Irský trh s nemovitostmi letí nahoru, byty v Dublinu zdražily za rok o čtvrtinu
V dublinské Baggot Street, proslulé módními obchody stejně jako pivními závody vedenými desítkami tamních hospod, otevřely v listopadu tři nové firmy. Všechny mají kromě okázalého luxusu společný předmět podnikání: jsou to realitní kanceláře. Jejich branže zažívá překvapivý rozkvět – za cenu, jejíž výši dosud nikdo nedokáže spolehlivě odhadnout.
Deník The Irish Times přinesl ve dvou týdnech za sebou celkem 58 stran realitních příloh. Před vzorovými domy developerů na předměstích se tísní davy zájemců, někteří z nich tam i přespávají. Kdo koupil byt či dům před rokem, měl štěstí: dnes by zaplatil o čtvrtinu víc, průměrně o 70 tisíc eur. Politici už začínají mluvit o tom, že „existují brzdící mechanismy, které růst cen zpomalí“.
To vše ukazuje na jediné: v Irsku a především v Dublinu se začíná na nemovitostním trhu nafukovat nová cenová bublina. Od chvíle, kdy Irsko vystoupilo z režimu de facto bankrotu způsobeného finanční krizí (jejíž spouští byla právě obrovská realitní bublina), přitom uplynul teprve zhruba rok.
Rychlejší než Londýn I proto média mluví v souvislosti s cenami tamních nemovitostí o tom, že z keltského tygra (jak si Irové rádi nechali přezdívat v době rychlého růstu prvních let 21. století) se stal keltský fénix. A zároveň vyslovují obavy z dalšího krutého pádu. „Sedmnáct důvodů, proč je tu bublina znovu,“ vypočítává například oblíbený blog Lovin Dublin jeden za druhým, od humorných a anekdotických až po vážné obavy z nového kolapsu.
Minulý propad, jenž vymazal více než polovinu hodnoty irských nemovitostí, po sobě zanechal nejednu oběť. Na 35 tisíc domácností již přes dva roky nemůže splácet hypotéky a dalších 135 tisíc domácností po celé zemi má se splácením problémy. A vláda si musela volky nevolky půjčit přes 67 miliard eur, aby šokované ekonomice podržela nos nad vodou.
Současný růst cen rezidenčních nemovitostí, o 16 procent za 12 měsíců do letošnho října, kopíruje tempo z let 2002 až 2005, tedy z období nedlouho před vypuknutím krize. V Dublinu mluví tentýž údaj dokonce o 24 procentech. Průměrně tak cena jednoho bytu či domu stoupá o 6600 eur měsíčně. To je rychlejší růst než v Londýně, jenž je, řečeno s The Irish Times, „mezinárodně uznávaným etalonem realitního šílenství“.
Neznamená to nutně, že se na Irsko valí neodvratná pohroma. Především, současný růst vychází z nízkého základu. List Financial Times cituje Marka Fitzgeralda, šéfa dublinské realitní kanceláře Sherry Fitzgerald: „Ačkoli jsou ceny o 20 procent výše než na začátku roku, jsou pořád o 40 až 50 procent níže, než bývaly (těsně před krizí),“ řekl. Irský ekonom Dan O’Brien se dokonce domnívá, že veškerý strach je produktem přemýšlení typu ode zdi ke zdi. „Před rokem 2007 jsme byli nad veškeré obavy z růstu cen nemovitostí povzneseni, kdežto dnes jsme vůči němu paranoidní,“ napsal pro list The Irish Independent.
Přesto se nabízí neodbytná otázka: Proč zrovna Dublin a proč právě teď? Nízký cenový základ to může ospravedlnit jen částečně.
Mezinárodní atraktivitou se s Londýnem srovnávat nemůže – Baggot Street je pořád jen na půli cesty mezi ostravskou Stodolní a londýnskou Piccadilly. Svou roli určitě hraje ekonomický růst, jenž v současné době patří k nejrychlejším z celé Evropské unie (viz graf). V jeho důsledku stoupají i další ukazatele, jako je například prodej automobilů (v říjnu zaregistroval 2,9 procenta meziročního růstu). Ovšem 25procentní zdražení je pořád hodně.
Spiknutí, nebo daň?
K zásadním důvodům patří silný převis poptávky nad nabídkou. Loni se dostavělo v celém Irsku jen osm tisíc obytných jednotek a letos to podle odhadů dopadlo podobně.
Právě tolik by přitom podle šéfa tamní Federace stavebního průmyslu Huberta Fitzparicka potřeboval jen samotný Dublin. „Tam však bude letos pouze 1800 nových jednotek,“ řekl pro Financial Times.
Největší brzdou vyšší nabídky nového bydlení je podfinancování. Zatímco před krizí půjčovaly banky běžně sto procent celkové ceny developerských projektů, letos je to sotva 60 procent. Tady se však hodnocení rozcházejí. David Hall, předseda IMHO, organizace sdružující držitele hypoték, v tom vidí bankovní spiknutí. V rozhovoru pro britský deník The Guardian řekl, že banky záměrně drží financování na uzdě, aby se stavělo málo a nepoměr mezi poptávkou a nabídkou vyhnal ceny nahoru.
To má za cíl zvýšení cen i těch nemovitostí, jež banky drží jako hypoteční zástavu.
Zdražení se promítne do účetnictví bank a vylepšuje obraz jejich finančního zdraví – což se bankám velice hodilo v období před říjnovými zátěžovými testy.
Takový krok by však vyžadoval koordinaci přinejmenším mezi pěti bankami, které Evropská centrální banka v říjnu prověřovala; není přitom nijak jisté, že všechny z nich by takový typ dohody potřebovaly (viz box).
Philip O’Sullivan, šéfekonom investiční firmy Investec Ireland, vidí příčinu jinde. „Skutečnost je taková, že náklady na uvedení nové jednotky na trh se pohybují výše, než kolik v současné době činí cena, jíž je možné na trhu dosáhnout,“ jak řekl rovněž Guardianu. Na tom se podle něho podepisuje zejména daň z přidané hodnoty.
Ať už věříte tomu, či onomu vysvětlení, pokud chcete třeba nový dvoupokojový byt na sídlišti Stocking Wood na dublinském předměstí nedaleko dálnice M50, připravte si nejméně 489 tisíc eur – a pospěšte si. l
V Dublinu nemovitosti zdražily během roku téměř o čtvrtinu, půměrně tam cena jednoho bytu či domu roste o 6600 eur měsíčně. Ceny dublinských bytů jsou o 20 procent výše než na začátku roku, ale až o 50 procent níže než před krizí.
Jak si vedly irské banky v testech Údaje označují poměr kapitálu jednotlivých ústavů k jejich rizikovým aktivům (k 31. 12. 2013, v procentech). Minimální požadavek Evropské centrální banky byl 8 procent za běžného stavu a 5,5 procenta v krizovém stavu. Stupeň zátěže běžná krizová (baseline) (stress) prošly: Allied Irish Banks 12,43 6,92 Bank of Ireland 12,43 9,31 Ulster Bank 11,55 10,02 Merrill Lynch International Bank 10,94 9,47 neprošla: Permanent TSB 8,82 0,97 Zdroj: eba.europa.eu
Dublinský realitní boom v číslech 16 procent činí růst cen rezidenčních nemovitostí v Irské republice 24 procent činí růst cen rezidenčních nemovitostí v Dublinu 32 stran měla minulý týden realitní příloha deníku The Irish Times 40 až 50 procent činí pokles dnešních cen dublinských realit ve srovnání s cenami před finanční krizí 60 procent celkové ceny půjčují letos banky developerům na výstavbu nových rezidenčních projektů 65 procent činí pokles cen rezidenčních nemovitostí v důsledku prasknutí minulé realitní bubliny v letech 2008 až 2010 1800 nových obytných jednotek letos celkem přibude na dublinský trh 6600 eur měsíčně je letošní tempo růstu průměrné ceny rezidenční nemovitosti v Dublinu 8000 obytných jednotek představuje odhad celkové letošní dublinské poptávky 35 000 držitelů hypoték je neschopno splácet již déle než dva roky (v celém Irsku) 135 000 držitelů hypoték je pozadu se splácením (v celém Irsku) 350 000 eur je průměrná letošní cena nového bytu v Dublinu 67,5 miliardy eur podpory z Evropské unie potřebovala irská vláda, aby se vyhrabala z dopadů prasknutí minulé realitní bubliny Zdroje: Eurostat, Financial Times, The Irish Times, The Guardian, The Telegraph
O autorovi| Daniel Deyl • deyl@mf.cz
