Bohatí Němci se bojí o své úspory a skupují nemovitosti. Investice do realit ale nemusí být výhodná
Manželům Müllerovým je oběma už přes osmdesát, rozhodně ale nepatří mezi chudé důchodce, kteří by obráželi slevy v supermarketech. Právník v důchodu a jeho paní, která pracovala jako vyšší úřednice na ministerstvu, jezdí na exotické dovolené, chodí do dobrých restaurací a aktivně sportují. A také kupují nemovitosti, v Mnichově jim patří hned tři byty. Ne snad, že by je potřebovali. Spíše jsou názorným příkladem „blbé nálady“ mezi lidmi, kteří tvořili páteř bohatého a prosperujícího Západu.
„Pan Müller vždy svěřoval úspory bankám a nechával si od svých přátel mezi finančníky radit, kam investovat. Jenže v ně ztratil důvěru, poslední dva roky jsme jeho investičními poradci my,“ říká Thomas Braun, makléř mnichovské realitní kanceláře Graf Immobilien. On i tři tisíce jeho kolegů patří mezi hrstku vyvolených, kterým krize kolem společné evropské měny přinesla nové obchody. V situaci, kdy se hroutí řecká ekonomika, vrávorá Španělsko nebo Itálie a noviny přinášejí další výpočty, kolik to Němce jako hlavní plátce v EU ještě bude stát, se lidé s velkými úsporami vrhli na investování. Dluhopisy ani akcie už netáhnou, Němce zajímají především materiální cíle. A nemovitosti jsou vedle zlata těmi nejžádanějšími.
Jen loni se v realitním byznysu v Německu protočilo 165,8 miliardy eur – o třináct procent víc než v roce 2011. Pětina obratu branže připadá na Bavorsko. Přesněji řečeno na Mnichov a okolí, kde se průměrná cena za metr čtvereční novostavby vyšplhala na 4500 eur. Podobně žádaná jsou i další města, která nabízejí dobré pracovní příležitosti, slušné platy a alespoň odlesk bohatého středostavovského Německa – Stuttgart, Frankfurt nad Mohanem, Kolín nad Rýnem, Düsseldorf, Hamburk a Berlín. Tedy alespoň jeho západní část.
Kde krize pomohla Víc než čísla dokáže nemovitostní boom vyjádřit nápor klientů. Na ty si Braun nemůže stěžovat. „Dovolenou jsem letos měl tři dny. Jsem tu i o víkendech a po večerech, klienti zkrátka volají pořád,“ říká mnichovský makléř s hrdostí v hlase. Nebývalý zájem potvrzuje i jeho kolega Rudolf Dahn z realitní kanceláře Gerschlauer, která na trhu působí od roku 1972.
„Ano, patříme mezi ty, kterým krize eura pomohla,“ přiznává. Ostřílený matador mezi makléři, který se na trhu pohybuje dvacet let, teď vysedává ve svém kancelářském loftu v bývalé fabrice na papírové tašky čím dál častěji. A pochvaluje si, že o mnichovské „betonové zlato“ mají zájem i lidé, kteří dříve investovali různě po Evropě. „Začali se nám vracet investoři, kteří se tu patnáct let neobjevili. A co víc – nechtějí domy a byty jen pro klienty, ale také pro sebe,“ říká Dahn. Obchod s nemovitostmi je přitom v bavorské metropoli navýsost konzervativní. Žádné architektonické extravagance v polích ani satelitní městečka nebo bydlení na venkovském statku s hodinovým dojížděním vlakem.
Nic z toho neletí. Průměrný kupec hledá byt nebo dům v širším centru města. Nejlépe se prodávají staré byty před rekonstrukcí.
„Právě proto, že většina klientů nepotřebuje byt k okamžitému bydlení, rádi si ho upravují a zvelebují podle svého,“ líčí Braun. A ještě na jednom se oba makléři shodnou: Mnichov ovládá patriotismus. Většina jejich klientů jsou Mnichované nebo tu alespoň pracují více než deset let a mají k městu vztah. Mezi lukrativní zákazníky patří také expati – většinou manažeři nebo vědci, kteří se s rodinou vracejí z USA či Asie domů. Občas se sice objeví nějaký ruský nebo saúdskoarabský klientplatící v hotovosti, málokdy ale dojde k uzavření smlouvy. Kdo investuje v Mnichově, myslí především na bydlení. Když ne pro sebe, tak jako pojistku na horší časy. „Vidím to i na sobě. Bydlel jsem předtím v Berlíně i Hamburku, ale jen Mnichov má kombinaci všeho: je tu spousta zeleně, všude se dostanete na kole, doprava je dobře vyřešená. Mnichov má kvalitní školy a především se tu dá sehnat dobrá práce,“ pochvaluje si Dahn.
Tradiční a solidní zaměstnavatelé, jako je Siemens nebo BMW, výzkumná a vývojová střediska, pověst bavorské metropole jako lídra německé IT branže a výborná dopravní dostupnost včetně druhého největšího německého letiště vystřelily Mnichov na první stupně žebříčků pracovního trhu. Nejen v metropoli, ale v celém Bavorsku. Se srpnovou mírou nezaměstnanosti 3,7 procenta Bavorsko vede statistiku šestnácti spolkových zemí. Mnichov zabodoval i v loňském žebříčku nejlepších míst k životu, které na základě porovnání 91 kategorií zpracoval institut INSM a týdeník Wirtschaftswoche. Bavorská metropole s přehledem vyhrála nad Stuttgartem. Frankfurt nad Mohanem byl pátý, Hamburk devátý a Berlín se do první desítky vůbec nedostal.
Radostní stavbaři Podobné žebříčky si samozřejmě čtou také ti, kteří stavby nemovitostí financují. Agentura Jones Lang LaSalle spočítala, že loni velcí investoři v Německu vložili do novostaveb určených převážně k bydlení 5,8 miliardy eur – a téměř tak zdvojnásobili své angažmá z roku 2010. Za první tři měsíce letošního roku se obchodníci opět činili, obrat trhu s byty dosáhl 3,42 miliardy eur. Vrací se přitom zájem penzijních fondů i zahraničních investorů.
Když loni Goldman Sachs a americká investiční společnost Cerberus Capital Management poslaly firmu GSW Immobilien na frankfurtskou burzu, utržily za ní 800 milionů eur. Před dvěma roky si přitom rozeznění burzovního zvonu pro GSW na poslední chvíli rozmyslely z obavy před fiaskem.
Boom si pochvalují nejen investoři, ale i stavební firmy, které byly v krizi ze všech branží postiženy nejvíce. „Segment výstavby bydlení je neuvěřitelně silný, zcela jasně je to tažná síla konjunktury. Nefunguje sice plošně, ale v okolí velkých měst zabírá,“ říká Heiko Stiepelmann, místopředseda Svazu německého stavebnictví. Ten spočítal, že za letošní půlrok bylo vydáno o 41 procent více stavebních povolení než za stejné období roku 2011. A to před třemi lety tentýž oborový svaz hlásil historické minimum od sjednocení země v roce 1990.
Vyšroubované ceny Samotný Mnichov je přitom výjimkou. Loni tu sice magistrát rozdal 1071 stavebních povolení, což je v meziročním srovnání nárůst o šestnáct procent, ve srovnání s německým průměrem tu ale výstavba jede jen na 70 procent. Obrovská poptávka po atraktivní lokalitě a zároveň nedostatek nových parcel a bytů v centru bavorské metropole pak vedou k tomu, že se ceny dají řádně vyšroubovat.
Tak například Lehel, mnichovská muzejní čtvrť rozkládající se na březích řeky Isary, je podle statistik vůbec nejdražší v Německu.
Metr čtvereční nájmu tu přijde měsíčně na 16,40 eur, za stejnou rozlohu nového bytu kupec zaplatí 6400 eur. Společnost Bauwerk Capital v této lokalitě nedávno prodala malý třípokojový byt v luxusní novostavbě za 900 tisíc eur, což odpovídá dvanácti tisícům eur za metr čtvereční.
Absolutní rekord luxusu ale padl v Müllerově ulici, která je vzdálená jen pár metrů od farmářského tržiště Viktualienmarkt v centru města. Za metr střešního bytu ve věži původní teplárny tu jistý mnichovský podnikatel zaplatil 22 tisíc eur. Obří mezonet, z jehož oken lze přehlédnout celý Mnichov – od barevně nasvíceného stadionu FC Bayern na severu po vrcholky Alp na jihu – ho přišel na čtrnáct milionů eur. Pro srovnání: dosud nejdražší prodaný byt v pražské Františkánské zahradě byl třiapůlkrát levnější.
Sázka naslepo Jenže v Mnichově se prodával zajíc v pytli.
Tam, kde má stát společný projekt společností Alpha Invest a LBBW Immobilien Capital, pobíhají dělníci betonující nosné stěny a věž se superdrahým bytem je opásána kilometry šedé tkaniny, která má zabránit v pohybu všudypřítomnému prachu, jenž se ze staveniště zvedá. Co vede zájemce o opravdový luxus ke koupi bytu, který viděl jen na barevných počítačových animacích? „Nikde jinde nenajdete tak skvělý rozhled. Dům má vlastní ochranku i školku. Za investory mluví také dobré reference,“ vysvětluje Ulrich Lohrer, vydavatel měsíčníku Immobilienreport. Holé stěny ostatně už přilákali také správce rizikového kapitálu Marsh & McLennan, kteří tu budou mít své německé sídlo. Hlad po luxusních bytech potom v Mnichově tlačí vzhůru ceny starších nemovitostí a celého trhu s bydlením. „Lze očekávat, že doposud levnější segment bude více poptáván, což bude mít vliv na stále stoupající cenovou hladinu,“ předpovídá letošní studie Jones Lang LaSalle.
Zákon nabídky a poptávky po betonovém zlatu v Mnichově tedy zatím funguje, ale poněkud pokřiveně. „Sami máme zájem na tom, aby se prodávalo za pokud možno reálnou cenu. Ne vždy ale klienta přesvědčím a kupec nakonec zaplatí přemrštěnou sumu. Což zase vyšroubuje statistiky vzhůru,“ stěžuje si makléř Dahn na začarovaný kruh zkreslených představ o ceně. Právě kvůli nastřeleným cenám v centru Mnichova je čím dál těžší najít dostupné bydlení pro lidi s průměrnými příjmy.
Což platí nejen pro byty, ale i studentské koleje. Nové sociální bydlení se téměř nestaví a staré dotované byty se zase neuvolňují.
Z celkových 55 tisíc bytů přidělovaných radnicí se ročně uvolní pro nové zájemce jen 3500. Jedním z mála projektů, které by měly na jednom místě nabídnout jak dostupný luxus, tak rozumné dotované bydlení, je přestavba kasáren
prince Evžena ve čtvrti Bogenhausen, kde vznikne 1800 bytů – polovina z nich s magistrátním příspěvkem na nájem ve výši 50 procent. První obyvatelé se sem ale nastěhují teprve za pět let. Stavebních parcel mimo centrum má Mnichov jinak víc než dost. Jen od Deutsche Bahn, která přeložila dvě nákladová nádraží na okraj bavorské metropole, získal magistrát více než 220 hektarů pozemků. S jejich využitím se ale počítá až po roce 2020. Bublina? Kdeže Do té doby se ledacos může změnit. Cenový kalup v bavorské metropoli vyvolává otázku, zda jihu Německa nakonec nehrozí totéž co Španělsku, Irsku nebo USA. Co když se ceny vyšroubují tak vysoko, že už nikdo nebude kupovat, a graf se naopak obrátí strmě dolů? Zatím prý není důvod k panice. Ústav německého hospodářství (IW) k tomu letos v srpnu vydal studii, v níž došel k jednoznačnému závěru – k realitní bublině má Německo pořádně daleko. Rostou totiž nejen ceny za koupi podlahové plochy, ale i nájmy. A především – německé banky nikdy nepůjčovaly tak bezhlavě jako třeba finanční domy ve Španělsku. Platí to obzvlášť pro poslední dva roky. Přestože dnes lze hypoteční úvěr fixovaný na deset let získat již od 2,6 procenta efektivního úroku, objemy peněz rozpůjčovaných na hypotékách zůstávají víceméně stejné.
Co když se ceny vyšroubují tak vysoko, že už nikdo nebude kupovat?
Má to svou logiku: kdo si nestaví dům nebo nekupuje byt pro sebe, ale hledá možnost, kam ještě vložit peníze, investuje většinou bez půjčky. „I když se krize eura prohloubí, ceny nemovitostí jen tak nespadnou. Mnoho z nich si lidé pořizují s vysokým podílem vlastního kapitálu,“ říká Michael Voigtländer, ekonom IW.
Majetní Němci zkrátka přestávají věřit klasickým bankovním produktům a čím dál častěji hledají jiné možnosti investic. Nejde jen o současnou krizi eura, ale i historické vzpomínky na hyperinflaci ve 20. letech minulého století, která během noci připravila Němce o naspořené peníze. Kdo tehdy vzal úspory a investoval je do čtyř stěn (včetně nemovitostí určených pro podnikání), dokázal vydělat. Třeba Hugo Stinnes, spoluzakladatel RWE, zvyšoval své jmění právě v této době. Skryté daně Jenže za magnáta Stinnese se bohatství měřilo na tuny oceli a počet finančních produktů byl ve srovnání s dneškem mnohem nižší. Investování se od té doby zkomplikovalo – což platí i pro nemovitosti. Zázračně stoupající ceny jsou lákavé. Jenže v nich nejsou obsaženy vstupní náklady v podobě daně z převodu nemovitosti a honoráře za právníka nebo provize realitnímu makléři. Investice do nemovitosti se tak může nepříjemně prodražit. „Když se to spočítá dohromady, zvýší se cena o nějakých osm procent. To vám ale nikdo pochopitelně předem neřekne,“ argumentuje Lohrer. Kromě toho má Mnichov vůbec nejvyšší sazbu pozemkové daně v Německu. Třeba za rodinný dům se platí 1,9 procenta z hodnoty, kterou podle tabulek určí finanční úřad. A i když je úřední cena hluboko pod tou tržní, za luxusní byt je nutné sáhnout do peněženky pro několik tisíc eur ročně navíc.
Ulrich Lohrer proto koupi bytu nebo domu v Mnichově nepovažuje za zázračnou investici. „Nabídka v centru se určitě bude snižovat, tam už zkrátka není kde stavět. I tak jde ale o relativně velké riziko, které nabízí malé výnosy,“ shrnuje expert. „Dovedu si představit, že třeba firemní dluhopisy nebo některé akcie mohou být mnohem jistější,“ dodává. S jeho odhadem souhlasí i ekonom Michael Voigtländer, který sestavil do dvacetileté časové řady křivku závislosti cen nemovitostí a výše úroků z úvěrů na bydlení. A došel k závěru, že zatímco třeba ve Finsku a Velké Británii ceny díky levným kreditům během dvou let vyletěly až o devět procent, v Německu byl vliv ani ne jednoprocentní. Na dlouhodobě vyrovnaný trh upozorňuje také makléř Dahn. „Podobný růst cen tady byl v letech 1993 až 1995. A pak to během dvou let zase spadlo zpátky,“ podotýká.
Nemovitostní trh je navíc mnohem více závislý na nečekaných souvislostech. Hodnotu investice do betonového zlata může měnit nejen oblíbenost lokality, ale i ostatní kupci. Čím více Mnichovanů si bude pořizovat byty jako investici bez dalšího využití, tím reálnější je hrozba, že se centrum promění v město duchů. Prodávat za pár let byt v domě bez jediného souseda a ještě to vychvalovat jako přednost, by znamenalo, že nemovitostní horečka stoupla koupěchtivým Němcům do hlavy a zatemnila zdravý rozum. l
Čtyři stěny k nezaplacení
Průměrné kupní ceny bytů a domů a měsíční nájmy
(II.Q/2012, údaje v eurech za m2)
Nájem * Byt koupě Dům koupě*
Mnichov 13,35 4473 4888
Stuttgart 10,83 3042 4108
Frankfurt n. M. 11,99 2976 3419
Kolín n. R. 9,85 2650 2805
Düsseldorf 10,62 2858 3289
Hannover 7,46 2081 2096
Hamburk 11,40 3488 1938
Berlín 9,11 2746 1954
Lipsko 5,58 1728 1544
Drážďany 6,86 2031 1923
* Výstavba po roce 2000, 60–80 m2, s vybavením. Výstavba po roce 2000, 60–80 m2, s vybavením. * Výstavba po roce 2000, 100–150 m2, s vybavením.
pramen: Empirica Institut
Majetní lidé přestávají věřit klasickým bankovním produktům Dluhopisy ani akcie už netáhnou
Betonové zlato v kurzu Růst kupních cen a nájmů v Mnichově (za pololetí, v eurech za m2)
pramen: Jones Lang LaSalle Realitky vedou Rozdělení prodávajících a kupců nemovitostí určených k bydlení, možnost zařazení do více kategorií (v % z celkového objemu investic v roce 2011)
* díky IPO společnosti GSW Immobilien pramen: Jones Lang LaSalle zaberou nízké sazby Celkové objemy hypoték (v mil. eur) a efektivní úrokové sazby hypoték s fixací 1–5 let (v % p.a.)
pramen: Bundesbank
O autorovi| Blahoslav Hruška • hruskab@mf.cz
