Radim Passer je ive světě miliardářů trochu specifický. O tom, jak uvěřil v Pána Boha, napsal před lety knihu. Teď pracuje na čtvrtém dílu, který končí jeho padesátinami. Když před 25 lety začal stavět první administrativní budovu v nijak atraktivní lokalitě, nikdo by nehádal, že tam vybuduje prestižní byznysovou zónu. BB Centrum v pražské Michli je jeho životní dílo, evidentně ale míří výš. Ať si myslí o jeho vizi republiky pro 15 milionů, dopravní koncepci nebo snu o pěší zóně z Budějovické až do Krčského lesa člověk cokoliv, nedá se s jistotou vyloučit, že se jednou nenaplní. U plánů na BB Centrum si kdysi lidé také klepali na čelo.
Vy jste jako jeden z mála developerů ještě v době Pavla Béma otevřeně mluvil o korupci. Změnilo se od té doby prostředí?
Určitě výrazně. Nechci ale říct, že pan Bém byl stoprocentní zlo a teď že tu máme stoprocentní dobro. Faktem ale je, že mega korupce dostala Prahu v podstatě do kolen a že potom se kyvadlo vychýlilo k aktivistům, kteří jsou na úrovni vlastizrádců. Tohle volební období to pořád ještě přetrvává a uvidíme, co přinesou nové komunální volby.
Aktivista rovná se Strana zelených?
Nemusí to být jenom Zelení. Zelení jsou pro město čistokrevné zlo, ale pak si myslím, že tady byly různé aktivistické skupiny, třeba v Praze 11 a asi i v jiných městských částech, ve kterých se nepohybujeme. V Praze 11, ačkoli se nejmenovali Zelení, bylo to zlo v podstatě úplně stejné.
V parlamentních volbách jste finančně podpořil ANO. Chystáte se teď někoho podpořit v komunálních volbách podobně jako v těch minulých?
V uplynulých deseti patnácti letech jsme vždy podpořili nějaký subjekt, kterému jsme věřili, že může být pro rozvoj prosperující Prahy, případně celé České republiky, přínosem. V minulých komunálních volbách se navíc objevil i můj bratr. Já jsem měl volbu, jestli ho potopím, nebo ne. A protože jsem ho potopit nechtěl, dali jsme příspěvek, který se vymyká těm u nás obvyklým. Bylo to pro mě takové ponaučení, že už nic podobného v životě rozhodně neudělám.
Udělalo vám to v rodině zlo?
Ne, jen mně a mamince bratr nakonec slíbil, že už do politiky nepůjde.
Podpora ANO je dobrá varianta?
Jen čas ukáže, zda bude koncept skutečně záviset pouze na panu Babišovi, nebo jestli bude strana fungovat dlouhodobě.
Čím vám vlastně přijde Babiš tak přitažlivý?
Já jsem ho do roku 2010 osobně neznal a od té doby jsem nepřestal věřit tomu, že do politiky přišel kvůli tomu, aby k lepšímu měnil poměry v Česku. Aby tady věci fungovaly lépe, aby mizela korupce a aby, což je asi to nejsložitější, se zlepšovaly podmínky pro život a podnikání, což popravdě řečeno zatím ještě moc vidět není. Stále ale vnímám, že tam ta snaha je, na druhé straně je politika dnes o tom - a žádný z politiků mi to nerozporoval -, že 80 procent svého času prohádají nebo vymýšlejí něco jeden na druhého. Pak samozřejmě z logiky věci nemůže zbývat čas na to, aby se věnovali vizím České republiky nebo Prahy na 20 nebo 30 let dopředu.
Když sleduji nárůst Babišova majetku za dobu, kdy je ve vládě, nepřesvědčuje mě to o páchání obecného dobra...
Popravdě řečeno, tyto statistiky úplně nesleduji, na druhé straně je teď doba konjunktury, myslím, že nárůsty jsou prakticky všude. Kdybych porovnal, jakou hodnotu měla moje firma v roce 2010 a jakou má dnes, i v našem případě jde o minimálně 2,5násobek.
V poslední době hodně investujete do veřejných věcí typu náměstí nebo atletického stadionu. Je to povinnost developerů?
My tím, že jsme spíše takový urbanistický developer a investor, že se zabýváme jednou lokalitou, naprosto přirozeně přijímáme odpovědnost za prostory mezi budovami nebo v jejich okolí, které zdánlivě nikomu nepatří. Kdybychom tyto prostory „nikoho“ předali městu, nemá na to finance a asi ani know-how. Pravdou je však i to, že pokud bychom dělali jenom rezidenční projekty, neměli bychom šanci takto postupovat, protože společenství vlastníků jednotek nikdy nebude ze své podstaty ochotno přispívat tam, kde to je povinností města. Jinými slovy: nám se daří přesvědčovat společnosti, které si u nás pronajímají kanceláře, o tom, aby byly ochotné přispívat na potřebnou údržbu veřejných prostranství, které jsme za naše prostředky vybudovali. To je důležitý vzkaz i pro komunální politiky: tam, kde jsou kancelářské budovy, je možné udržo vat hezké prostředí, aniž by to město cokoliv stálo.
To, že se cítíte být i urbanistou, vás vede k tomu, že chcete revitalizovat vestibuly metra Budějovická, Kačerov a Roztyly?
My máme pozemky na Roztylech a náš životní projekt je BB Centrum. Kačerov a Budějovická leží mezi tím a my cítíme určitou spoluzodpovědnost za tyto zdevastované stanice metra, kde sice nějaký development proběhl, ale na těch stanicích to rozhodně není vidět. Myslím si, že Budějovická i Kačerov potřebují úplně nové myšlenky.
Měly by se nad Budějovickou nastavět nové budovy, které by tak byly ideálně dopravně obslouženy?
Myslím, že základní obdélník by se měl v podstatě zbořit a místo toho tam postavit projekt, který bude mít skutečně evropský formát.
Něco jako La Défense?
V pražském měřítku. Na Kačerově musí zmizet příšerné 40hektarové depo. Mimochodem Metropolitní plán s tímto zatím ani nepočítá, což si myslím, že strategicky není správně. Pak by mohla vzniknout nádherná pěší magistrála z Budějovické přes Kačerov a Roztyly do Krčského lesa, což je neuvěřitelná hodnota pro Prahu 4 a 11. De facto největší les ve vnitřní Praze, do kterého se ale velmi obtížně dostáváte. Když se bude přemýšlet trochu velkoryse o těchto záměrech, mohly by celou oblast Prahy 4 posunout hodnotově v kvalitě života úplně jinam.
Možná jste teď nastartoval další aktivisty...
V těchto komunálních volbách se bude rozhodovat o tom, jestli Praha nakročí k tomu, aby byla rozvojové a prosperující město, které bude přinášet příjemný život svým obyvatelům. Nebo jestli tady zvítězí zelený neomarxismus, který z ní udělá dekadentní město a odsoudí Pražany a obyvatele země zůstat národem druhořadé kategorie.
Jak to tipujete?
Věřím tomu, že Praha nakročí k tomu, aby se stala prosperujícím městem. Ta česká malost nás hodně limituje, ale myslím si, že to neznamená, že se z ní nemůžeme vymanit. Pokud nám zůstane vlastní to, že je nám dobře být národem druhořadé kategorie, ti nejschopnější a nejšikovnější mladí lidé budou odcházet do zahraničí a bude to tady jako za bolševika.
S tím možná souvisí i následující otázka. Zaujal vás v poslední době v Praze nějaký architektonický počin?
Tak samozřejmě ceny nájmů a prodejní ceny bytů tady nejsou na takové úrovni, aby Praha mohla poptávat práci těch top světových architektů, protože to spolu nese úplně jiné stavební náklady na metr čtvereční. Tím, že Praha má ekonomicky své limity, nedává prostor k tomu, aby tady mohly vznikat ty nejzajímavější stavby, jako jsou třeba v Paříži a Londýně. I Frankfurt, Mnichov, Vídeň, Berlín a žel i Varšava jsou někde jinde. Ale v okamžiku, kdy Praha bude mít nakročeno k tomu stát se významnou metropolí, projeví se to na mzdách i na cenách nájmů.
Nemělo by jít příkladem město? Kdy se tu naposledy postavila nějaká veřejná budova?
Odbočím k fotbalu, který je světovým fenoménem. Dívají se na něj miliardy lidí po celém světě a myslím si, že i bývalé Československo nebo i Česká republika prožívala historicky období, kdy i náš fotbal byl na slušné úrovni. Jeho totální zkorumpovanost způsobuje, že málokdo slušný je ochoten do něj investovat, ale i z toho se dá vymanit. Je jedna z ostud naší země, že nemáme národní fotbalový stadion.
Jste jeden z nejbohatších lidí v Česku. Jaká je podle vás společenská odpovědnost miliardářů a firem?
Samozřejmě to je o osobním nastavení každého člověka. Když jsem před 20 lety uvěřil v Pána Ježíše Krista, udělal jsem v srdci jakýsi pomyslný kontrakt s Pánem Bohem o tom, jak nakládám se svými osobními financemi. Neodvádím jen desátek, což je biblický model toho, jak by Boží církev měla být financována, aby mohla na celém světě fungovat. Na začátku, když jsem založil křesťanskou podpůrnou organizaci Maranatha, jsem dával ještě druhý desátek. Financujeme a mnohdy i sami realizujeme evangelizační a misijní projekty v České republice i v dalších více než 50 zemích světa. V posledních 15 letech poskytuji na tyto účely většinu svých osobních příjmů.
V poslední době vydávají developeři s oblibou dluhopisy. Vy také. V čem je to výhodnější než bankovní financování?
Bankovní financování je pro nás určitě na prvním místě, protože je z logiky věci nejlevnější. Pokud bychom byli pouze developery, dluhopisy bychom vlastně ani nevydávali, protože si myslím, že vydávat dluhopisy na takzvané developerské riziko je příliš riskantní a v době, kdy se změní hospodářský cyklus - z konjunktury je najednou recese -, může mít firma hodně velkých problémů. Nám tím, že jsme se stali i dlouhodobým investorem - kupujeme zpátky budovy v BB Centru -, dluhopisy nahrazují ekvitu u nákupu pronajatých budov už bez toho developerského rizika. Ale kdyby ceny dluhopisů přesahovaly výrazněji pět procent, už by nedávaly smysl.
Vy ale budete účetně ve ztrátě do roku 2023. Není to riziko?
Určitě ne, protože v okamžiku, kdy hodnota našich aktiv je dostatečná a míra zadlužení nepřesahuje řádově nějakých 70 až 75 procent, a my jsme na úrovni 60 procent, jsem přesvědčen o tom, že jsme připraveni i na výkyvy trhu.
Proč jste začal nakupovat své bývalé budovy v BB Centru a stal se investorem?
Na konci léta roku 2013 přišlo rozhodnutí a na podzim v roce 2014 jsme dokončili akvizici první budovy. Z těch devíti, co jsme kdysi prodali, jsme jich koupili šest zpět. Před pěti lety jsem strávil tři dny půstu a modliteb, protože jsem cítil, že je potřeba firmu nějak strategicky nasměrovat. Jako křesťan vnímám, že všechno, co mám, patří Bohu, a to se týká i mého podnikání. Nechci, aby to vyznělo, jako že Pána Boha považuji za nějakého kamaráda z vedlejšího baráku, to rozhodně ne, ale prostě Pán Bůh je pro mě nejdůvěrnější životní partner a tím pádem samozřejmě otázky strategie podnikání se snažím řešit tak, aby Bůh na mě mohl působit. K tomu sloužily ty tři dny, kdy jsem vnímal působení Ducha Svatého, propočítával jsem projekty, až jsem dospěl k přesvědčení, že pro nás bude nejlepší a nejbezpečnější, když budeme zpátky kupovat, co jsme kdysi prodali. Když uplynuly ty tři dny, vyšel jsem na balkon a tam jsem uviděl duhu od jedné strany až na druhou, což pro mě byla taková nádherná odpověď, tedy deal is done…
Jaké to je, přijít do firmy a říct najednou: Tak a teď budeme kupovat zpátky budovy. Jak reagovali zaměstnanci?
Určitě mé rozhodnutí změnilo náš byznys model, protože klasický developerský znamená: postavíte, pronajmete, prodáte a jdete dál. Ve firmě to chtělo nějaký čas.
Snažil se vám to někdo vymluvit?
V představenstvu jsou lidé, kteří upozorňují na rizika. Je strašně důležité takové lidi ve firmě mít, protože kdyby vám každý jen tleskal, nepoznáte, že ne každé vaše rozhodnutí je správné. Je řada okamžiků a situací, kdy si uvědomím, že názor mých kolegů je lepší a správnější než ten můj, ale samozřejmě nastávají situace, kdy jsem třeba sám proti všem, a když jsem o tom bytostně přesvědčen, svůj názor prosadím. Ti lidé jsou za to dnes rádi, protože si uvědomili, že tím, jak je Praha z hlediska připravenosti k výstavbě složité město, vlastně svým způsobem i díky tomu, že kupujeme zpátky budovy, zůstáváme na trhu.
Jak jste vlastně dospěl k tomu, že chcete být vizionářem v dopravě?
Politici se příliš hádají mezi sebou, logicky nemají čas na vize, kdežto volební období nás podnikatelů je v podstatě celý náš profesní život. Jinými slovy: pochopil jsem, že pokud se jako podnikatelé aktivně nezúčastníme a nepomůžeme politikům v těchto oblastech, tak se nikdy ničeho nedočkáme. Proto jsme začali s jedním velmi dobrým dopravním architektem Petrem Preiningerem zpracovávat kompletní nový strategický návrh dopravní infrastruktury České republiky, který se týká dálnic, rychlostních komunikací, vysokorychlostních železnic a dalších nových tras pražského metra, plus řekněme prodloužení těch stávajících tak, aby to všechno dávalo logiku napojení na příměstskou železniční dopravu. Takže jsme dali dohromady tento materiál, začali jsme ho projednávat s politiky, potkáváme se se zástupci všech parlamentních stran. Zatím jediná strana, která neprojevila zájem o řešení dopravní koncepce České republiky, jsou Piráti.
A ta motivace?
Přeji si, aby mladí lidé z České republiky neodcházeli, aby tady chtěli žít. My jsme největší zoufalci ze všech zoufalců, a to v rámci celé Evropy a možná i celého světa z hlediska stavební legislativy. Náš návrh přináší kromě 600 kilometrů již plánovaných dálnic dalších 850 kilometrů dálnic a zhruba 1300 kilometrů nových rychlostních komunikací, plus dalších zhruba 70 kilometrů nových tras pražského metra. A k tomu ještě vysokorychlostní tratě, které by z hlediska Prahy měly vždycky jít přes letiště a centrum. To může Českou republiku a Prahu posunout na úroveň západní Evropy. Největší výzvou a problémem zůstává absolutní nedostatek pracovních kapacit, proto my také říkáme, že součástí vizí by měla být Česká republika pro 15 milionů lidí. To neznamená, že sem přijde 4,5 milionu Ukrajinců. Důležitý je příchod celých rodin, nikoli jenom mužských, kteří nevědí, co mají po práci dělat a budou chodit někde po hernách a zvyšovat kriminalitu. Je také důležité, aby to byly rodiny z kulturně spřízněných zemí, jako je například Ukrajina. Druhá polovina sem přijde ráda a dobrovolně ze západní Evropy, protože si myslím, že se stáváme mnohem bezpečnějším místem pro život, než jsou dnes mnohé části západní Evropy.
Myslím, že nebudou mít v Praze kde bydlet, kdyby přišli...
To, o čem se tady teď bavíme, je horizont příštích třeba 20 25 let a 4,5 milionu lidí nepřijde jenom do Prahy. Praha se třeba může zvednout na dva miliony, nebo dokonce musí zvednout na dva miliony lidí, ale to, o čem se bavíme, znamená, že se v řadě regionů rozrostou města.
Narážela jsem na bytovou krizi města...
Ano, v Praze jsou předražené byty. Myslím si však, že vůbec největší problém je nepředvídatelná cena stavebních prací. Nikdy za 27 let našeho podnikání jsme nezažili to, co se děje v tomto roce a v posledních měsících obzvláště, kdy v podstatě jedna jediná zakázka není dokončena včas, protože firmy nemají dostatek kapacit. Když nám dřív někdo dodal nějaký prvek pro stavbu během čtyř týdnů, tak dneska to trvá minimálně osm. To samé se týká i dodávek z Německa. Stavební trh nikdy nepředstavoval tak obrovské katastrofální riziko pro všechny investory jako dnes. Když jsem říkal před pěti lety, že za deset let v této zemi nikdo nic nepostaví, nečekal jsem, že to půjde tak rychle. Dnes se navíc vezeme na vlně konjunktury, ta částečně dokáže smazat všechny ty neduhy, které se tady odehrávají, ale hospodářské cykly se střídají, takže po konjunktuře zase přijde recese a my bychom se měli stihnout přesměrovat.
Radim Passer (54)
• Po vysokoškolských studiích na Stavební fakultě ČVUT začal v roce 1991 podnikat a založil společnost Passerinvest Group. • Vlajkovým projektem developerské a investiční firmy je BB Centrum v Praze 4. • V žebříčku týdeníku Euro Top miliardáři 2017 se umístil na 55. místě s hodnotou majetku 5,2 miliardy korun. • Svůj podnikatelský úspěch považuje za dar od Boha, k němuž se obrátil v roce 1998 po smrti svého prvorozeného syna. Je členem Církve adventistů sedmého dne. • Je zakladatelem občanského sdružení Maranatha. • Je ženatý a má čtyři syny - Radima, Samuela, Benjamina a Timothea.
