Atria pro bankéře

Do finále soutěže na výstavbu centrály ČSOB se dostalo sedm návrhů

Od vyhlášení soutěže na novou centrálu Československé obchodní banky (ČSOB) do podepsání konečné smlouvy s vítězem uběhlo téměř jeden a půl roku. Soutěž se stala největší realitní událostí letošního roku, zúčastnilo se jí přes 40 projektů. Do užšího výběru se jich dostalo sedm, které byly bance šity na míru.

Žádné výškové budovy.

Ve finále se mezi sebou utkaly společnosti Skanska, která předložila dva návrhy umístěné do Radlic, ECM Pankrác s projektem Epoque, Cecopra, která chtěla zbudovat podobně jako Skanska novou centrálu ČSOB v Radlicích, Real Estate Karlín Group s Libeňskými doky, ING Real Estate Development, který představil rozšířenou verzi projektu Riverside Court na Smíchově a Tymon komplexem Dejvice Center na Vítězném náměstí v Praze 6. Všichni účastníci se shodují v tom, že rozsah soutěže nemá v České republice obdoby. Podmínky výběrového řízení předem nevylučovaly žádnou z pražských čtvrtí, důležité nebylo ani to, v jaké fázi rozpracovanosti je soutěžní projekt. Nehrálo tedy žádnou roli, zda již budova stojí, nebo zda její podoba existuje pouze na papíře. Banka však stanovila preference. Vedení nechtělo výškovou budovu, přednost dávalo pavilonovému uspořádání. Důležitými předpoklady pro úspěšnost bylo vhodné začlenění projektu do okolního prostředí, úspornost provozu objektu a blízkost metra. ČSOB jako projekt, který nejvíce odpovídal daným kritériím, vybrala jeden z návrhů Skanska.

Překvapivá lokalita?

Nová centrála ČSOB se 40 tisíci metry čtverečními by měla stát do konce roku 2006. Kancelářská budova pro 2400 zaměstnanců bude nízkopodlažní s řadou atrií. S výstavbou bankovního domu budou spojeny i některé úpravy okolí, například nová tramvajová smyčka a rekultivace blízkého parku. Se zahájením stavebních prací se počítá již v příštím kalendářním roce. Volba Radlic nebyla náhodná. Banka se snažila nalézt lokalitu, která není typickým místem pro rozsáhlé administrativní komplexy. „S touto lokalitou je možné růst,“ říká Milorad Miškovič za Real Estate Karlín Group (REKG). Dodává, že čtvrť má potenciál, aby se stala zajímavou administrativní destinací. „Všude, kde je zastávka metra, se dá vybudovat slušná kancelářská oblast,“ tvrdí Miškovič.
Vítězství projektu umístěného v Radlicích bylo naopak velkým překvapením pro společnost ECM. „Všechny banky sídlí na pravém břehu Vltavy. Nenapadlo by mne, že největší česká banka půjde do Radlic,“ říká Tomáš Laštovka manažer ECM. Vedení ČSOB nicméně poukazuje na to, že Radlice mají přesně ty kvality, které požadovalo. „Prostředí kolem stanice metra Radlická je poměrně komorní a ani do budoucna se nepředpokládá příliš extenzivní development. Projekt tudíž nebude těžké nenásilně začlenit do okolního prostředí,“ říká Ivo Koukol, šéf realizačního týmu ČSOB.

Drahá, nebo laciná?

ČSOB zaplatí za největší administrativní budovu v Česku 2,74 miliardy korun. I když se na první pohled zdá, že cena zakázky je neúměrně vysoká, konkurenci spíše překvapilo, že je nízká. Nikdo ze soutěžících se totiž zřejmě se svou nabídkou nedostal pod tři miliardy. „My počítáme pouze s developerským profitem, Skanska, která vystupuje také jako zhotovitel stavby, může kalkulovat se dvěma druhy zisků. Tudíž tam, kde nejsme schopni konkurovat, může Skanska udělat stále zajímavý obchod,“ říká Miškovič. Ve stejném duchu hovoří i Tomáš Laštovka. „Cenu 2,74 miliardy bychom nebyly schopni akceptovat,“ říká. Poukazuje též na to, že do nákladů se promítla také snaha ECM naplnit požadovanou kvalitu. Pro společnost ECM bylo finále zjevně zklamáním.
Skanska se do finále dostala se dvěma projekty. „Přestože zadání a lokalita byly totožné, výsledné návrhy byly z hlediska architektonického pojetí poměrně rozdílné,“ říká Zdeněk Burda, ředitel firmy Skanska. Koncept ateliéru ADNS, který nakonec vybrán nebyl, tvořily dva celky – administrativní budova a objekt restaurace. Společnost AP, která je autorem vítězného architektonického návrhu, koncipovala dům jako jeden mohutný rošt, který stojí v rozlehlé zahradě. „Nebývalou roli hrála v návrzích zeleň a maximální snaha o nízkoenergetický ekologický dům,“ tvrdí Burda. Dodává, že náklady na stavbu obou projektů byly obdobné. „U návrhu, který nebyl vybrán, byla cena vyšší o náklady na samostatně budovaný objekt jídelny,“ říká Burda.

Do třetice Radlice.

Kromě projektů firmy Skanska umístila svůj návrh nové bankovní centrály do Radlic i francouzská developerská společnost Cecopra, která se účastnila tendru společně se stavební firmou FCC. Francouzi však o svém projektu nechtějí příliš mluvit. Zdroj blízký společnosti pro týdeník EURO uvedl, že to pramení z pocitu, že se francouzskému developerovi v České republice příliš nedaří.
Dalším finalistou byla společnost Real Estate Karlín Group, která plánovala, že se nové sídlo ČSOB stane součástí multifunkčního komplexu v Libeňských docích. Již před dvěma lety uspořádala REKG ve spolupráci s německou firmou Drost & Klose Architekten mezinárodní architektonickou dílnu nazvanou Workshop Docks Prague 8. Z tohoto workshopu vznikla základní urbanistická studie na zástavbu Libeňských doků. Milorad Miškovič tvrdí, že REKG je schopna postavit v Libni za sedm let až 150 tisíc metrů čtverečních kancelářských a bytových prostor. Jedna část území, která zahrnuje pět samostatných budov, byla nabídnuta v rámci soutěže ČSOB. Pavilony měly být propojeny v úrovni prvního podlaží. Původně plánovanou výšku objektů developer kvůli požadavku banky snížil. „Počítali jsme s více patry, což mělo pochopitelně vliv na konečnou cenu,“ zmiňuje Miškovič. I když nakonec projekt v soutěži neuspěl, Miškovič tvrdí, že tendr pomohl urychlit práci na libeňském projektu. „Dnes víme více o uspořádání budov i o celkových nákladech,“ dodává Miškovič.

Sídlo na Manhattanu.

Developerská společnost ECM se tendru účastnila s projektem Epoque City. Tato budova měla být součástí rozsáhlého projektu City v Praze na Pankráci, označovaného za obdobu newyorského Manhattanu. ECM jako jediná v soutěži navrhla osmipodlažní budovu. Ta měla stát na pozemcích, na něž původně architekt Richard Meier navrhl kontroverzní výškové budovy. Developer nabídl bance 16 tisíc metrů čtverečních pozemku a dle koeficientu územního plánu Pankráce se pohyboval na hraně možností. „Jsem zvědavý, jak projekt centrály nakonec dopadne. Nevěřím, že se 40 tisíci metry čtverečních ve čtyřech podlažích nebude problém v územním plánu kdekoliv v Praze,“ říká Tomáš Laštovka. ECM ocenila, že díky soutěži si prověřila daný pozemek a detailně propracovala jednu z možných alternativ využití. Společnost ale nepředpokládá, že by nabízený projekt mohla v nezměněné podobě znovu využít. „Byť jsou jednotlivé části objektu relativně univerzální, celková konfigurace a umístění atrií mnoho šancí na uplatnění tohoto projektu v této podobě na trhu nedává,“ tvrdí projektový manager ECM Petr Štyler.

To se nečekalo.

Překvapivým finalistou výběrového řízení byla nevelká a nepříliš ekonomicky silná společnost Tymon z Hamburku, kterou na konci dubna vystřídala rakouská IPEG Immobilien. Němci nabídli projekt Dejvice Center na Vítězném náměstí v Praze 6. Na pozemcích, které historicky patří Českému vysokému učení technickému, ale jež byly v padesátých letech přepsány na daleko mladší Vysokou školu chemicko-technologickou, se již delší dobu plánuje projekt, který by měl obsahovat nejen kancelářské plochy, ale i hotel, kongresové a nákupní centrum, multikino a restaurace. V jeho rámci by měl vzniknout též objekt pro potřeby školy. Celková investice na dostavbu Vítězného náměstí se odhaduje až na 4,5 miliardy korun. Doposud se však nenašel silný investor, který by byl schopen projekt financovat a velkolepý plán tak zatím nemá ani územní rozhodnutí. To byly pravděpodobně hlavní důvody, proč předkladatelé projektu Dejvice Center z tendru nakonec odstoupili. Posledním účastníkem výběrového řízení na novou centrálu ČSOB byla společnost ING Real Estate Development. Ta bance nabídla rozšířenou verzi administrativního centra Riverside Court francouzského architekta Jeana Nouvela, které by mělo vzniknout v Praze 5 na Smíchově.