Když jsme s Terezou Kouklovou, spoluzakladatelkou českého SFG holdingu, který zajišťuje investice do nemovitostí, mluvili předloni v srpnu naposled, měla základní úroková sazba (dvoutýdenní repo sazba – pozn. red.) hodnotu rovných sedmi procent. Pro velkou část lidí byl tehdy sen o vlastním bydlení jakýmsi science fiction – i třeba kvůli tomu, že pravidla pro poskytování hypoték byla ještě o něco přísnější než teď.
Změna přišla až s koncem uplynulého roku, kdy Česká národní banka (ČNB) rozhodla, že je načase začít úrokové sazby opět snižovat, na což vzápětí navázalo i zmírnění jedné z podmínek, v důsledku něhož již bankovní domy nemusejí uplatňovat limit maximální výše celkového dluhu žadatele vůči jeho ročnímu příjmu (DTI). Naneštěstí, podle Kouklové tím potíže se sháněním vlastního bydlení ani zdaleka nekončí.
„ČNB sice pravidla změkčila, ale že by komerční banky tyto její kroky nějak víc začaly do svých nabídek hypotečních úvěrů promítat, se dle mého názoru úplně říct nedá,“ vysvětluje redakci Euro.cz. Čím je to způsobeno?
„Je tam poměrně velká časová propast, takže i když základní úrokové sazby klesají, tak banky se aktuálně v případě dvou-, tříletých fixací dostanou na zhruba 4,99 procenta. Spousta lidí si myslela, že v tuto dobu se budou hypotéky poskytovat v mnohonásobně větším objemu. Což se neděje – ačkoliv je nutné dodat, že i tak je ten meziroční nárůst docela velký,“ říká.
Banky reagují s půlroční prodlevou
ČNB základní úrokovou sazbu snížila naposledy na samém začátku jara, od té doby se drží na úrovni 5,75 procenta. Než se taková změna „propíše“ do nabídkových sazeb komerčních bank, trvá to obvykle dva až tři měsíce. Nyní je tomu ovšem jinak. „Odhaduji, že to bude mít až šestiměsíční zpoždění. Banky čekají, jak trh zareaguje, a to má samozřejmě vliv i na současné ceny bytů,“ míní Kouklová.
Nejnapjatější situace podle ní nadále zůstává v Praze, kde se „bydlení už stává skutečně nedostupným“. Což mimo jiné znamená, že lidem, kteří zakládají rodinu a touží bydlet ve vlastním, nezbývá než se poohlédnout o něco dál. Tedy v případě hlavního města zejména ve Středočeském kraji, kde jsou ceny přeci jen o trochu přijatelnější.
„Jde o to, že za peníze, které dáte v Praze za byt, si tam můžete koupit třeba rovnou rodinný domek. Jen musíte počítat s tím, že budete dojíždět, ale to už pro lidi nepředstavuje až takový problém,“ myslí si spoluzakladatelka SFG.
Do výšky to ještě pár desítek let nepůjde
Z nedávné analýzy společnosti Bezrealitky vyplývá, že za jeden metr podlahové plochy zaplatí v Praze zájemci o bydlení vůbec poprvé v historii částku vyšší než 125 tisíc korun – tedy v případě starších bytů. U novostaveb musejí počítat se sumou ještě o něco větší. Jak moc se česká metropole v tomto ohledu vymyká ve srovnání s dalšími hlavními, respektive velkými městy v regionu?
„Česko je v rámci střední Evropy jednou z nejdražších zemí vůbec, přičemž je tomu tak ze tří hlavních důvodů. Jednak kvůli stále vysokým úrokovým sazbám, dále pak kvůli drahým materiálům, ale také kvůli délce povolovacího řízení, než developer dostane zelenou danou stavbu zahájit. I to se totiž do konečné prodejní ceny započítává,“ objasňuje Kouklová, podle které nepomáhá ani fakt, že stavět do výšky u nás stále není zrovna dvakrát „in“, ačkoliv jinde ve světě je to zcela běžné.
„Je to dáno českou náturou. Jsme konzervativní a nechceme, aby se určité věci měnily. Také naše zákony tomu příliš nenahrávají,“ přibližuje a dodává: „Výškové budovy budou řešením opravdu až ve chvíli, kdy už nezbude žádný další čtvereční metr volné plochy. A v takové situaci podle mě tak ještě dvacet, třicet let nebudeme.“
Vyčkávat, nebo jednat hned?
Jen ve zmíněné Praze dle Kouklové aktuálně chybí zhruba 30 tisíc bytů, přičemž aby se nabídka a poptávka dostaly do rovnováhy, bylo by podle jejího názoru zapotřebí především změnit proces udělování stavebního povolení. Ten v současnosti trvá nepřiměřeně dlouho a je z administrativního hlediska velice náročný.
Nynější stav je však i důsledkem zakonzervovaného trhu, který zde v uplynulých pár letech panoval a kdy i velcí developeři jednotlivé projekty odkládali a čekali, až budou náklady na výstavbu nižší, respektive až budou vědět, jak bude nový schvalovací proces týkající se udělování stavebního povolení vlastně fungovat.
Co to znamená pro lidi, kteří aktuálně nad hypotékou uvažují? Kdy nastane onen ideální čas si ji sjednat?
„Pokud do konce roku klesne sazba na nějaká čtyři procenta, tak to na výši měsíční splátky bude mít vliv de facto minimální. Už dnes je vidět, že zájem o hypotéky roste, a to znamená, že porostou i ceny nemovitostí. Jestli čekat, nebo ne, tedy bude záviset na životní situaci daného člověka. Pokud si kupuje byt pro vlastní bydlení, tak tam většinou jedna desetina žádnou roli nehraje. Kdo si ale byt pořizuje jako investici, bude naopak dost možná vyčkávat, protože pro něj už to smysl dává,“ zamýšlí se Kouklová.
Snadné to podle spoluzakladatelky SFG holdingu nemají v dnešní době ani samotní developeři. Komu se totiž v uplynulých měsících, potažmo letech nepodařilo předprodat dostatek bytů, neměl kolikrát nárok na čerpání úvěru na výstavbu, takže se za tímto účelem musel uchýlit k vybírání záloh od potenciálních vlastníků. Což ne vždy bylo úplně snadné, pročež právě i v důsledku takovýchto okolností byla řada developerských projektů pozastavena.
„Nyní, v roce 2024, je cítit, že se trh konečně zase hýbe, poptávek je hodně a stejně tak je víc i možností financování – už to není jen o těch standardních způsobech,“ naráží Kouklová na rostoucí počet různých investičně crowdfundingových platforem, které lidem umožňují financovat výstavbu nemovitostí i s částkami pohybujícími se v řádu stovek korun.
„Díky těmto službám mají developeři konečně peníze, které si lidé jinak drželi na svých běžných, případně spořicích účtech. Což je jedině dobře. V rámci takovýchto investic se na jeden byt může složit třeba i padesát, sto klientů a já si myslím, že to pro ně může být velice zajímavé, protože najednou drží v ruce nějaké aktivum, ze kterého vlastní sice jen část, ale u něhož mohou sledovat, jak se v čase vyvíjí jeho hodnota, a vědí, že na konci projektu z něj budou mít určitý profit, aniž by kvůli tomu museli vynakládat nějaké úsilí,“ konstatuje.
Potřeba vlastního bydlení jako česká specialita
Zatímco před dvěma, třemi lety Češi poptávali spíš větší nemovitosti, dnes na trhu mezi nejžádanější typy realit patří byty 2KK, potažmo 3KK. Také se o poznání častěji stěhují i kvůli ceně na periferie velkých měst, byť nutno podotknout, že zásluhu na tom má vícero faktorů.
„Lidé přemýšlí o kvalitě bydlení více než v minulosti, a proto jsou nyní atraktivní třeba i vesnice, respektive satelitní městečka, kde je jedna samoobsluha a jedna autobusová zastávka, ale kde je zároveň také o mnoho čistší vzduch,“ tvrdí Kouklová a doplňuje: „Mít vše podstatné v okolí bydliště je základem konceptu patnáctiminutového města neboli města krátkých vzdáleností. To odkazuje na urbanistický model, který podporuje blízkost důležitých míst a služeb v městském prostředí.“
„Cílem je, aby se obyvatelé pohodlně dostali ke všemu důležitému, jako je práce, školy, obchody, parky a další veřejné služby, a to pěšky nebo na kole. Tento přístup vede ke snížení závislosti na automobilech a podporuje udržitelnou městskou mobilitu. A přesně to podle mě dnes lidé vyhledávají. Jedním ze zářných příkladů měst, kde něco takového v současnosti vzniká, je například Kladno.“
Spokojili byste se s tím, kdybyste celý život bydleli v nájmu?
Naneštěstí, jak už zaznělo výše, zdaleka ne všichni si podobné vlastní bydlení mohou dovolit, ba dokonce je nutné zdůraznit, že lidí, kteří na něj dosáhnou, je poslední dobou vzhledem aktuální situaci na trhu méně a méně. Což jinými slovy znamená, že naopak bude přibývat takových, kteří se zkrátka a dobře budou muset spokojit s celoživotním bydlením v nájmu.
Na druhou stranu je potřeba dodat, že všude od hranic na západ je tento jev poměrně běžným. „Tlak něco vlastnit je v Česku jakýmsi standardem, do kterého jsme se narodili a ve kterém dodnes žijeme. Snad tři čtvrtiny domácností byt vlastní a zbytek žije v pronájmu, přičemž pokud se podíváme například do Německa, tak tam asi 55 procent obyvatel bydlí v nájmu, nikdy nic nevlastnilo a jenom si prodlužují smlouvy,“ zdůrazňuje Kouklová.
To se podle ní do budoucna určitě bude muset změnit, jelikož dostupnost vlastního bydlení je čím dál horší. „Největší problém mají dnešní dvacátníci, kteří pokud chtějí bydlet ve vlastním, musí mít naspořeno 10 procent z ceny nemovitosti, což kolikrát znamená třeba celý jeden milion korun. Jenže kdo ve 20 letech má milion? Málokdo. Takže pokud vás nezaloží rodiče, jste odsouzeni k tomu žít v mamahotelu, případně sáhnout po spolubydlení a poté se přesunout do nájmu,“ uzavírá spoluzakladatelka SFG.
