Až nastane den D

14. 5. 2009

Developeři zastavují výstavbu. Nastartování poptávky potáhne ceny bytů nahoru

Cena průměrného bytu vzrostla v Česku mezi roky 2000 a 2003 nominálně o 71 procent, cena průměrného rodinného domu stoupla ve stejném období o čtvrtinu. V lednu 2004 byla cena standardního bytu v Praze o 68 procent vyšší než v roce 2000. Čeká nás znovu doba, kdy ceny bytů porostou tak enormním tempem? Nyní, když se hodnoty rezidenčních nemovitostí snižují, se mohou takové úvahy zdát zcela mimo realitu. Jenže developeři zastavují projekty, protože poptávku nemohou podporovat masivními plošnými slevami. Oživení zájmu o nové bydlení může z bytů udělat nedostatkové zboží. A za to se platí víc.

Horská dráha K jízdě na horské dráze přirovnávají analytici pohyb cen nového bydlení v loňském roce. Nejprve pomalý rozjezd, následovalo setrvalé stoupání, které vystřídal zlom a pokles. Kdo si loni pořídil v Česku nový byt, v průměru investici zhodnotil o více než osmnáct procent. A to v době, kdy země jako Velká Británie, Irsko nebo Španělsko hlásily dvouciferný pokles hodnoty rezidenčních nemovitostí. Zkrátka loni nepřišli ani ti, kdo koupili starší byt. Ti svou investicí vydělali více než patnáct procent. Údaje vyplývají z analýzy, kterou zpracovala mezinárodní realitní společnost King Sturge. „Výsledky jsou trochu překvapivé,“ říká Ondřej Novotný, analytik z King Sturge. „Rok 2007 byl výjimečný, zažívali jsme silný rezidenční boom. Očekávali jsme proto loni daleko mírnější nárůst, do patnácti procent,“ dodává.
Nejvíce rostly ceny bydlení v regionálních městech. Důvod je zřejmý – nízký cenový základ a omezená nabídka. Hovoříme-li o novém bydlení, největší cenový skok zaznamenaly Domažlice, kde zájemci zaplatili v meziročním srovnání o 38 procent více, v Ústí nad Labem o 34 procent, v Ostravě o 31 procent a ve Znojmě a v Benešově o 28 procent. Na opačném konci žebříčku se umístilo Brno, kde nové byty podražily v průměru o 3,9 procenta, v Liberci o 4,4 procenta a v Olomouci o 5,9 procenta. V Praze rostly ceny nových bytů v průměru o 10,5 procenta. Hodnota starých bytů se v Česku loni v průměru zvýšila o 15,2 procenta. Nad průměrem se umístila například Ostrava (22,5 procenta), Znojmo (dvacet procent) a Benešov (19,7 procenta). Naopak ve Zlíně, v Brně, v Liberci, v Mělníku a v Olomouci staré byty zlevnily.
Začátek loňského roku byl co do růstu cen pozvolný. Po hysterii panující na rezidenčním trhu celý rok 2007 byl takový trend předvídatelný. Ve druhém a třetím čtvrtletí roku 2008 rostl rezidenční trh podobně jako v předchozích letech. Silná poptávka táhla nahoru ceny, na což samozřejmě reagovali developeři rozšiřováním nabídky. Závěr loňského roku již ale trh s novým bydlením ovlivnila krize. Banky ztížily kupujícím přístup k úvěrům a část z nich začala spekulovat na to, že odložením transakce jen vydělají. „Již ve čtvrtém čtvrtletí loňského roku jsme zaznamenali klesající ceny nového bydlení. Týkalo se to realizovaných cen, ty nabídkové reagovaly se zpožděním,“ upřesňuje Novotný. To je dáno tím, že developeři nechtěli přiznat, že zlevňují, a místo toho rozjížděli nejrůznější marketingové akce. Ty se ale v nabídkových cenách neodrazily.
Vývoj nabídkových a realizovaných cen, tedy těch, za něž se skutečně prodávalo, byl v letech 2006 a 2007 prakticky identický. Od poloviny loňského roku ale realizované ceny začaly klesat strměji. Lze očekávat, že se průběh hodnot časem opět přiblíží. Developeři dnes vystupují transparentněji a otevřeně přiznávají, že jsou ochotni poskytnout slevy. Například společnost FINEP oznámila možnost snížit cenu bytů až o milion korun. Ekospol zase přišel se slevou přesahující půl milionu korun. Dříve se developeři slovu sleva bránili a pokles cen maskovali marketingovými akcemi, při nichž nabízeli s bytem klíče od auta, částečné vybavení bytu zdarma a v zahraničí poskytli k vile třeba menší byt.

Vyčkávají Váhavost klientů, kteří zvažují koupi bytu, se letos ještě prohloubila. Realitní kanceláře sice tvrdí, že o nové bydlení je stále zájem, zákazníci své rozhodnutí ale odkládají. Někteří proto, že hypotéku nedostanou, jiní se v době krize nechtějí zavazovat ke splácení úvěru. Velká část potenciálních kupujících očekává další výrazný pokles cen. Dle Českého statistického úřadu (ČSÚ) nabídkové ceny bytů v Česku od ledna do konce března poprvé od roku 2005 klesly; ve srovnání s předchozím čtvrtletím téměř o tři procenta, v mimopražských regionech se snížily o 4,6 procenta, v Praze o necelé procento. Analytici předpovídají ještě další posun dolů. Zdůrazňují ale, že je nutné rozlišovat mezi jednotlivými projekty. Dříve tomu tak nebylo, ceny šly nahoru prakticky u všech bytů. „U kvalitnějších projektů budou ceny stagnovat, u starších, hlavně panelových bytů, nebo nových v horších lokalitách lze očekávat desetiprocentní pokles,“ domnívá se Novotný.
Snižování cen umožňují developerům nové smlouvy se stavebními společnostmi. Ty jsou kvůli menšímu počtu zakázek ochotny přistoupit na nižší platby. Hospodářské turbulence snížily také ceny stavebních parcel. Některé developerské firmy se zadlužily a nakupovaly pozemky do zásoby v době, kdy šly ceny enormně nahoru. Dnes musejí splácet úvěry a jsou ochotné prodávat parcely, v některých případech prý až s padesátiprocentní slevou. Nejčastěji se, dle vyjádření developerů, pohybuje sleva mezi dvaceti až třiceti procenty.

Naivní naděje Odhady, o kolik se ceny nového bydlení ještě posunou dolů, se značně liší. Prognózy plošného zlevňování, které se pravidelně objevují v médiích, oscilují od dvaceti do třiceti procent, v extrémních případech naznačují propad cen až o padesát procent. S největší pravděpodobností jsou taková očekávání z pohledu kupujících přehnaně optimistická. Dle informací týdeníku EURO dosahuje režie a marže developerů na jeden metr čtvereční průměrně patnácti procent. Pokud by přistoupili developeři na dvacetiprocentní plošnou slevu, musel by následovat jejich krach. Takový pokles cen je možný pouze v případech, kdy majitelé doprodávají poslední volné byty v projektu. Za akční ceny ale musejí klienti přistoupit na to, že si nemohou zvolit takový byt, jaký si přejí. „Skutečně nelze plošně zlevňovat o dvacet a více procent. K tomu přistoupí jen firmy, které budou před krachem,“ tvrdí Dušan Kunovský, předseda představenstva společnosti Central Group. „Většina developerů, než aby přistoupila k plošnému zlevňování, projekty zakonzervuje,“ dodává. Na situaci developerů se negativně podepisují i banky. Ty značně omezily financování, na některé projekty nepůjčí vůbec. Jednodušší je sehnat peníze na menší a střední komplexy se stovkou bytů. „Některé banky veřejně nepřiznají, že developerům nepůjčí. Nastaví ale takové podmínky, které jsou nesplnitelné. Například požadují, že projekt budou financovat jen v případě, že se podaří předprodat šedesát procent bytů. To je výsměch. Aby se to podařilo, musely by se byty prodávat za zlomek ceny,“ tvrdí Kunovský s tím, že Central Group využívá bankovních úvěrů jen minimálně. Zpomalení a v některých případech zastavení developerské činnosti se může odrazit v tom, že se v brzké době ceny bydlení otočí a opět zamíří směrem nahoru. Zatím je na trhu z čeho vybírat, na začátku roku nabídka jednoznačně převyšovala poptávku. Jenže developeři brzdí. To ostatně dokládají již statistiky za loňský rok. Přestože začala výstavba přibližně stejného množství rezidenčních nemovitostí jako v roce 2007, přesně 43 500 jednotek, dokončeno jich v meziročním srovnání bylo o 7,8 procenta méně.

Nestavíme, čekáme Dle developerské společnosti Ekospol by se v nejbližších letech měl pražský trh rozšířit až o třicet tisíc nových bytů. Z tohoto množství se staví jen polovina a druhá zůstává stále jen na papíře. A za současných podmínek se může stát, že postavena nikdy nebude. U ledu jsou projekty s tisíci byty. Firmy si přestaly stěžovat na stavební uzávěry v obcích u Prahy, které regulovaly překotnou výstavbu v uplynulých letech. Pokud by byla uzávěra dnes zrušena, majitelé pozemků by stejně stavět nezačali. Nenašli by totiž dostatek kupců. A to je řeč o tak lukrativních místech, jako jsou například Roztoky. „V minulosti jsme každý měsíc zařazovali do prodeje novou lokalitu. To jsme zrušili. Zaměřili jsme se pouze na dostavbu již rozpracovaných projektů,“ popisuje podobnou zkušenost Dušan Kunovský. Dodává, že nové projekty zastavují ve fázi stavebního povolení a stavět začnou po oživení poptávky. Jenže v době, kdy zájem o byty poroste, může být na trhu nedostatek bytů. Což zvýší jejich ceny. Otázka je, kdy tento zlom nastane. „Domnívám se, že ceny budou nejnižší v prvním pololetí roku 2009. Opětovný růst lze očekávat již od třetího čtvrtletí,“ odhaduje šéf Ekospolu Evžen Korec. „Nemusí jít o raketový nárůst cen. Je ale pravda, že v podstatě nebude co nabízet, protože developeři zastavují výstavbu,“ tvrdí Kunovský. „Doufám, že k nějakému prudkému nárůstu cen kolem padesáti procent nedojde, ale nebezpečí hrozí,“ dodává Ondřej Novotný z King Sturge. Je jasné, že nejvíc vydělá ten, kdo si pořídí nový byt v době, kdy se začne cenová křivka otáčet. I když toto zhodnocení nebude asi takové jako v uplynulých letech.
Z dat ČSÚ vyplývá, že v porovnání s průměrem roku 2005 je v Česku hodnota bydlení vyšší o 64,7 procenta, v Praze o 52,1 procenta, v mimopražských městech dokonce o 77,3 procenta. V uplynulých letech byl nákup bytu, který majitel dále pronajímal, výhodnou investicí, především kvůli nízkým úrokovým sazbám hypotečních úvěrů a nízké inflaci. To se začalo v průběhu loňského roku měnit. Dle údajů společnosti King Sturge byl v roce 2007 výnos z pronájmu bytu v průměru šest procent, loni to bylo mezi třemi až pěti procenty. Takový výnos už ale považovala řada potenciálních investorů za nevýhodný. Klesl tedy podíl transakcí, kdy si klienti pořizovali byt a chtěli ho pronajmout. V roce 2007 tvořil podíl bytů nakupovaných pro investici přibližně dvacet procent, nyní se pohybuje mezi pěti až deseti procenty.

Nároční klienti Developeři se shodují, že klienti si dnes při pořizování bydlení kladou mnohem více požadavků než dříve a jsou asertivnější. Současný rezidenční trh se po mnoha letech mění na takzvaný buyer’s market. Zákazníci prý někdy vyjednávají způsobem, jakým se nakupuje zboží na orientálních trzích. Jeden z pražských developerů přiznává, že klient požadoval slevu na čtyřmilionový byt ve výši jednoho milionu. Uspěl částečně. Ušetřil několik desítek tisíc korun. Výjimečná není situace, kdy chce zákazník vidět doklady, že developer nemá dluhy a je schopen výstavbu financovat až do konce. „Za sedmnáct let, co v Praze stavíme byty, se nestalo, aby si klient přál nahlédnout do našeho účetnictví. Dnes se to stává takřka standardem,“ říká Evžen Korec. Tato nedůvěra je prý pochopitelná a v podstatě zdravá. Někteří developeři nespláceli vysoké úvěry, které jim banky poskytly ještě v dobách stavebního boomu, a museli pozastavit nebo prodat celé projekty. „Dokonce za mnou před koupí bytu v několika případech přišli klienti, abych jim podepsal potvrzení, že nemáme úvěry. To potvrzení jsem samozřejmě podepsal,“ dodává Korec.
„Co se týká dalšího vývoje na rezidenčním trhu, jsem optimista,“ říká Kunovský. Dle jeho názoru se bude zájem o nové bydlení zvyšovat již koncem letošního roku a začátkem toho příštího. „To se překoná současná psychóza a mezi klienty pomine nejistota,“ upřesňuje Kunovský. Ostatně, určitý náznak rozhýbání trhu je patrný i z objemů hypotečních úvěrů. Za celé první čtvrtletí udělily banky hypoteční úvěry za 17,7 miliardy korun, což znamenalo meziroční pokles o třetinu. V březnu se ale trh začal stabilizovat. V tomto měsíci banky poskytly 97 procent objemu hypoték prodaných ve stejném období roku 2008. A počet hypotečních úvěrů dokonce překonal loňský údaj o 5,6 procenta.

Tabulka:
Kolik průměrně stojí metr čtvereční nového bytu v Praze Lokalita 2006 2007 2008 Cenový index 2006/2007 Cenový index 2007/2008
Bohnice 34 999 45 318 46 875 29,5 % 3,4 %
Braník 43 573 49 660 55 604 14 % 12 %
Břevnov 58 775 70 449 75 984 19,9 % 7,9 %
Bubeneč 65 583 69 338 75 014 5,7 % 8,2 %
Černý Most 36 702 46 273 49 440 26,1 % 6,8 %
Čimice 36 005 47 222 48 443 31,2 % 2,6 %
Ďáblice 37 322 48 269 54 296 29,3 % 12,5 %
Dejvice 62 935 72 289 80 213 14,9 % 11,0 %
Dolní Chabry 41 276 49 622 51 241 20,2 % 3,3 %
Háje 34 861 46 822 48 853 34,3 % 4,3 %
Hlubočepy 46 515 54 111 60 371 16,3 % 11,6 %
Holešovice 52 784 62 993 69 238 19,3 % 9,9 %
Horní Měcholupy 33 709 45 210 49 149 34,1 % 8,7 %
Horní Počernice 36 446 44 988 49 911 23,4 % 10,9 %
Hostivař 38 368 48 501 56 606 26,4 % 16,7 %
Chodov 34 548 44 336 47 581 28,3 % 7,3 % Karlín 51 792 55 717 66 201 7,6 % 18,8 %
Kobylisy 41 042 49 548 56 615 20,7 % 14,3 %
Košíře 58 383 60 634 67 016 3,9 % 10,5 %
Krč 44 504 49 336 57 321 10,9 % 16,2 %
Lhotka 36 436 46 135 50 827 26,6 % 10,2 %
Libeň 50 100 61 079 63 451 21,9 % 3,9 %
Liboc 50 637 58 120 62 612 14,8 % 7,7 %
Malá Strana 109 808 121 371 128 106 10,5 % 5,5 %
Modřany 34 803 45 811 52 726 31,6 % 15,1 %
Nové Město 87 277 93 675 120 756 7,3 % 28,9 %
Nusle 46 187 59 780 63 090 29,4 % 5,5 %
Pankrác 47 493 57 745 62 764 21,6 % 8,7 %
Prosek 41 455 50 547 57 539 21,9 % 13,8 %
Řepy 36 707 47 341 52 145 29,0 % 10,1 %
Smíchov 61 433 74 042 76 445 20,5 % 3,2 %
Spořilov 43 272 50 203 55 927 16,0 % 11,4 %
Staré Město 105 828 123 427 134 849 16,6 % 9,3 %
Stodůlky 39 686 45 678 51 487 15,1 % 12,7 %
Strašnice 47 417 55 250 64 041 16,5 % 15,9 %
Střížkov 40 108 44 861 49 859 11,9 % 11,1 %
Trója 59 444 56 621 56 723 -4,7 % 0,2 %
Veleslavín 50 527 59 662 68 134 18,1 % 14,2 %
Vinohrady 69 246 79 843 94 530 15,3 % 18,4 %
Vokovice 51 229 58 877 71 801 14,9 % 22,0 %
Vršovice 55 222 62 151 73 193 12,5 % 17,8 %
Vysočany 52 717 60 847 64 245 15,4 % 5,6 %
Záběhlice 39 383 48 264 60 384 22,5 % 25,1 %
Zbraslav 45 947 53 225 55 560 15,8 % 4,4 %
Zličín 43 827 50 368 53 445 14,9 % 6,1 %
Žižkov 54 062 62 826 74 527 16,2 % 18,6 %
Pramen: King Sturge