Podvodů spojených s katastrem nemovitostí se ročně odhalí asi 70, přesto se z nich stalo politikum
Aby se v jeden čas objevily v médiích články s naprosto odlišnou interpretací téhož počinu, nebývá běžné. První stránky novin přinesly v minulých měsících titulky Podvodníci to budou mít na katastru jednodušší i Podvodů ubude. Nebývalý rozruch vyvolal institut tzv. materiální publicity, který zavádí nový občanský zákoník. Velmi zjednodušeně by se měla právní úprava vrátit před rok 1951. Do té doby platilo, že to, co je zapsáno v pozemkové knize, má přednost před skutečným stavem. Nové paragrafy se přiklánějí k ochraně nabyvatelů v dobré víře, které upřednostňují před vlastníky, jejichž právo podvodník převedl na jinou osobu.
Aktuálně nový katastrální zákon poslali senátoři zpět poslancům s pozměňovacím návrhem, jenž má ještě více ochránit majitele, aby zápisem v katastru nepřišli o svůj dům nebo pozemek. Právníci považují zásadu materiální publicity za krok vpřed a shodují se, že zákonodárci učinili maximum, aby ještě snížili pravděpodobnost, která je už tak nižší než riziko, že se člověk stane obětí vraždy. Lhůty vkladů se však v důsledku těchto opatření protáhnou nejméně o polovinu.
Stačí falešná razítka Nejvyšší státní zastupitelství (NSS) upozornilo ve výroční zprávě za rok 2009 na množící se případy kupních smluv předkládaných katastru s padělaným podpisem prodávajícího a notářským razítkem. Po provedení vkladu pachatel už jako zapsaný vlastník většinou prodá objekt obratem dál nebo jej zatíží zástavním právem ve prospěch úvěrující společnosti. Tyto případy jsou charakteristické jednoduchostí a obtížnou možností včasného odhalení. Pachatelé už dávno nepoužívají razítka vyřezaná z brambor a úředník katastru nedokáže falzum rozpoznat.
„Tyto případy jsou někdy ještě dovedeny k dokonalosti tím, že podvodný kupující následně prodá nemovitost v dobrovolné dražbě, čímž téměř vyloučí, aby předchozí vlastník takový převod zpochybnil,“ upozorňuje advokát Jan Lehký z kanceláře Hogan Lovells.
Mezi vlastníky nemovitostí kolují různé „zaručené“ návody, jak podvodům předcházet. Například preventivní zřízení zástavního práva ve snaze vázat převod nemovitosti na souhlas zástavního věřitele. „Taková pojistka však nefunguje, protože při převodu nemovitosti se na názor zástavního věřitele nikdo neptá,“ upozorňuje Lehký.
Objevily se i případy padělaných občanských průkazů, kdy se podvodník vydával za majitele a nemovitost například daroval nebo zastavil. NSS popsalo i kauzy, kdy pachatelé formou falešné směnky, řízení o směnečném platebním rozkazu a exekučního řízení připravili „spící“ společnost, která neměla řádně ošetřeno doručování a přebírání pošty, o její nemovitosti.
Oficiální statistika Policejního prezidia ČR nyní uvedla na pravou míru mnohdy nadhodnocené odhady rozsahu těchto podvodů. Police eviduje od roku 2008 celkem 332 případů na nemovitostech za více než tři miliardy korun. Nejvíce se podvádí v Praze, ve Středočeském a Jihomoravském kraji. Počet těchto podvodů v průběhu posledních pěti let nijak závratně nerostl. V minulém roce došlo k 73 podvodům spojeným s katastrem nemovitostí, přičemž hodnota dotčených nemovitostí činí zhruba 600 milionů korun.
Tato cifra neznamená skutečnou způsobenou škodu – vlastník se zpravidla domůže své nemovitosti zpět. Musí ovšem protrpět martyrium soudů, investovat do právního zastoupení a akceptovat, že nemůže po tuto dobu se svým majetkem nijak nakládat.
Stoprocentní ochrana neexistuje „Je iluze, že se podaří zabránit všem podvodům,“ říká Karel Večeře, ředitel Českého úřadu zeměměřického a katastrálního (ČÚZK).
Uvádí případ, kdy majitel bytu odjel pracovat do Ameriky, jeho nájemník padělal kupní smlouvu, byt převedl na sebe a prodal jej. I kdyby majitel dostal do poštovní schránky výzvu, aby si vyzvedl dopis katastrálního úřadu adresovaný do vlastních rukou, jak by měla nová praxe fungovat, nebylo by mu to nic platné. A jelikož v tomto případě platí tzv. fikce doručení, není pro něho jiná ochrana než datová schránka.
„Čím více překážek budeme podvodníkům klást, tím více budeme komplikovat život statisícům lidí. Kdyby nás začali politici nutit nosit neprůstřelné vesty, také bychom to považovali za absurdní,“ upozorňuje Večeře. Pravděpodobnost, že se občan stane obětí vraždy, je totiž třikrát větší, než že jeho nemovitost bude odcizena prostřednictvím podvodného zápisu v katastru.
O úpravu katastrálního zákona, která by měla maximálně ztížit podvodné jednání, se přesto strhl ve sněmovně lítý boj. Ideální překážkou dokonání podvodu je, aby se vlastník o manipulaci dověděl ještě před tím, než katastr definitivně zapíše jako vlastníka zloděje.
Vládní předloha zákona proto počítala s tím, že zřejmě nejjednodušší formu podvodu – zfalšování plné moci – ztíží tím, že tzv.
zmocněnec bude muset předložit při návrhu na vklad i notářsky ověřenou plnou moc. Informaci o samotném vkladu potom obdrží kromě zástupce majitele i samotný vlastník. Některé nadstandardní informace v průběhu řízení měly být poskytovány pouze datovou schránkou. Poslancům se tyto mechanismy zdály nedostatečné už jen proto, že datové schránky vlastní pouze zhruba 60 tisíc občanů. Z podvodů se stalo politikum a zákonodárci začali zhmotňovat své představy, jak učinit ochranu jednoho ze základních práv neprůstřelnější. Poslanecká šaráda Poslanec Stanislav Polčák (TOP 09) například navrhl, aby při vkladovém řízení zaštiťovali vlastníka povinně advokáti nebo notáři.
Střízlivější formuli předložil poslanec Martin Doktor (ODS). Ten chtěl, aby vlastníci, kteří o to budou stát, mohli nahlásit na katastr svůj e-mail nebo telefonní číslo, kam by úřad zaslal zprávu, že se něco děje. Následně by úřad 20 dní čekal, než samotný vklad provede. Poslanec Ivan Ohlídal (ČSSD) protiargumentoval tím, že právo na ochranu mají i ti, kteří se o ni aktivně nepřihlásí. Předložil proto vlastní návrh.
Pikantní je, že ČSSD spolu s TOP 09 nakonec odhlasovaly mix navrhovaných řešení, ze kterého se vytratilo to, na čem panovala shoda – ochranná lhůta, po kterou by majitel mohl vkladu zabránit.
Senát se pokusil na konci minulého měsíce „chybičku“ s 20denní ochrannou lhůtou napravit a poslal zákon zpět poslancům s pozměňovacím návrhem. Pokud na něj poslanci kývnou, lhůta pro vklad nemovitosti se prodlouží z dnešních průměrných 14 dní na zhruba 30. Další změnou senátního návrhu je, že místo účastníka řízení bude o návrhu na vklad zvláštním postupem nad rámec správního řízení informován vlastník a jiná osoba oprávněná z věcného práva k nemovitosti. Tou je ten, kdo má na nemovitosti zástavní právo nebo věcné břemeno.
Jde zřejmě o další omyl zákonodárců, neboť věřitel či oprávněný z věcného břemene nejsou změnou vlastníka nijak dotčeni, proto nepatří ani mezi účastníky řízení o vkladu. Jak si s tím katastr poradí v praxi, se teprve uvidí. Věcná břemena totiž mívají u nemovitostí zřízena například dodavatelé energií, telekomunikační společnosti nebo vodárny, pro které by zasílání statisíců informací o vkladových řízeních mohlo v praxi znamenat komplikace.
Celkové náklady na novou informační povinnost odhaduje Karel Večeře na 70 až 80 milionů korun ročně.
Pokud zákon nedozná dalších změn, vlastník nově obdrží zprávu o tom, že katastr zahájil vkladové řízení, prioritně prostřednictvím datové schránky. Pokud ji nemá, katastr jej informuje dopisem na doručenku. Adresu vlastníka získá úřad z registru obyvatel, takže ten, kdo ji tam má správně uvedenu, už nemusí nic podnikat. Pokud si majitel zřídí u katastrálního úřadu tzv. oznamovací službu za poplatek v řádu stokorun, obdrží zprávu ještě prostřednictvím SMS nebo e-mailu.
Co je psáno, to je dáno Celý rozruch kolem podvodů v katastru a úprav v novém zákoně spojeném s novým občanským zákoníkem pupeční šňůrou odstartovala tzv. zásada materiální publicity. Tu mají zakotveny v zákonech všechny okolní státy vyjma Slovenska. Tato zásada má umožnit, aby se dalo na údaje v katastru spolehnout.
Nyní právníci většinou velmi pečlivě prověřují historii nemovitosti minimálně deset let dozadu, kdy může být vydržena. Bodem zlomu by se nově měly stát tři roky. To je totiž lhůta uvedená v novém občanském zákoníku, ve které může původní vlastník nemovitosti nesouhlasit se zápisem provedeným v katastru bez jeho vědomí. Po jejím uplynutí nastoupí ochrana dobré víry toho, kdo vycházel z údajů veřejného katastru.
To by mělo eliminovat stovky případů ročně, kdy někdo koupí nemovitost, a po někokatastr lika letech začne být zpochybňován některý z převodů v minulosti. Výsledkem soudního řízení pak bývá nezřídka výrok, že majitelem je někdo jiný, a poctivý kupec nemá ani nemovitost, ani peníze.
„Materiální publicita v podstatě znamená vyvážení rizik. Dnes jsou všechna na straně kupujících. V jejich prospěch bude nově svědčit záznam v katastru, v každém případě ale musejí získat nemovitost v dobré víře a za úplatu. Lhůta tří let by měla být dostačující,“ soudí Karel Večeře.
Tři roky je přitom lhůta, která chrání majitele pouze v případě, že se o převodu svého vlastnického práva nedozvěděl. Jinak se musí do měsíce od zjištění obrátit na katastr, aby zanesl tzv. poznámku spornosti, a do dvou měsíců musí podat žalobu k soudu. l
„Je iluze, že se podaří zabránit všem podvodům,“ říká Karel Večeře, ředitel ČÚZK. Pachatelé už dávno nepoužívají razítka vyřezaná z brambor a úředník katastru nedokáže falzum rozpoznat.
Lhůta vkladů do registru se prodlouží Doba, kterou potřebuje katastr na vklad nemovitosti, se průměrně pohybuje kolem 14 dní. Ještě před pár lety to bývaly měsíce a katastrální úřad byl právníky přezdíván katastrofální. Ochranný mechanismus dobu vkladu prodlouží zhruba na měsíc.
332 podvodů na katastru za více než tři miliardy korun eviduje policie od roku 2008. Vloni to bylo 73 případů za zhruba 600 milionů.
Vklady se rozmnoží Katastr ročně provede zhruba 650 tisíc vkladů a 400 tisíc záznamů práv (například nabytí práv dědictvím, výmaz zástav apod.). Podle nového zákona se změní i záznamy na vkladové správní řízení se všemi právy účastníků. Nyní se do katastru zapisuje pět práv, od Nového roku jich bude 20. Z 15 nových ovšem bude významnější počet vkladů jen u nájmů nebo pachtu, možná u práva stavby.
Graf
O autorovi| Hana Boříková • borikova@mf.cz
