Barák na odstřel

Paroubkův plán považuje zbytek koalice i ODS za příliš mírný

V zoufalství a afektu je i slušný člověk schopen zdánlivě těžko obhajitelných činů. „Nikdy bych se k něčemu takovému nesnížil, to není můj styl, ale v zásadě dokážu pochopit motivy některých majitelů domů, kteří se pustí do boje s nájemníky a začnou jim dělat nejrůznější naschvály, za což jsou pak vláčeni tiskem a televizí,“ říká fotograf a výtvarník Martin Frouz. Spravuje nájemní dům v Chodské ulici v Praze na Vinohradech, patřící jeho matce a strýci. Činžák v prestižní lokalitě Prahy, který zrestituoval Frouzův dědeček v roce 1993, byl postaven v roce 1902 a naposledy prošel generální opravou o dvacet let později. Jeho současný stav není havarijní, ale k ideálu má určitě daleko. „Měnili jsme stoupačky, což stálo asi dvě stě tisíc korun, a děláme některé nezbytně nutné práce, ale na větší rekonstrukci, na opravu fasády, střechy a vybudování výtahu, zatím peníze nejsou. Nájemné to nepokryje. Každý rok jsme s hospodařením buď ve ztrátě, či na nule. Věřte, že žádný zisk z toho nemáme,“ říká pan domácí. Z devíti bytů s regulovaným nájemným vybere měsíčně necelých 20 tisíc korun. Dalších asi pět tisíc získá od nájemníků jako zálohu na společnou elektřinu, vodné, stočné a komunální služby. Ročně tak obdrží na nájemném 237 tisíc a na zálohách 61 tisíc korun.

Ač neplatí, vyhozen být nemůže.

Absurditu současného systému dokresluje skutečnost, že zatímco Frouz je ve svém domě natěsnán v malinkatém bytečku, který je vlastně přebudovanou kanceláří (25 metrů čtverečních i se záchodem a koupelničkou), v domě má nájemníka, který zcela sám žije ve stometrovém bytě (z čehož má předepsaný regulovaný nájem 3448 korun). Navíc už více než dva roky nezaplatil ani korunu, a přesto ho domácí nemůže vystěhovat. „Podali jsme k soudu dvě žaloby. První žalobou jsme se domáhali zaplacení dlužných plateb. I s penále to dnes dělá kolem 150 tisíc korun a každým dnem suma rychle narůstá, protože ten pán neplatí dál. Rozsudek je vykonavatelný, věc má teď v rukou exekutor. Druhou žalobou jsme usilovali o přivolení soudu k výpovědi nájmu. Soud ale rozhodl, že musíme nájemníkovi zajistit náhradní byt. Písemné vyhotovení rozsudku zatím ještě nemám, takže přesně nevím, o jaký byt by mělo jít,“ uvádí Frouz. Rozhodnutí justice považuje za nejhorší možnou variantu, která jej mohla potkat. „Nejenže od nájemníka nemám ani korunu, musím za něj platit zálohy, ale teď ještě abych mu sháněl nové bydlení. Stát se vůči nám majitelům chová naprosto nemravně. Dělá si sociální politiku za naše peníze,“ neubrání se vzteku a poukazuje na skutečnost, že uvedený byt, za nějž nájemník neplatí, by dnes na volném trhu pronajal za 15 až 20 tisíc korun. „To je samozřejmě jen uměle vyšroubovaná cena v důsledku státní regulace. Kdyby žádná nebyla, myslím, že by spadla tak na polovinu, na nějakých osm až deset tisíc,“ míní.

Opatrné rozmrazování.

Panu Frouzovi i dalším majitelům bytů s regulovanými nájmy - nejen soukromníkům, ale i obcím - teď svitla naděje. Po třech letech, kdy se nájmy vůbec nehýbaly, se opět začíná něco dít. Ministr pro místní rozvoj Jiří Paroubek (ČSSD) připravil věcný záměr zákona o nájemném, který má upravit způsob dalšího zvyšování činží a jejich přibližování k cenové úrovni na volném trhu. Ještě v únoru jej chce předložit vládě a poté, pokud bude schválen, neprodleně vypracovat paragrafované znění. Paroubek ovšem uvažuje o zvyšování velmi pozvolném.
Jeho ministerstvo hodlá za základ výpočtu vzít kupní ceny bytů uvedené ve vyhlášce ministerstva financí, sloužící k administrativnímu oceňování nemovitostí při výpočtu daně z převodu (pro byty v míře opotřebení 25 až 50 procent). Předběžně přitom počítá s cílovou výškou nájemného na úrovni tří procent z vyhláškové ceny. Zvolená procenta mají odrážet odpisovou dobu 33 let. Pokud by byl zvolen vyšší koeficient kapitalizace (nejodvážnější alternativa zvažovala až sedm procent), znamenalo by to i rychlejší odepisování.

V Praze velké rozdíly zůstanou.

Zůstaňme však u ministrem preferovaných tří procent. Jestliže má dnes třeba třípokojový panelový byt v Plzni cenu jednoho milionu korun, roční výše nájemného by na základě této varianty měla činit kolem 30 tisíc korun. Jde o cenový strop, finální částku, které by mělo být dosaženo postupně. Přepočteno na jeden měsíc, jde o 2500 korun, přičemž v současné době nájemníci platí zhruba o pětistovku méně. Ministr Paroubek plánuje, že se k cílové hodnotě dopracuje během čtyř až šestiletého přechodného období. Každoroční přírůstek ale nemá být vyšší než osm procent. Ve zmíněném plzeňském bytě by při pětiletém přechodném období byl jen pět procent, každý rok zvýšení o stovku. Při této verzi deregulace lze dospět k závěru, že v některých oblastech republiky, kde jsou dnes tržní ceny bytů velmi nízké (severní Čechy - třípokojový byt přibližně za 300 tisíc), se nově vypočítaná výše nájemného může dokonce dostat pod úroveň současných činží. „Pokud je nájem nyní vyšší, je věcí jednání obou stran, zda se upraví, zákon nic nařizovat nebude,“ uvedlo ministerstvo. Oproti tomu u luxusního bytu v centru Praze v hodnotě čtyř milionů korun by se nájem měl vyšplhat z dnešních zhruba tří tisíc na deset tisíc korun, což se však ani za celé přechodné období nemůže podařit, pokud má být dodržen roční osmiprocentní limit nárůstu. Nájemné se za pět let dostane pouze někam na úroveň 4500 korun.

Co je standardní období?

Paroubek ale vyzdvihuje, že na 80 procentech území České republiky budou na konci přechodného období současné rozdíly ve výši nájmů zcela odstraněny. Soudí také, že v důsledku zvýšení regulovaných činží spadnou tržní nájmy o 20 až 30 procent. Problémy přetrvají jen v největších městech. Doposud ale přesně neřekl, co by po oněch pěti letech mělo v Praze, Brně a jinde následovat, aby se deregulační práce zdárně dokončila. Hovoří velmi obecně o standardním období, kde by se nájemné již usměrňovalo formou „zrcadla místně obvyklého nájemného“, jež nahradí výpočet dle administrativní vyhlášky. Bývalý ministr Pavel Němec (US-DEU) se už nechal slyšet, že Paroubek problém vůbec nepochopil, protože od samého počátku se týká jen velkých měst a na osmdesáti procentech území Česka je již nyní v zásadě vyřešen. Proces Paroubkovy deregulace by měl začít (pokud bude zákon schválen) na začátku příštího roku. Kdyby přechodné období mělo trvat pět let, jak ministr nejčastěji říká, skončilo by na konci roku 2010. Začnou mezi nájemci a pronajímateli od roku 2011 fungovat již normální tržní vztahy?. Opět jsou v návrhu zmiňovány blížeji nespecifikované ochranné mechanismy.

Jen pokud porostou penze.

Oč méně ministr hovoří o definitivním narovnání cen ve velkých městech, o to hlasitěji se zmiňuje o různých doprovodných sociálních opatřeních. „Vždy jsem zdůrazňoval, že nám nejde o razantní zvyšování nájemného. To by deseti či spíše statisíce našich občanů odnesly ztrátou životní úrovně. Speciálně se chceme věnovat rodinám důchodců, k nimž musíme být velice ohleduplní a šetrní. V jejich případě by se nájmy mohly zvyšovat pouze tempem nárůstů penzí,“ uvádí. Chráněni mantinely mají být ale všichni. „Náklady nájemníků a dalších členů společné domácnosti na bydlení by neměly přesáhnout třicet procent čistých příjmů. Nad tuto hranici uvažujeme o kompenzacích,“ doplňuje Paroubkův náměstek Ivan Přikryl. Nově chce ministr také zavést institut smírčích komisí, řešících spory o nájemné. Byly by zřízeny při každé obci s rozšířenou působností. Pracovat mají na principu rozhodčího řízení. Členy by jmenovalo zastupitelstvo z řad pronajímatelů, nájemníků, popřípadě odborníků na reality. V čele by byl člen zastupitelstva, nebo pracovník obecního úřadu. Paroubek navíc stále zvažuje, zda by zastupitelstva obcí nemohla určovat i výši ročních „skoků“ nájemného v procentnech. Pokud jde o nové „tržní“ smlouvy, kdy nájemci bydlí v bytě déle než pět let, počítá Paroubkův návrh se zvyšováním činže pouze o míru inflace, či v závislosti na zkvalitnění bytu. Nepřímo tak říká, že by chtěl regulovat i nyní volně uzavírané nájemní smlouvy, což předminulý víkend na programové konferenci ČSSD otevřeně prohlásil i místopředseda strany Zdeněk Škromach.

Chceme větší a rychlejší skoky.

Paroubek se svým návrhem před stranickými kolegy uspěl (informace z konference viz str. 36), sociální demokracie návrh zákona zařadila do svého akčního programu, ale ve vládě může narazit, protože koaliční partneři by chtěli daleko razantnější postup. Alespoň to dnes tvrdí. „Přechodné období považujeme za dlouhé, meziroční zvýšení za nízké, když uvážím, že se poslední tři roky nájemné vůbec nezvyšovalo a předtím ani ne o inflaci,“ říká poslanec Tomáš Kvapil, který je odborníkem KDU-ČSL na bytovou politiku. „Jsme názoru, že ceny by měly růst minimálně o dvacet procent ročně a přechodné období trvat maximálně tři roky. Potom by se nájmy nadále regulovaly, ale pouze ve vazbě na místně obvyklé, tedy tržní nájemné. Výši by si pronajímatelé s nájemníky sjednávali svobodně na smluvním principu, byly by tam ovšem stanoveny nějaké maximálně možné odchylky od místně obvyklého nájemného, jak je to třeba v Německu, kde u nových smluv nesmí být vyšší než padesát procent,“ objasňuje Kvapil. Paroubek několikrát zdůraznil, že to, co zatím předestřel, jsou pouze jeho návrhy a o délce přechodného období i míře roční kapitalizace je ochoten diskutovat. „Nic není konečné,“ podotýká. I kdyby návrh zákona bez újmy prošel až do Parlamentu, nelze asi očekávat, že se tam setká se všeobecným nadšením. Pravicová opozice dává jasně najevo své výhrady, ač prý považuje za „chvályhodné“, že se o problému opět začalo veřejně mluvit. Petr Gandalovoč, stínový ministr pro místní rozvoj za ODS, má k návrhu několik „zásadních“ připomínek“:
a) Soudí, že návrh podstatu problému regulovaných nájmů vzniklých z takzvaných dekretů neřeší. Nikde neříká, že na konci přechodného období musejí být mezi pronajímatelem a nájemcem uzavřeny nájemní smlouvy svobodnou vůlí obou stran. Naopak zavádí další regulaci.
b) Mechanismus zvyšování nájemného v přechodném období je prý zbytečně komplikovaný a zavádí novou byrokracii na úrovni obcí. Přechodné období považuje Gandalovič za velmi dlouhé a navržené stropy neumožní přiblížit se k reálnému tržnímu nájemnému ani v období pěti let. c) Je přesvědčen, že místo toho by bylo jednodušší stanovit maximální procentní zvýšení, které by mělo být minimálně v desítkách procent a vycházet z toho, že velká část nájmů (hlavně mimo velká města) dosáhne rovnovážné polohy prakticky po roce či dvou.
d)Oceňuje, že návrh zahrnuje i změny v občanském zákoníku. Avšak je to prý naprosto nedostatečné, protože například přechody nájmů mezi příbuznými jsou jednou z příčin špatného stavu na trhu s byty a představují nejhorší formu porušení práv vlastníků.
Primátor Ústí nad Labem Petr Gandalovič, který není poslancem, by v současné podobě návrh zákona nepodpořil a ani příliš nevěří, že v parlamentu Paroubkovi projde. „Avšak připouštím, že by bylo možné pokusit se jej pozměňovacími návrhy zlepšit,“ dodává. Pokud ODS vyhraje v roce 2006 volby, každopádně prý neprodleně předloží vlastní návrh zákona.

Letargie zákonodárců.

Nepřijetí zákona by ale znamenalo další prodloužení protiústavního stavu, který v oblasti nájemního bydlení prokazatelně existuje a české zákonodárce to nechává povážlivě klidnými. V červnu to bude už pět let, kdy Ústavní soud zrušil tehdy platnou vyhlášku o nájemném, přičemž konstatoval, že porušuje ústavou zaručené vlastnické právo majitelů domů. „Určité kategorie vlastníků jsou nuceny podrobit se podstatným omezením vlastnického práva, zatímco ostatní nikoli,“ podrobil ji kritice. Od té doby se ale na podstatě věci vůbec nic nezměnilo, kromě toho, že vláda se snažila rozhodnutí obejít cenovými výměry a cenovým moratoriem (a Ústavní soud na to reagoval podobně jako u vyhlášky). Stále tak platí, jak soudci konstatovali již v roce 2000, že existují v naší společnosti sociální skupiny či subjekty, které hradí ze svého to, co v zájmu naplnění Mezinárodního paktu o hospodářských, sociálních a kulturních právech má zajišťovat stát. „Cenová regulace, nemá-li přesáhnout meze ústavnosti, nesmí evidentně snížit cenu tak, aby tato vzhledem ke všem prokázaným a nutně vynaloženým nákladům eliminovala možnost alespoň jejich návratnosti, neboť v takovém případě by vlastně implikovala popření účelu a všech funkcí vlastnictví,“ uvedli ústavní soudci. Zásahem soudu však nastalo i právní vakuum - v současné době neexistuje řádný speciální právní předpis, který by řešil výpočet nájemného, pokud se pronajímatelé s nájemci nedohodnou. K urychlenému řešení problému by zákonodárce mohly „dokopat“ množící se žaloby majitelů domů směřující nejen k českým soudům, ale i k Evropskému soudu pro lidská práva ve Štrasburku.

Pokračování protiústavnosti.

Vlastníci nadále upozorňují, že současné nájemné nepokrývá ani náklady prosté reprodukce. Zatímco maximální sazba regulovaného měsíčního nájemného pro byty I. kategorie v Praze činí 37 korun za čtvereční metr, Ústav soudního inženýrství Vysokého učení technického v Brně náklady prosté reprodukce vyčíslil na 49 Kč/m2. Zajímavé přitom je, že na některých místech České republiky (ale především v severních Čechách) je dle předloňského výzkumu Institutu regionálních informací i místně obvyklé (tržní) nájemné výrazně pod výší nákladů prosté reprodukce. V Litvínově a Mostě je u standardního třípokojového bytu pouze 33 Kč/m2 (bytový fond tak i na neregulovaném trhu nezadržitelně chátrá). Pro dokreslení: V Praze je uváděno tržní nájemné 150 Kč, v Brně 107, v Ostravě 48, v Plzni 86 Kč/m2. „Současný návrh ministra Paroubka pouze prodlužuje protiústavní stav o dalších pět či šest let. Teprve na konci přechodného období by se současné ceny srovnaly s náklady prosté reprodukce. V žádném případě ale nelze hovořit o skutečném nájemném, protože občanský zákoník konstatuje, že nájemné je odměnou za zapůjčení bytu, nikoliv za jeho údržbu. Je to totéž, co úrok při zapůjčení peněz,“ podotýká Tomislav Šimeček, předseda Občanského sdružení majitelů domů. Trvá na tom, že nájemné musí mít dvě složky. První, kryjící náklady prosté reprodukce (náklady na správu a údržbu majetku, pojištění, daně), by se měla počítat z reprodukční pořizovací ceny nemovitosti (to jest takové ceny, která říká, za kolik by byla obdobná nemovitost v obdobném stavu pořízena v současnosti). Je v ní brán ohled na aktuální ceny stavebních prací a je po celém území Česka v zásadě totožná). Majitelé tvrdí, že by tato složka nájemného měla činit 2,5 až 2,7 procenta reprodukční pořizovací ceny. „Přičemž její mezní hranice by byla ohraničena výší tržní ceny nemovitosti v dané lokalitě,“ dodává předseda Sdružení majitelů. K tomu by poté mělo být připočítáváno ono vlastní nájemné, představující kapitálový výnos pronajímatele, odvozené již výhradně z aktuální tržní ceny bytu. „Mělo by odpovídat průměrné výši úrokové míry hypotečních úvěrů. V současné době by šlo o nějakých pět procent,“ uvádí Šimeček.

Křeček spokojen.

Ač majitelé jsou nespokojeni, nájemníkům se Paroubkův návrh zákona v zásadě líbí. Předseda Sdružení nájemníků Stanislav Křeček (také poslanec za ČSSD) oceňuje zejména snahu o zakotvení „horní hranice nájemného, která ve smyslu nálezu Ústavního soudu má chránit nájemce před extenzivním růstem nájemného“. Přesto vidí i vady. „Nelíbí se mi, že návrh nezvažuje sociální důsledky. Nemá zajištěny finanční prostředky pro příspěvek na bydlení pro občany, kteří rostoucí náklady nebudou schopni zaplatit,“ říká. Ovšem pokud by byl zákon doplněn vhodnými sociálními opatřeními a vytvořen příspěvek na bydlení, který by vyloučil „sociální segregaci důchodců a nízkopříjmových skupin obyvatel“, pak by prý Křeček Paroubkův návrh v Parlamentu podpořil. Martin Frouz z pražských Vinohrad má ve věci jasno: „To, co Paroubek navrhuje, je pouze jemným dorovnáním několikaleté inflace. S deregulací to rozhodně nic společného nemá,“ soudí správce rodinného činžáku.

Sedmnáctiprocentní minorita Problém se „zamrzlými“ nájmy se dnes dotýká zhruba 750 tisíc nájemních bytů, v nichž žije přibližně 17 procent občanů České republiky. Zbylých 83 procent bydlí v jiných formách (vlastní byt, dům, družstvo, společenství vlastníků) bytů. Z regulovaných bytů je 450 tisíc obecních a 300 tisíc v majetku soukromých vlastníků. Rozdíl mezi regulovanými a volnými činžemi je až šestinásobný. Regulované nájemné se v závislosti na lokalitě pohybuje od 6,3 do 37 korun za čtvereční metr měsíčně (průměr kolem 20 korun), tržní od 30 do 150 korun (průměr kolem 70 až 80 korun).