Bubliny trhu škodí

Více než změny v legislativě jsou nutné změny v přístupu vlastníků nemovitostí

EURO: V dnešní době dává stále více lidí přednost koupi bytu do osobního vlastnictví. Je s osobním vlastnictvím spojeno méně problémů než s družstevním vlastnictvím? PÁCAL: Na tuto otázku nelze jednoznačně odpovědět. Vždy je to spojeno s fungováním společenství u bytů ve vlastnictví a fungováním vedení družstva a členské základny u bytů družstevních. U obou segmentů bytového trhu si jejich účastníci musí uvědomit nutnost odpovědného přístupu k majetku a nutnost péče o něj.

EURO: Na jaká rizika se mají připravit majitelé bytů a vlastníci družstevního bytu? PÁCAL: Rizika bych v obou případech viděl podobná, vyplývající z malé či žádné aktivity a zájmu o správu majetku. Přitom jak úroveň fungování společenství vlastníků, tak družstva bude jedním z určujících prvků budoucí hodnoty bytu. U družstevních bytů je snazší řešit problémy s členy neplnícími své závazky. Správu a vedení družstva obstarávají zpravidla profesionálové. V orgánech společenství mohou být jen vlastníci bytů v domě, což často vede při ustanovení výboru k problémům. Hlavní rizika spojená s vlastnictvím bytů vidím v problematických členech společenství, kteří nejsou ochotni či schopni plnit své závazky, ve vymahatelnosti práva u takovýchto vlastníků a nejednoznačnosti výkladu některých náležitostí při činnosti společenství. Tím mám na mysli například vedení účetnictví, přechody závazků mezi vlastníky při prodeji vyplývajících ze špatného znění současného zákona o vlastnictví bytů. U mnoha společenství nejsou vlastníci ani schopni se v usnášeníschopném stavu setkat a rozhodovat. Vlastníci bytů jsou povinni hradit platby spojené s užíváním bytu a správou, opravami a modernizacemi společných částí domu. Pro řadu rozhodování o správě a hospodaření s domem je nutná jejich aktivní účast na shromážděních vlastníků. Pokud se ve společenstvích vyskytnou „slabší články“ při plnění těchto závazků, může mít zdárné fungování domu, a tedy vlastníci bytů v domě, vážné problémy.

EURO: Domníváte se, že poměr mezi osobním a družstevním vlastnictvím bytu se bude dále měnit? PÁCAL: Myslím, že podíl bytů ve vlastnictví se bude na našem bytovém trhu dále mírně zvětšovat. To hlavně díky tomu, že má mnohem blíže k bydlení vlastnickému než nájemnímu, oproti bytům družstevním. S tím souvisí i snazší přístup k financování koupě bytu a větší „pocit bezpečí“ u takové investice. Družstevní bydlení má ale v našem bytovém prostředí také své místo a tradici. Vyžaduje relativně menší aktivitu svých členů, přitom nakládání s bytem se velmi blíží bydlení vlastnickému. Otázkou je, nakolik se na trhu ujme poněkud problematický zákon o podpoře družstevní výstavby. V současné době z čísel, která dostáváme z bytového trhu, vyplývá, že novou bytovou výstavbu v podstatné části tvoří rodinné domky, a nejen byty ve vlastnictví. Družstevní byty tvoří přibližně sedmnáct procent bytového fondu a zájem o jejich převody do vlastnictví není tak velký. Proto se domnívám, že se bude podíl bytů ve vlastnictví zvyšovat jen mírně.

EURO: Které hlavní změny pro majitele bytů přinese nový zákon o společenství vlastníků? PÁCAL: Bohužel nový zákon o vlastnictví bytů zatím prošel pouze prvním čtením a jeho další schvalování čeká na novou Poslaneckou sněmovnu, byť s vysokou pravděpodobností bude schválen. Jeho přijetí je pro fungování společenství vítanou věcí. Obsahuje propracovanější úpravy v pojmech, vymezení povinností a práv, vylepšuje systematiku zákona. U obsazených bytů zachovává první nabídku a druhou nahrazuje obecným předkupním právem, pro ateliéry vynechává povinnost vlastníka nabídnout ho nejprve nájemci. Společenství již nebude vznikat ze zákona, ale zapsáním do rejstříku společenství. Výpis z rejstříku nebo stejnopis návrhu na zápis se bude přikládat ke kupní smlouvě, v domech se zapsaným společenstvím budou ručit vlastníci dle svých podílů do výše hodnoty svého bytu oproti solidární odpovědnosti v domech bez zapsaného společenství. Obsáhlejší podobu dostala doposud málo využívaná ustanovení o výstavbě domu, která tímto povedou k jejich častějšímu využívání. Zpřesněna a propracována jsou ustanovení o hospodaření, majetku či příjmech. Nový zákon bude zcela jistě ku prospěchu odpovědným vlastníků bytů.

EURO: Bude nutné udělat v oblasti osobního vlastnictví bytů ještě nějaké změny? PÁCAL: Více než změny v legislativě jsou nutné změny v přístupu vlastníků k odpovědnosti za majetek svůj i druhých. Důležitá je znalost práv a povinností u jednotlivých vlastníků a dodržování zákona, stanov a usnesení shromáždění. Společné rozhodování, bohužel, vyvolává u některých vlastníků spíše vzpomínky na schůze ROH, než aby v nich viděli potřebnou správu svého jmění. Neplacení plateb na společný účet, neúčasti na shromážděních nebo nerespektování práv druhých mohou být velkým problémem a možnou příčinou znehodnocení investovaných prostředků. Před koupí bytu do vlastnictví by si měl každý zvážit, zda je na tuto investici připraven finančně i mentálně. S těmito problémy také bezprostředně souvisí vymahatelnost práva. Zákon přesně vymezuje povinnosti vlastníka i možné sankce. Proti tomu však stojí mnohdy zdlouhavé a nepružné soudy, které se občas na neodpovědného vlastníka bytu dívají spíš jako na utlačovaného nájemníka, proti kterému stojí zlé a mocné společenství.

EURO: Promítly se již do poptávky po bytech diskuse ohledně budoucí změny sazby DPH na stavební práce na bytovou výstavbu? PÁCAL: Určitě se promítly, je však nutné podotknout, že zbytečně a většina diskusí a interpretací této problematiky byla více než zmatená. Málokdo včetně našich politiků dokázal rozlišit DPH na stavební práce a DPH účtované k cenám nemovitostí. Daň u cen je účtována dle námi zvolených kritérií do tří let kolaudace nebo nabytí. Není tedy účtována u starší bytové zástavby, která našemu trhu dominuje. Dále je dobré vědět, že ceny nemovitostí ani tolik nesouvisejí s daňovou zátěží, ale s poměrem poptávky a nabídky. V České republice není žádný region či město s bytovým deficitem. Problém je však stáří, skladba a vybavenost. Spíše než změny DPH proto budou ceny ovlivňovat faktory, jako jsou úroky u půjček, výše reálných příjmů, kvalita provedení, správa nemovitosti. Uměle vyvolávané bubliny trhu s byty škodí. V případě přesunu DPH u stavebních prací do základní sazby by to však mohlo mít přímý vliv na stavbu rodinných domků, které patří k tradiční formě bydlení u nás. Věřím, že se podaří vyjednat trvalou výjimku na stavební práce a u DPH účtovaného k cenám nových nemovitostí bych navrhl změnu kritéria tak, aby to žádný dopad na trh nemělo.

EURO: V jednáních okolo změny sazby DPH trochu zapadla skutečnost, že se zvedne daň na stavební práce pro bytovou výstavbu, což se mimo jiné dotkne rekonstrukcí bytů. Ovlivní tato skutečnost zásadně trh se staršími byty? PÁCAL: Tato zásadní věc opravdu zapadla pod zbytečnými diskusemi o budoucích výměrách stavěných bytů a domků či jejich cenách. Přitom máme v přístupové směrnici dojednánu výjimku do konce roku 2007 právě na tyto stavební práce, a nikoliv na DPH účtované k cenám nových bytů a domů. Zde nám EU ponechala možnost volby, zda daň zařadit i ve stanovení, dle jakých kritérií bude účtována. Hlavní problém je ve stavebních pracích, neboť náš bytový fond je velmi starý a neprošel modernizací. Spíše než diskutovat nad cenami bytů je třeba upozornit na to, že hrozí nárůst cen veškerých oprav a rekonstrukcí od roku 2008 o čtrnáct procent. To se bytostně dotkne majitelů rodinných domků, obcí, družstev, společenství vlastníků, prostě všech. Navíc Česká republika má největší podíl panelových bytů ve svém bytovém prostředí ze zemí EU. Potřeba jejich revitalizace je obecně známa a zvýšením této daně i ohrožena. Pokud se tento problém nepodaří do 31.prosince 2007 vyřešit, může se stát, že to bude mít negativní vliv na ceny technicky méně kvalitních nemovitostí. Žádný výrazný pokles cen se však očekávat nedá.

EURO: Pokládáte zavedení takzvaného sociálního bydlení za vhodnou ochranu proti změně sazby DPH? PÁCAL: Dle definice přednesené vládou to považuji za švejkovinu, nereálnou věc a pouhé odvádění pozornosti. Těžko si lze představit firmu, jak při opravě střešní krytiny rodinného domu nebo při opravě vodovodní stoupačky v domě přezkoumává, zda zařadit práce do základní či snížené sazby a následně to obhajuje před finančním úřadem. Sociální bydlení se dá definovat způsobem užívání, nikoliv přes technické parametry. Mělo by se jednat o dotované, případně nákladové bydlení pro sociálně či společensky potřebné nebo hendikepované lidi. Vymezovat sociální bydlení přes výměry nemovitosti je hloupé a vedlo by pouze ke zmatkům, obcházením zákona a nespravedlnostem, pokud by to vůbec bylo technicky a legislativně proveditelné. Domnívám se, že tento termín byl použit pouze pro odložení problému na nový Parlament a vládu.

EURO: Co považujete za hlavní problémy na trhu s byty v Česku? PÁCAL: Vidím je v přístupu vlády, Parlamentu a obcí. Máme relativně vyspělý developerský, investiční, stavební či finanční trh. Proti tomu však stojí deformace typu Občanský zákoník a zákon o jednostranném zvyšování nájemného, mrhání penězi u necílených podpor a příspěvků, vstupování obcí do trhu, kde jejich místo není. Chybí jasná koncepce vycházející ze skutečných problémů našeho bytového trhu. Stát a obce by se měly starat o vymezení jasných a moderních legislativních pravidel, územních plánů, budování infrastruktury a podpor občanské vybavenosti. V žádném případě nesuplovat trh. Měly by se přednostně starat o bydlení sociálně či společensky potřebných občanů, a nikoliv prodávat či pronajímat nejvyšším nabídkám a vedle toho rozdávat svůj bytový fond v takzvaných privatizacích. V tržním prostředí bych přivítal přesun realitní činnosti z živnosti volné do živnosti vázané s přísnými pravidly pro udělení a uchování licence. Ze svého pohledu pak ještě negativně vnímám významný příliv levného kapitálu na realitní trh, který zde vytváří určitý umělý přetlak, který může mít v budoucnu negativní vliv na ceny nemovitostí.