Pozice investorů na trhu není jednoduchá
Společnost Mayfield je dcerou britské rodinné skupiny firem Fordgate Group, která působí na trhu nemovitostí. Zaměřuje se především na investice do komerčních a kancelářských prostor a do logistických a průmyslových parků. Nyní spravuje portfolio v hodnotě okolo tří miliard liber. Mayfield, který prozatím drží nemovitosti v hodnotě okolo 90 milionů eur a jehož nejznámějším projektem je administrativní komplex Prague Gate na Jižním Městě, vznikl před deseti lety v Praze a má být střediskem pro celou střední a východní Evropu. Ředitelka této společnosti Lenka Preslová říká, že nyní se Mayfield snaží najít vhodné investiční příležitosti i v dalších zemích střední a východní Evropy. Nejzajímavěji se přitom firmě jeví Bulharsko, Rumunsko a Chorvatsko.
EURO: Znamená to, že odcházíte z Prahy? PRESLOVÁ: Ne, to určitě ne, i když právě dva z našich nejvýznamnějších projektů, Prague Gate a logistické centrum Sanitas, prodáváme. Trh v České republice je však již velmi vyspělý, a například pokud jde o obchodní centra, téměř kapacitně vyčerpaný. Například v Praze je kolem 25 obchodních center a již teď se ukazuje, že ne všechna jsou obchodně úspěšná. Existuje velká konkurence, a nejen v Praze, podobné to začíná být i dalších českých o moravských městech. Aby investor uspěl, musí mnohem víc přemýšlet nad polohou a nabídkou obchodního centra. Na trzích Bulharska, Rumunska a Chorvatska zatím retail tak daleko nedospěl a toho bychom rádi využili.
EURO: Kdo si uvedené nemovitosti od vás koupil? PRESLOVÁ: Jde především o fondy, které investují do nemovitostí. Sanitas si koupil anglický fond IOG Teesland a o Prague Gate jednáme s dalším investičním fondem. Normálně není naší strategií tak rychle prodávat nedávno nabyté nemovitosti, ale prostě se vyskytly hodně výhodné podmínky, a proto jsme je využili. Česká republika totiž právě prožívá období, kdy je na trhu nemovitostí hodně velký objem peněz, který by investoři chtěli umístit, a je tak převis poptávky nad nabídkou. Z toho vyplývají velmi zajímavé kupní nabídky. K tomuto stavu samozřejmě přispělo i téměř srovnatelné riziko na trhu České republiky s vyspělými zeměmi.
EURO: Jakým způsobem budete působit v zahraničí? PRESLOVÁ: Nebude to náš první projekt, před třemi lety jsme ve spolupráci se společností Immoconsult dokončili v Bratislavě administrativní komplex Europeum. Podobným stylem chceme pracovat i v balkánských zemích. Využíváme přitom kontaktů místních lidí, kteří dobře znají trh. Máme již pobočku Rumunsku, zakládáme ji v Bulharsku. Na konkrétním projektu budeme působit formou joint venture s partnerem, který buď trh zná anebo již má projekt rozpracovaný.
EURO: Na kterých projektech teď pracujete v České republice? PRESLOVÁ: Především je to kancelářský komplex v pražských Radlicích, který je zatím v přípravné fázi, a průmyslová a logistická zóna u Plzně, na dálnici směrem na Rozvadov. I tento projekt je dosud v přípravě. Již se nám podařilo nakoupit pozemky a nyní čekáme na vydání územního rozhodnutí, abychom mohli začít s výstavbou infrastruktury. Zóna bude mít rozlohu 200 hektarů a počítáme, že projekt se bude uskutečňovat tak pět až deset let. Investice by mohla dosáhnout až 500 milionů eur.
EURO: Proč zrovna Plzeň, není tam už takových zón hodně? PRESLOVÁ: Na tomto projektu jsme začali pracovat již před čtyřmi lety. Tehdy byla v Plzni jen Borská pole a už se vyčerpávala. Našli jsme proto velmi dobrou lokalitu z hlediska dopravního napojení do Německa a soudě dle signálů od potenciálních investorů, například těch, kteří spolupracují s již existujícími podniky v Plzni, by neměl být problém zónu obsadit.
EURO: Jaký je vztah mezi společností Mayfield a mateřskou skupinou Fordgate? PRESLOVÁ: Fordgate je britská rodinná společnost a zhruba před deseti lety se rozhodla vstoupit i na trh střední a východní Evropy. Mayfield je tak její prodlouženou rukou v tomto regionu. Hlavní rozdíl je v tom, že Fordgate se specializuje jen na investice už hotových projektů, které obhospodařují, případně vylepšují a také pomocí vhodných nájemců celkově zvyšují hodnotu nemovitostí. Ale v Praze v roce 1996 ještě nebylo příliš hotových projektů, které bychom mohli koupit. Proto jsme se rozhodli pro development a vymysleli jsme projekt komerčního centra Prague Gate. Projekt se v jednu chvíli potýkal trochu s problémy, jelikož jeho ekonomika reflektovala tehdejší divoké podmínky na trhu, kdy nájmy byly ještě velmi vysoké. Koncem devadesátých let se však již trh zklidnil, začal dospívat, a ceny se tak více přiblížily realitě. Museli jsme tedy nejprve ekonomiku projektu přepracovat a v roce 2000 se začalo stavět. O dva roky později byl komplex hotov. Největším nájemcem je Česká pojišťovna. Protože naši majitelé viděli, že se nám to povedlo dotáhnout do úspěšného konce, mohli jsme se pustit i do dalších úkolů, z nichž některé zahrnují i developerské aktivity.
