Komplikacím při vyvlastňování pozemků se nevyhne žádný stát
Rozdílný potenciál pro spekulanty a notorické kverulanty na jedné straně – a ne zcela kompenzované zábory půdy na straně druhé. Tak vypadají dva extrémy vyvlastňování pozemků státem. Většina právních řádů nicméně předepisuje, že vyvlastněnému náleží náhrada za ceny obvyklé. Kromě náhrady za zabrané pozemky a stavby jsou většinou kompenzovány i stěhovací náklady, výdaje spojené se změnou místa podnikání a další obdobné náklady vynaložené v souvislosti s vyvlastněním.
Najít férovou cenu
Náhrada se ve Spojených státech stanoví na základě „fair market value“. Jde o cenu, k níž by dospěli jak prodávající, tak kupující při znalosti všech charakteristik vyvlastňovaného pozemku na základě svobodné volby, tedy nikoli v tísni. Vlastník může dostat hodnotu, která odpovídá i budoucímu možnému využití pozemku, pokud lze rozumně očekávat změnu územního plánu. Americká legislativa ovšem nekompenzuje všechny ekonomické ztráty, jež mohou vyplynout z aktu vyvlastnění.
Velkou pozornost vyvolávají soudní spory o to, zda je „veřejným zájmem“ následné poskytnutí vyvlastněné půdy soukromým společnostem za symbolickou hodnotu (tedy obdoba někdejšího sporu o náhradu za pozemky v Hranicích na Moravě). Od roku 2006 proto federální vláda nesmí vyvlastnit pozemek, který by následně využívala soukromá společnost, byť by například vytvořila mnoho pracovních míst. Většina vyvlastňování půdy v USA však probíhá v režii municipalit anebo jednotlivých států unie, na něž se toto omezení nevztahuje.
Německo sice vyvlastňuje ve veřejném zájmu, avšak na rozdíl od omezení pro federální vládu USA německá legislativa ani praxe nevylučují, že konečným uživatelem se může stát soukromá společnost. Typickým příkladem jsou projekty v infrastruktuře, školství či v sociální péči. Podstatné je zdůvodnění veřejného zájmu.
Legislativa nicméně jednoznačně stanoví, že vyvlastnění je až posledním krokem. Tomu musejí předcházet pokusy o vypořádání formou dobrovolné transakce na základě „rozumné nabídky“ (směna pozemků, dobrovolný prodej). Zamítnutí „rozumné nabídky“ vlastníkem pak má podle německé judikatury dopad na cenu, za niž je pozemek vyvlastňován. Snižování ceny představuje nástroj, jak omezit spekulativní taktiky.
K „rozumné nabídce“ je ale tlačen také kupující. Pokud ji neučiní a soud dospěje k takovému závěru, stanoví se cena s přihlédnutím k nárůstu hodnoty až do data předložení nové rozumné nabídky. Navíc vyvlastňovací proces, který je sám o sobě mnohastupňový a složitý, nelze do té doby zahájit. Jinak řečeno: obě strany jsou motivovány k tomu, aby se dohodly na reálné ceně, neboť spekulace tou či onou stranou je v případě vyvlastnění sankcionována již z hlediska časové hodnoty peněz. Německé právo nezná ani „vyvlastnění do zásoby“. Žadatel musí doložit aktuální potřebu a finanční zajištění projektu, pro nějž mají být pozemky vyvlastňovány.
Čínský Avatar
Při záborech pozemků v rozvíjejících se a v rozvojových státech často teče krev a vše nápadně připomíná scénář filmu Avatar. Ostatně v raketově rostoucí Číně úřady omezovaly právě distribuci Avatara v místní síti kin, podle zlých jazyků právě proto, že by film mohl obyvatelstvu příliš připomínat jejich vlastní zkušenost s nevybíravým způsobem záboru nemovitostí lačnými developery za účinné asistence stejně dychtivých místních orgánů.
Jak zapeklitý rébus představuje zábor půdy pro ekonomický rozvoj, dokládá Indie. Její ambice stát se jednou z vůdčích ekonomik jednadvacátého století narážejí mimo jiné na intenzivní odpor venkovského obyvatelstva. To nesouhlasí s podmínkami, jež jsou jim v rámci záborů půdy pro infrastrukturní nebo průmyslové projekty nabízeny.
Problém je následující: Pro venkovany představuje zábor půdy jak velký existenční svízel, tak příležitost dostat se k prvním větším penězům v životě. Běžná tržní cena pozemku v jeho původním zemědělském využití je z řady důvodů nemůže uspokojit. Týdeník The Economist nedávno ilustroval představy farmářů o férové kompenzaci za výkup zemědělské pozemků na příkladu projektu silnice z Dillí do proslulého Tádž Mahálu. Požadovaná cena za metr čtvereční odpovídala cenám luxusních čtvrtí v Dillí, které jsou i v mezinárodním srovnání velmi vysoké. Zlatá farmářka Havránková, řekl by Čech.
Strategičtí oceláři
Největší dosud ohlášenou přímou zahraničí investicí v Indii je mamutí projekt jihokorejské ocelářské společnosti POSCO. Podobně jako řada jiných velkých hutnických společností ve světě se POSCO snaží zajistit zdroje železné rudy a koksovatelného uhlí prostřednictvím akvizic všude možně ve světě. Aby Jihokorejci získali podporu lokální i centrální indické vlády, přišli s projektem kombinujícím těžbu rudy s jejím zpracováním v hutích na pobřeží Bengálského zálivu.
Pro Indii, jejíž projektovaná poptávka po oceli má v souvislosti s industrializačními plány stoupnout do roku 2020 na nejméně sto milionů tun ročně, jde o strategický projekt. I když byl s hlasitými fanfárami ohlášen v roce 2005, nyní uvízl v tekutých píscích indické byrokracie a právních sporů. Ty se vztahují zejména k požadavkům na kompenzaci lidí žijících v lesích, kde se nacházejí budoucí rudné velkodoly. Přestože ministerstvo životního prostředí a lesů v Dillí vydalo již loni stanovisko, že jeho připomínky byly vypořádány, svůj konečný souhlas podmínilo souhlasem všech dotčených vesnických samospráv. Obyvatelé dvou vesnic nejenže odmítli dosavadní nabídky, ale prostě prohlásili, že se ze „svého“ lesa stěhovat nebudou. POSCO ale údajně ještě nemá ani pozemky pro samotné ocelárny.
Velký vyvlastňovací trik
„Lahůdkově“ exotický příklad vyvlastňování, navíc promptní a na hotovostní výdaje nenáročný, lze najít v libanonském Bejrútu pod názvem Solidere. Jde o developerskou společnost úzce spojenou se jménem tragicky zesnulého Rafíka Harírího, někdejšího dvojnásobného libanonského premiéra.
Před občanskou válkou podnikal Harírí v Saúdské Arábii, kde jako developer fenomenálně zbohatl. Když byl v roce 1992 poprvé jmenován do čela libanonského kabinetu, jeho hlavní prioritou se stalo vzkříšení válkou zničené země. Harírí předložil velkolepé plány, které měly vrátit hlavnímu městu Bejrútu jeho někdejší slávu a lesk „Paříže Středního východu“.
Společnost Solidere (Société libanaise pour le développement et la reconstruction de Beyrouth) vznikla v roce 1991 jako agentura vládní Rady pro rekonstrukci a rozvoj (CDR) na základě zákona schváleného libanonským parlamentem. Jejím účelem byla, jak napovídá název, rekonstrukce města zničeného občanskou válkou. Náklady na obnovu se tehdy odhadovaly na 400 milionů dolarů. Takové peníze však libanonská vláda neměla.
Zpočátku se tvrdilo, že Solidere bude poničené nemovitosti pouze rekonstruovat, nicméně po nástupu Rafíka Harírího do premiérského úřadu odhodila agentura vládní dres a úspěšně metamorfovala v dravou komerční společnost, v níž měl předseda vlády významnou majetkovou účast. Při obnově Bejrútu tak premiér Harírí „dělal obchody“ s developerem Harírím. Solidere, která zajišťovala kompletní rekonstrukci včetně veřejné infrastruktury, dostala do vlastnictví skoro 30 hektarů státních pozemků.
Nyní přichází dotek orientální kreativity. Podle libanonského dědického práva dědí podíl na rodinném majetku všichni potomci, takže ve starém historickém jádru měly domy předávané z generace na generaci často stovky legálních vlastníků. Solidere využila zákonného zmocnění k vyvlastňování majetku nikoli za peníze, ale za své vlastní akcie.
Původní vlastníci nemovitostí, a bylo jich odhadem 100 až 150 tisíc (společnost seznam akcionářů nikdy nezveřejnila), drželi polovinu akcií. Soukromí investoři převážně z arabských zemí – skrytí za americká či evropská „espévéčka“ – investovali hotovost a kontrolovali zbývající akcie. Solidere označila 85 procent budov za příliš poškozené a jednoduše je nechala zbourat. A to v rozporu s původním urbanistickým plánem, který akcentoval zachování „společné paměti města“ s jeho historickým odkazem.
Bejrút díky Solidere sice opět září, ale drtivá většina drobných akcionářů své cenné papíry odprodala s hlubokou ztrátou oproti vloženému majetku. Nedočkali se ani zpětinásobení ceny během dvou let před první výplatou dividendy 100 milionů dolarů v roce 2006. A loňská výplata ve výši 176,5 milionu dolarů připadla úplně jiným akcionářům než původním vlastníkům nemovitostí. Ani Rafík Harírí se výplaty dividend nedožil: v únoru 2005 byl při pumovém atentátu zavražděn. Jeho vynález Solidere však funguje dál, akcie se obchodují na bejrútské a kuvajtské burze a Harírího rodina je dodnes významným akcionářem.
