Bez pravidel

Roste počet obchodů, které zprostředkovávají makléři

Počet lidí, kteří prodávají nebo kupují nemovitosti bez pomoci realitních kanceláří, neustále klesá. Realitními kancelářemi proto protékají ročně miliardy korun. Začít podnikat v této oblasti je přitom až nebezpečně jednoduché - stačí vyřídit si živnostenský list a disponovat mobilním telefonem. Odborníci proto radí vybírat pečlivě realitku, jejíchž služby využijete. O kvalitě kanceláře může napovědět například sídlo firmy nebo vystupování jejích makléřů.

Zájem roste.

Činnost v oblasti realit má v současné době v Česku zaregistrovanou kolem 40 tisíc subjektů, z toho větších kanceláří je asi tisíc až 1500. Přesná čísla vypovídající o počtu obchodů uzavřených jejich prostřednictvím zatím nikdo oficiálně nesleduje. „Z našich výzkumů nicméně vyplývá, že zatímco v devadesátých letech bylo využito služeb realitních kanceláří u méně než poloviny nemovitostních transakcí, dnes toto číslo překračuje šedesát procent,“ uvádí Petr Vosmík, generální ředitel Českomoravské realitní. Obecně platí přímá závislost mezi cenou nemovitosti a využitím realitní kanceláře. Například velké domy prodávají majitelé prostřednictvím kanceláří v 70 až 80 procentech případů. Kupující i prodávající se obracejí na specialisty hlavně kvůli obavám z možného podvodu. „Důvodem je také nutná profesionální prezentace a pomoc orientovat se na stále se zvětšujícím realitním trhu,“ dodává Vosmík. I když se ale obrátí majitelé nemovitosti na realitní kancelář, nemají jistotu, že o své peníze nepřijdou nebo že se dočkají služeb, které očekávají.
„Realitní kancelář si může založit kdokoliv. Stačí živnostenský list na volnou živnost – realitní služby,“ tvrdí Petr Vosmík. Neexistuje žádná další podmínka, ani komora s povinným členstvím nebo alespoň obecně uznávané profesní sdružení se závaznými pravidly, která by byla striktně dodržována.
Běžně se proto například stává, že jednu nemovitost nabízí více kanceláří. Zejména v Praze jsou takové případy obvyklé. Trh se tím stává nepřehledným. Realitní odborníci tvrdí, že takovéto praktiky snižují cenu nabízené nemovitosti až o deset procent a v průměru o šest týdnů prodlužují dobu prodeje. Mnoho kanceláří totiž nabízí tutéž nemovitost pod cenou dojednanou s prodávajícím. Kupující si pak logicky vybere z inzerátů ten nejlevnější. Daná kancelář pak přesvědčí majitele, že za vyšší cenu nelze objekt prodat. Z odhadů realitních makléřů vyplývá, že se před pěti až sedmi lety prodávalo přes exkluzivní smlouvy až 80 procent nemovitostí. Dnes je to pouze pětina.

V konkurzu.

Trh bez pravidel nepřináší potíže jen majitelům nemovitostí, ale i samotným kancelářím. „Příliš velký počet realitních kanceláří může způsobit, že zvláště v zimní sezoně, kdy je množství uzavřených obchodů nižší, nemají ekonomicky slabší subjekty dostatek kapitálu na vlastní provoz. Pak jsou vystaveny pokušení dočasně použít peníze z klientských deponací na zaplacení provozních nákladů. To může vést až k vytloukání klínu klínem a následným neřešitelným potížím,“ vysvětluje Vosmík.
V loňském roce kvůli ekonomickým problémům zkrachovala jedna z největších realitních kanceláří v tuzemsku – RK Centa. Doposud se více než padesát věřitelů přihlásilo o přibližně osm milionů korun. Přesná částka a konečný počet věřitelů by měl být znám v červnu. Zda se ale poškození dočkají svých peněz, není jisté. Prodej majetku a vymáhání pohledávek může totiž trvat i několik let.
„Až na opravdu vzácné výjimky neznám případy krachu velkých, solidních, solventních a etablovaných realitních kanceláří. Zvláště velké realitní kanceláře, které spolupracují se seriózními a prověřenými developery, jsou spolehlivými partnery. Některé menší kanceláře samozřejmě krachovat budou, ale řekl bych, že je to dáno, ostatně jako při všech podnikatelských aktivitách, spíš špatným podnikatelským záměrem, nešťastným odhadem vlastních možností či špatnou znalostí oboru,“ domnívá se Peter Višňovský, project manager RK Lexxus.
Zástupci realitních kanceláří se domnívají, že pokud by zkrachovaly další realitky, bylo by nutné začít uvažovat o zavedení regulace a závazných pravidel. „Podobně jako u cestovních kanceláří, kde po sérii krachů byly státem zpřísněny podmínky a kanceláře musí splnit náročnější podmínky. My budeme zpřísnění podmínek rozhodně podporovat,“ tvrdí Petr Vosmík.

Lepší akciovka než s. r. o.

Jak si vybrat mezi tisíci realitními kancelářemi tu solidní? „Velké realitní kanceláře si obvykle zakládají na svém jménu a dobré pověsti více než malé realitky působící někde v suterénu. Důležitá je i právní forma podnikání,“ domnívá se Vosmík. Například k založení společnosti s ručením omezeným stačí kapitál ve výši 200 tisíc korun. Založení akciové společnosti vyžaduje nároky podstatně vyšší. Ze zákona musí mít akciová společnost kapitál ve výši minimálně dvou milionů korun. „V případě akciové společnosti navíc prochází hospodaření firmy auditem a vedení se ze zákona skládá z vícečlenného představenstva a dozorčí rady, jejíž členové ručí za činnost společnosti i osobním majetkem,“ doplňuje Vosmík.
Realitní odborníci radí, že při výběru realitní kanceláře je dobré řídit se doporučením někoho známého, kdo již služby konkrétní kanceláře vyzkoušel a byl s nimi spokojený. „Existuje i jednoduchý test na zjištění kvality konkrétní realitky. Vyberte si z jejich nabídky jakoukoliv nemovitost a zavolejte jako fiktivní zájemce o její koupi. Způsob, kterým budou tuto nemovitost prezentovat, hodně napoví o způsobu, jímž by nabízeli i váš dům nebo byt,“ říká Vosmík a dodává, „pokud se dovoláte hned na první pokus, dostanete vyčerpávající informace a bude vám nabídnuta možnost prohlídky nemovitosti, pak je vše v pořádku. Když ale v kanceláři nebude přítomen nikdo, kdo by vám řekl více podrobností, nebo realitní kancelář takové informace dokonce ani vůbec nezná, pak je to signál, že ani váš objekt by zde nenabízeli vhodným způsobem.“

Suterén nebrat.

Klient by si měl všímat i dalších charakteristik realitních kanceláří. „Ukazatelem jistě může být doba, po kterou působí na trhu či místo, kde mají podnikatelskou adresu. Seriózní firmy zpravidla neposkytují své služby v suterénu starých činžovních domů na periferii města,“ domnívá se Peter Višňovský. Důležitá je také kvalita smlouvy, kterou realitní kancelář uzavírá s vlastníkem nemovitosti. „Realitní kancelář má mít k dispozici kompletní dokumentaci o nemovitosti, zákazník musí mít možnost si tyto dokumenty prověřit a samozřejmostí je i prohlídka nemovitostí. Ve smlouvě musí být od počátku jasně stanovena cena objektu i provize realitní kanceláře. Stejně tak musí být jasně definované podmínky uhrazení kupní ceny,“ vypočítává Višňovský. Mezi služby, které je realitní kancelář schopna poskytnout, by mělo patřit doporučení nebo zajištění hypotečního úvěru a zajištění spolupráce s advokátní kanceláří. O solidnosti realitní kanceláře může napovědět i vystupování samotného makléře. „Měl by být vhodně oblečen a musí být schopen informovat o důležitých okolnostech týkajících se prodeje nemovitosti. Musí seznámit klienta se situací na trhu, výší prodejní ceny, způsobem její výplaty a dalšími právními náležitostmi prodeje,“ říká Vosmík. Solidní makléř by měl také při první návštěvě vyfotit prodávanou nemovitost, zkontrolovat všechny potřebné dokumenty, zhodnotit technický stav nemovitosti a seznámit klienta se související daňovou problematikou. „Teprve pak může zákazník s realitní kanceláří podepsat zprostředkovatelskou smlouvu o prodeji,“ uzavírá Vosmík.