Společnost ECE se snaží, aby její nákupní centra žila 24 hodin denně
Oživování center měst, ústup od výstavby nákupních galerií na zelených loukách daleko za městy a investice do brownfieldů. Tak prý vypadají současné trendy v oblasti developmentu nákupních center. „Doplatí na to rizikovější nákupní centra, postavená s nějakou vadou - buď příliš daleko od města nebo s nevhodným složením nájemců a podobně,“ říká Josef Tobek, jednatel společnosti ECE, která se výstavbou a provozem nákupních center zabývá.
EURO: Na rozdíl od běžných developerů vaše společnost nestaví nákupní centra proto, aby je se ziskem prodala, nýbrž je sama provozuje. Čím je pro vás tento byznys výhodný? TOBEK: Naše společnost se stará nejen o stavbu a následný provoz center, ale i o jejich vývoj. Máme vlastní oddělení pro každou činnost nutnou k tomu, aby centrum vzniklo a začalo žít. Od developera, který zajišťuje pozemky a plánování, přes architekta, stavaře až po oddělení pronájmu a údržby centra. Následný provoz centra je pro nás důležitější než případný jednorázový zisk z prodeje. ECE, respektive náš vlastník - německá rodina Otto - z uskutečněných projektů neodchází. Příjmy z nájmu obchodních ploch jsou z dlouhodobého hlediska mnohem zajímavější, pokud je centrum dobře postavené a vedené.
EURO: V současnosti bývá zvykem koncentrovat se na jednu činnost, kterou firma umí nejlépe, a zbytek aktivit outsourcovat. Vy naopak veškeré dění spojené s vašimi obchodními centry řešíte vlastními silami. Proč? TOBEK: Určitě můžete pouze stavět a zbytek služeb a prací outsourcovat. To však dělají zejména krátkodobí investoři. Těm jde o vytvoření nějakého modelu, vybudování obchodního centra, které se ziskem prodají, a pak se přesouvají na jiné projekty. Investiční společnost, která takové centrum koupí, se o ně musí starat a zajistit, aby plnilo požadavky trhu. Jsme developerem i investiční společností. Upřednostňujeme dlouhodobě vyšší příjmy z pronájmu, a proto musíme umět všechny věci spojené s chodem obchodního centra řešit sami. Je to mnohem výhodnější. Uvedu příklad. Kdybychom třeba pronájem obchodních ploch svěřili třetí straně, jejíž odměnou by byl tříměsíční nájem od získaného obchodníka, logickou motivací takové firmy by bylo pronajímat za co nejvyšší nájemné. Protože i odměna by pak byla vysoká. To však neodpovídá naší filozofii. Nemáme mezi provozovateli obchodních center nejvyšší nájmy. Spíše se snažíme mít optimální nájemné k danému výrobku nebo službě, aby obchodník mohl náklady unést, aby prosperoval a řádně platil. Proto vše děláme vlastními silami.
EURO: Začínáte už vnímat nasycenost trhu, nebo je v Česku ještě prostor pro nová obchodní centra? TOBEK: Zaměřujeme se na centrálněji položené lokality. Chceme, aby centra měst byla oživována a aby lidé neodjížděli na jejich okraj do hypermarktetů. Snažíme se, aby naše obchodní centra žila 24 hodin denně, aby tam lidé trávili čas nejen nákupy, ale třeba i setkáním v kavárně. Typickým obchodním centrem, kde se to podařilo, je galerie Vaňkovka v Brně. A pokud lidé zamíří do centra města, kde to mají blízko do práce nebo domů, proč by jezdili na kávu někam na periferii? Jakákoli nemovitost je determinovaná svou lokalitou. Mnoho obchodních center nyní leží ve velice špatné lokalitě. A až přijdou jejich konkurenti do středu města a do dobrých lokalit, postupně jim odeberou zákazníky a po čase i nájemce.
EURO: Nákupní centra uprostřed měst většinou odpuzují svou architekturou, která často vůbec nerespektuje historickou zástavbu. Vnímáte to jako problém? TOBEK: Určitě. Je velmi důležité nalézt vhodného architekta a koncept pro danou lokalitu. Než architekt začne kreslit, jak dané centrum bude vypadat, měl by se seznámit s okolní architekturou, velikostí a tvarem pozemku, se zástavbou v okolí, s historií pozemku…
EURO: Učinil to dle vás architekt, který vytvořil například brněnský špalíček? TOBEK: To bohužel asi neudělal. Jsou však i zcela odlišné příklady. Třeba galerie Vaňkovka. Náš architekt zachoval části starých hal, jejich stropy a další prvky původní budovy. Je to jeden z prvních velkých projektů přestavěných brownfieldů a dopadl velice dobře. Získali jsme za něj deset ocenění. Proto lze konstatovat, že postavit obchodní centrum ve středu města lze i citlivě a vkusně.
