Finanční domy drží developery a nevyžadují okamžité splácení dluhů. Zatím.
Spojenectví z rozumu. Tak lze nyní popsat dočasný vztah mezi bankami a developery. Předlužené realitní firmy nejsou schopny nefinancovat své krátkodobé dluhy. Banky jsou zatím ochotny souhlasit se změnami splátkových kalendářů. Jak dlouho jim ale trpělivost vydrží, je jen otázkou času. Realitní firmy jsou v začarovaném kruhu – nefinancovat úvěry nemohou, protože další peníze od banky nedostanou, a prodat část portfolií je obtížné, protože s nemovitostmi se téměř neobchoduje. Dnes již banky počítají s tím, že všechny peníze, které půjčily realitním firmám, zpět nedostanou. Pesimisté tvrdí, že po krizi likvidity a globální ekonomiky nás čeká třetí fáze, a to krize realitní.
Narůstá počet neplatičů
Americké banky zveřejnily data, z nichž vyplývá, že podíl nesplacených úvěrů poskytnutých na komerční nemovitosti dosáhl v letošním roce nejvyšší hodnoty za posledních patnáct let. Finanční instituce nepředpokládají, že by se situace v letošním nebo příštím roce zlepšila. Dle analytické společnosti Real Estate Econometrics sídlící v New Yorku, kterou cituje časopis Time, se jen během prvního čtvrtletí letošního roku podíl nesplácených komerčních hypoték zvýšil ve Spojených státech na 2,25 procenta z 1,62 procenta zaznamenaných v posledním čtvrtletí loňského roku.
Důvodem rozrůstající se skupiny neplatičů jsou zvyšující se míra neobsazenosti komerčních prostor, klesající nájemné a rostoucí operační náklady. Postavení dlužníků komplikuje i skutečnost, že kvůli neochotě bank nejsou schopni refinancovat své krátkodobé dluhy nebo získat peníze z prodeje nemovitostí. Investiční trh se zastavil. A horší časy má realitní trh ještě před sebou. Real Estate Econometrics předpovídá, že se podíl defaultů bude ke konci letošního roku pohybovat kolem čtyř procent a v příštím roce přesáhne pětiprocentní hranici.
Ekonomové předpovídají, že dlužníci, kteří nejsou s to dostát svým závazkům, mohou znamenat vážné ohrožení pro již tak slabou ekonomiku. Richard Parkus, analytik Deutsche Bank, v magazínu Time odhaduje, že až dvě třetiny všech úvěrů na komerční nemovitosti splatných v nejbližších letech mohou banky odepsat. Tedy stovky miliard dolarů. Kongresman Jerrold Nadler tvrdí, že pokud se tyto předpovědi naplní, odrazí se to v dekádě hospodářské stagnace. Americká vláda nemá příliš možností, jak situaci vyřešit. Může založit nové banky, nezatížené špatnými úvěry, které podpoří půjčování peněz. Nadler je přesvědčen o tom, že pomoci vytvořit takové instituce by měli i soukromí investoři.
Větší, než se čekalo
Realitní sektor bude pro americkou ekonomiku znamenat daleko větší problém, než si vláda a ministerstvo financí ještě nedávno představovaly. Zátěžový test, kterým nedávno prošly americké banky, ukázal, že v příštích dvou letech by měly ztráty devatenácti největších bank, plynoucí z úvěrů poskytnutých na komerční reality, dosáhnout 53 miliard dolarů. To je podstatně méně než objem nesplacených hypoték. Ty se odhadují na 185 miliard dolarů. Někteří ekonomové ale těmto číslům nevěří a domnívají se, že zátěžové testy podhodnotily případné ztráty související s komerčními nemovitostmi. V následujících čtyřech letech bude nutné refinancovat úvěry za komerční objekty ve výši jednoho bilionu dolarů a dle pesimistů až dvě třetiny z této sumy se nemusí podařit splatit.
Je jasné, že vývoj případné realitní krize bude záviset na kondici ekonomiky. Zájem o kancelářské a průmyslové prostory souvisí s vývojem nezaměstnanosti. Americké hospodářství se zřejmě začne zotavovat koncem letošního roku, předpovědi týkající se nezaměstnanosti jsou ale opatrnější. Počet lidí bez práce by se měl totiž v USA zvyšovat ještě v příštím roce.
Špatné zprávy se nešíří jen z Ameriky. Příliš dobré vyhlídky neskýtá ani evropský realitní trh. „Včera jsme měli krizi likvidity, dnes zažíváme ekonomickou krizi. Zítra nás čeká realitní krize. Není za námi, je teprve před námi,“ konstatuje pro Property Week Bernd Knobloch, člen představenstva banky Eurohypo. Knobloch tvrdí, že současné turbulence nutí banky k opatrnosti. Velcí realitní věřitelé přislíbili, že zvýší objem peněz, který budou ochotni půjčit. „Ne všechny banky ale mohou přistoupit k tomuto kroku a poskytnout kapitál. To je hlavní problém,“ říká Knobloch.
Dluhy a krachy
Problémy s refinancováním dluhů vedou ke krachům realitních firem. Druhý největší developer obchodních center v USA, General Growth Properties, zažádal v polovině dubna o ochranu před věřiteli, protože nebyl schopen změnit splátkový kalendář na své úvěry. Chicagská společnost vlastní více než dvě stovky nákupních komplexů po celých Spojených státech. Podobně dopadl i developer Macklowe Properties. Jemu kvůli dluhu zabavil 40patrovou budovu v New Yorku kanadský penzijní fond.
Vážné potíže přiznávají developerské společnosti i v Německu. Dle německých médií je krátkodobý dluh, který potřebují realitní firmy refinancovat, osmnáctkrát vyšší než je jejich současná tržní kapitalizace. Například firma IVG, která vlastní kanceláře, obchodní parky a průmyslové nemovitosti, má krátkodobý dluh 1,4 miliardy eur. Odmítá komentovat, jak se se závazkem vypořádá. Jen u deseti největších developerských firem dosahuje krátkodobý dluh 4,2 miliardy eur. „Nebyl bych překvapen, pokud by jim banky ve velmi krátké době vypálily rybník,“ říká Matthias Schrade, analytik německé společnosti GSC Research v rozhovoru pro International Herald Tribune. Firma GSC Research již v roce 2003 sestavila žebříček rizikových realitních firem, na kterém figuruje například developer rezidenčních projektů Patrizia s krátkodobým dluhem 1,3 miliardy eur nebo Hypo Real Estate. Od roku 2003 jedenáct z 91 společností na seznamu zbankrotovalo a akcie 63 firem ztrácely i v době, kdy akciový trh byl na vzestupu.
Německá vláda již veřejně přiznala, že realitní sektor je ve špatné situaci, a banky musejí proto počítat s tím, že se bude zvyšovat podíl nesplácených úvěrů. Pro věřitele je nyní lepší souhlasit se změnou splátkových kalendářů. Zbavit se nemovitostí na současném stagnujícím trhu by bylo velmi obtížné, a pokud by se to podařilo, tak jen za velmi nízkou cenu. „Banky si nemohou dovolit tlačit realitní společnosti proti zdi. Mají jiné problémy než zpeněžovat realitní portfolia,“ uvádí pro agenturu Bloomberg Frank Neumann, analytik německé privátní banky Bankhaus Lampe.
V Česku jako jinde
Také v Česku se realitní firmy potýkají s problémy. „V minulosti téměř každý, kdo prošel ratingovým systémem banky a měl přijatelné finanční výsledky, dostal úvěr. Dnes banky rozlišují mezi jednotlivými odvětvími. Jsou sektory, kterým se vyhýbají. Není to jen realitní sektor, ale třeba i turistický ruch. Tato odvětví jsou dnes více zranitelná a banky to dobře vědí,“ říká Martin Buchar, partner a výkonný ředitel pražské pobočky The Boston Consulting Group.
Realitní makléři koncem loňského roku očekávali, že v druhé polovině roku 2009 se investiční trh rozhýbe díky příchodu oportunistických fondů. Ty mají zájem nakupovat za atraktivní ceny nemovitosti, jejichž majitelé jsou donuceni k prodeji bankami, které požadují splatit dluh. Oficiálně ale žádný z takových obchodů uzavřen nebyl. Zatím. Banky stále drží nad realitními společnostmi ochrannou ruku. Otázkou je, jak dlouho tento stav vydrží. „Neočekávám, že by svět měla nezbytně postihnout další vlna krize, ale je pravdou, že realitní firmy mají teď často velké problémy,“ dodává Buchar.
