Manažeři se hospodářské recese neobávají
Domníváte se, že ceny nemovitostí v ČR nadále porostou stejně rychlým tempem?
- Ano 33,7 %
- Ne 55,8 %
- Nevím 10,5 %
Češi velmi rádi investují do nemovitostí. Růst jejich cen od roku 1989 - a zejména v posledních několika letech - však vyvolává otázku, neprobíhá-li náhodou nafukování velké cenové bubliny, která pak s nepříjemnými důsledky splaskne. Nemovitosti jsou velmi úzce svázány s reálnou ekonomikou a pokles jejich cen bývá doprovázen bankovní krizí a hospodářskou recesí. S ohledem na tyto možnosti je pak hodnocení růstu cen nemovitostí manažery velmi zajímavé. Větší polovina z nich se domnívá, že neporostou, tedy že efekt splasknutí bubliny nenastane.
Pro tohoto respondenta je záporná odpověď jednoznačná: „Neporostou. Musejí odpovídat reálné kupní síle. U cen bytů již stagnace existuje. U domů rovněž. Vše se bude stabilizovat. Podívejte se, jak se snížily ceny v Berlíně.“
Tento manažer pak nabízí velmi komplexní rozbor: „Osobně se domnívám, že rychlý potenciál růstu cen nemovitostí v ČR byl loňským rokem z větší části vyčerpán. Ceny nemovitostí samozřejmě nadále porostou, minimálně o inflaci. Nicméně spekulace, které se objevily na trhu s nemovitostmi před naším vstupem do EU a krátce po něm, se svými dopady na něj již téměř vyčerpaly. Řada institucionálních investorů ,bojuje‘ s fenoménem stagnujících či mírně klesajících nájmů z kancelářských prostor. Převis nabídky nad poptávkou zejména v Praze a v Brně již totiž začíná dělat problémy mnohým vlastníkům nemovitostí s případnou návratností investice, protože ceny energií i stavebních prací každoročně rostou mnohem více než o pouhou inflaci. Nájmy z kancelářských prostor však přitom často nejde meziročně zvýšit ani o pouhou inflaci bez rizika ztráty lukrativního nájemníka. Vzhledem k deregulaci nájmů lze očekávat zvýšení zájmu na trhu rezidenčních nemovitostí, přičemž mnozí majitelé kancelářských ploch budou mít dozajista tendenci je přebudovat k využití v bytovém fondu, což se logicky neobejde bez dalších investic. Prodej či pronájem však bude narážet na tvrdou konkurenci a současně na stále ještě značně omezenou kupní sílu naprosté většiny toho segmentu českého obyvatelstva, který v roce 2007 dosud bydlí v bytech s regulovaným nájemným.“
Opačnou, tedy kladnou, ale také velmi zevrubnou odpověď pak nabízí tento respondent: „Spíše ano. Půjde o cenový růst tažený poptávkou a není důvod se domnívat, že pro náš trh bude existovat nějaká nižší hladina cenové rezistence než v jiných zemích střední a východní Evropy. Z tohoto pohledu ještě nedosáhla cenová hladina nemovitostí svého maxima. Jiný pohled nabízí odhad průběhu ekonomického cyklu, kdy by při případném rychlejším nástupu období recese mohl nastat šokový pokles cen nemovitostí. Zde by mohla jako účinná brzda bublinového růstu cen nemovitostí zafungovat nová evropská direktiva. Pokud jde o nemovitosti na bydlení, může postupující deregulace nájmů krátkodobě zvyšovat poptávku po nich, a tím paradoxně v první fázi podporovat cenový růst. A to až do doby, kdy se s časovým odstupem začne projevovat vliv převisu reálné nabídky. Je tedy v zájmu ekonomické stability, aby proces deregulace nájemného byl co nejkratší a aby bylo co nejdříve dosaženo rovnovážného, nedeformovaného stavu.“
Jeho názor pak podporuje tento manažer: „Ano. Nacházíme se v kladné fázi hospodářského cyklu, peníze jsou díky nízkým úrokovým sazbám velmi levné, hypotéky ještě neřekly své poslední slovo a veřejnost, která nikdy nezažila zhroucení trhu s nemovitostmi, je stále považuje za velmi bezpečnou investici.“
V této odpovědi se však odráží zcela jiný pohled: „Neporostou, spíše si myslím, že mohou příští rok klesnout. Bytů je měřeno jejich počtem na tisíc obyvatel dostatek, pouze nebyly na trhu. To se nyní po uvolnění nájmů postupně změní. Současně bude tento rok dokončeno dvakrát více bytů než v předchozích letech. Věřím také tomu, že vláda schválí definici sociálního bydlení, do které se vejde většina bytů, respektive že chytrý český filuta vymyslí několik způsobů, jak definici obejít, takže se nebude konat ani navýšení cen z titulu změny DPH.“
A tento manažer má zcela jasno: „Zcela špatná otázka! Jak jste přišli na to, že ceny nemovitostí rostou? Realitní agenti to sice tvrdí, ale odborná veřejnost ví, že to ani zdaleka není tak jednoznačné. Ceny některých rostou a jiných klesají! Možná by neškodilo prostudovat si aktuální zprávu o trendu Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí.“
Odpovídalo 95 manažerů
