ve výstavbě Lokalita Zastavěná plocha (pronajímatelná) – m2
VGP Park Turnov - Příšovice Příšovice 10575
VGP Park Horní Počernice Praha – Horní Počernice 171 822
VGP Park Nýřany Nýřany 10 400
VGP Park Liberec I Liberec 20 270
Plánovaná výstavba Lokalita Zastavěná plocha (pronajímatelná) – m2
VGP Park Lovosice Lovosice 18820
VGP Park Horní Počernice Praha – Horní Počernice 112 309
VGP Park Liberec Liberec 19630
VGP Park Hradec Králové Dobřenice 50 760
VGP Park Nýřany Nýřany 33 767
VGP Park Olomouc Olomouc - Nemilany 46 670
Plánovaná výstavba - zahraničí Stát Zastavěná plocha (pronajímatelná) – m2
VGP Park Malacky Slovensko 77 660
VGP Park Kekava Lotyšsko 38 550
VGP Park Györ Maďarsko 46 170
Pramen: VGP industriální stavby
