V mezinárodním srovnání jsou české nemovitosti nadhodnoceny zatím jenom mírně. Situace je srovnatelná s rokem 2007.
Vysoké ceny bytů v Praze jsou už hodně ohraný evergreen, podstatně novějším hitem je rychlý růst nákladů na bydlení v ostatních regionech Česka. Prodejní ceny bytů na nejlevnějším sekundárním trhu – v Ústeckém kraji – jsou oproti Praze v přepočtu na metr čtvereční asi pětinové, ale zase z nízkého základu začaly rychleji dohánět ztracené minulé roky.
Úlet proti modelu
V mezinárodním srovnání jsou na tom Češi ale ještě poměrně dobře. Podle posledních údajů Evropského výboru pro systémová rizika (ESRB), který zachycuje stav v loňském třetím čtvrtletí, vykazuje Česko jednociferné nadhodnocení, a to podle čtyř různých oceňovacích modelů. Jestliže v předkrizovém roce 2007 byly nemovitosti v řadě zemí nadhodnoceny běžně o dvacet až třicet procent a leckde i o víc, pak „úlety proti modelům“ jsou dnes zdaleka nejvyšší ve Švédsku, kde se pohybují v rozpětí mezi 35 a 70 procenty.
Ceny se hnuly i v Německu, které na to nebývalo zvyklé, když za celou minulou dekádu v podstatě nezažilo rychlý růst. Hipstery tolik oblíbený a kdysi relativně levný Berlín se cenově „utrhl“, meziročně ve třetím čtvrtletí loňského roku ceny bytů v osobním vlastnictví poskočily o 18,63 procenta – mediánový metr čtvereční přišel na 3600 eur, což je srovnatelné s Hamburkem, byť o 2200 eur levnější než Mnichov.
Rychle rostoucí ceny nemovitostí pochopitelně vyvolávají jedinou otázku: Bude se opakovat bolestivé prasknutí bubliny, jen tentokrát v jiných zemích než v Irsku nebo Španělsku? Vzhledem k tomu, že ve většině zemí se na zadluženosti domácností podílí dominantně právě dluh související s bydlením, má smysl se podívat, jak jsou domácnosti zadluženy v poměru ke svému hrubému disponibilnímu příjmu. Citlivost domácností na změny úrokových sazeb je dána jak celkovou výší dluhu a procentem hypoték s víceletou fixací sazby, tak i dostatečným krytím dlužní služby z běžného příjmu, popřípadě z likvidních finančních rezerv v případě jeho výpadku.
Mezigenerační nůžky
Česko je na tom z hlediska těchto ukazatelů vesměs dobře, problém je spíše v tom, že průměrná čísla zastírají mezigenerační rozdíly. Domácnosti českých padesátníků napravo od středu příjmového spektra typicky vykazují vysoký čistý majetek; mimo jiné již zdědili chalupy, chaty, případně rodinné domky postavené za starého režimu, anebo participovali na levném prodeji bytů do osobního vlastnictví. I hypotéky jsou již téměř splaceny.
50 tisíc migrantů. Hypotéku letos refinancuje rekordní počet Čechů
Generace třicátníků sice může vydělávat stejně slušně či lépe než rodiče, ale nůžky mezi růstem cen nemovitostí a příjmů se rozevřely neúprosně. V Praze se na hypotéku v novostavbě v pořizovací ceně kolem sedmi milionů korun z hlediska požadavků na vlastní úspory (LTV) nekvalifikují ani mladé páry, kde oba partneři vydělají dohromady trojnásobek průměrného příjmu, protože nemají dost našetřeno.
Vzhledem k tomu, že konvenční indikátory nadměrné zadluženosti mají hranici dlužní služby ze zajištěného i nezajištěného dluhu na úrovni 40 procent uznatelného disponibilního příjmu, ukáže vám každá hypoteční kalkulačka, jak snadno lze i na nějakém třetím příjmovém kvartilu tuto hranici v Praze překročit. V tomhle ohledu už jsme holt světoví, aspoň v té Praze.
Přečtěte si také:
