Realitní trh v postkomunistických zemích má i po více než dvou desetiletích od nástupu kapitalismu svá specifika
Svůj byt si pronajímá pouhých sedm procent Litevců. Všichni ostatní jsou jeho vlastníky – ať už jej privatizovali, restituovali, našetřili si na něj nebo se kvůli němu na dlouhá léta zadlužili u banky. V tom posledním jsou přeborníky Češi. Plných 85 procent těch, kdo si kupují nový byt, si na něj vezme hypotéku. Kupříkladu v Estonsku je to 50, v Rusku 40, a v již zmíněné Litvě dokonce jen 30 procent lidí. Po Češích následují Slováci, v závěsu jsou pak Lotyši a Finové.
Pokud bychom ale porovnávali jednotlivé země podle toho, kolik lidí celkově se v nich kvůli bydlení zadlužilo hypotékou, zvítězí Finové. Je to samozřejmě dáno historickými souvislostmi. Kvůli dlouho neexistujícímu volnému trhu s byty postkomunistické země dosud ještě nedosáhly poměru, který je běžný v západní a severní Evropě.
V oblasti severní, střední a východní Evropy (data se zkoumala konkrétně ve Finsku, v Pobaltí, Rusku, Česku a na Slovensku) si nové bydlení nejsnáze opatří Finové. Průměrná cena bytu tam dosahuje 3,1 tisíce eur, tedy 77 tisíc korun za jeden metr čtvereční. Na první pohled je to vysoká částka, ale situace je jiná, když přihlédneme k průměrným příjmům. V roce 2008 dosáhly ve Finsku 3049 eur, oproti například 925 eurům v Česku.
Nejméně dostupné je naopak nové bydlení pro Rusy, a to i přesto, že za metr čtvereční zaplatí v průměru o 40 tisíc korun méně než Finové. V Rusku je navíc rozšířený trend stěhování za prací a střídání bydlení, takže 37 procent obyvatel si byty pronajímá.
Krize sedmkrát jinak Zajímavá data týkající se realitního trhu ve zmíněné oblasti získala finská developerská společnost YIT, která jen loni zahájila ve zmíněných zemích výstavbu osmi tisíc nových bytů. Kromě ekonomických a statistických čísel zkoumala i to, jak lidé v jednotlivých zemích bydlí. A tak dospěla k závěru, že hypotéky jsou oblíbené všude, zatímco rozdíly ve stylu vybavení bytů jsou obrovské. Jen balkon či lodžii a dostatek úložných prostor chtějí všichni.
K zajímavým poznatkům firma dospěla, když zjišťovala, do jaké míry jednotlivé trhy postihla finanční krize. Zatímco v Rusku je nová výstavba téměř konstantní, třeba v Estonsku se propadla ze 7100 nových bytů v roce 2007 na pouhých 1800 v loňském roce.
Krize měla vliv i na pokles ceny bytů v jednotlivých zemích. Boom, který v Česku i na Slovensku vyvrcholil v roce 2007, vystřídaly tři roky setrvalého poklesu. Ten byl nejstrmější v pobaltských zemích, naopak takřka nezasáhl Finsko, kde ceny stále stoupají. „Postkomunistické země na tom nejsou v Evropě zdaleka nejhůře, a to ať už jde o aktuální situaci, nebo potenciál do budoucna. Platí samozřejmě, že poptávka po novém bydlení se kvůli problémům v eurozóně utlumila, ale pořád je silná část populace nespokojena se svým současným bydlením. Skýtá to možnosti jak v oblasti rekonstrukcí, tak nových projektů,“ říká Pavel Smolka, analytik realitně poradenské společnosti Jones Lang LaSalle. „Nejlepší ve srovnání s okolím se nyní jeví situace v Polsku a částečně i v České republice, naopak nižší aktivita developerů je v Maďarsku a Rumunsku,“ dodává Smolka.
Do Polska momentálně expanduje například developerská společnost Skanska. „Na trh jsme tam uvedli první projekty,“ říká mluvčí společnosti Naděžda Ptáčková.
Samotná společnost YIT v Polsku nepůsobí. „Snažili jsme se tam vyhledat firmy, které by pro nás byly vhodnými partnery. Žádné jsme ale nenašli. Vlastní rezidenční výstavba zde nepřipadá příliš v úvahu – trh je přezásobený. Musím ovšem uznat, že polský trh je obrovský,“ uvedl Juhani Pitkäkoski, prezident společnosti YIT. Velký potenciál podle něj naopak představuje Rusko. „Minulý týden jsme pro tento region odsouhlasili dlouhodobou strategii. Pokud jde o konkrétní oblasti, tak je to Petrohrad, Moskva, Jekatěrinburg, Rostov na Donu a okolní satelity,“ dodal prezident společnosti YIT.
Pavel Smolka však upozorňuje na to, že v případě Ruska může jít buď o zemi zaslíbenou, nebo přesně naopak. „Důvodem je neprůhledné administrativní prostředí, které si často vyžádá zcela neočekávané náklady, ať již oficiální, nebo neoficiální. Takřka jediným způsobem, jak na tamní trh efektivně vstoupit, je pomocí místního partnera, jehož přínos a kvality jsou předem neodhadnutelné. A to je pro developerský záměr pracující s relativním rozpočtem problém.“ Podotýká nicméně, že ruský trh je jako celek velmi dynamický a daleko méně zasažený krizí v Evropě, naopak stabilně těží ze stoupajících cen energií.
Pomalé Česko V Česku se stalo velmi častým jevem, že developeři nakupují připravené projekty svých konkurentů, kteří se rozhodli je nerealizovat. Například Skanska koupila takové projekty v Praze na Proseku a v Modřanech. „U všech provádíme dílčí úpravy tak, aby zapadaly do našeho portfolia,“ říká Ptáčková.
Tento jev je ovšem specificky český, a navíc nesouvisí jen s krizí. Ve srovnání s ostatními zeměmi, kde staví společnost YIT, je zde nezvykle dlouhé stavební řízení. „Pokud chceme co nejdříve začít stavět a nabízet klientům byty, jsme kvůli tomu nuceni koupit pozemek s již hotovým projektem s vydaným stavebním povolením nebo územním rozhodnutím. Koupě samotného pozemku by pro nás samozřejmě byla vhodnější,“ říká Pitkäkoski. „Například v Rusku je zákonem stanovena maximální lhůta pro vydání stavebního povolení,“ porovnává.
Developerů, kteří v době krize Česko opustili, však přesto není mnoho. „Patří mezi ně například francouzská společnost Sogeprom, která se po realizaci jednoho menšího projektu v Praze z našeho trhu stahuje. Důvodem je samozřejmě situace na trhu, ale i špatný odhad vývoje trendů, protože ve stejné době i lokalitách jiní developeři stabilně prodávali,“ vysvětluje Smolka. „V posledních letech museli developeři změnit i své projekty, a to jak co se týče velikosti bytů, tak i jejich standardu či kvality stavby,“ dodává.
Vítězství skandinávských řetězců „Češi mají rádi moderní, ne příliš luxusní, spíše funkční styl poskládaný ze sortimentu nábytkových řetězců. Převažuje přitom skandinávský design. V oblibě ale máme i menší italské či německé dodavatele nábytku,“ říká Zuzana Martínková, manažerka marketingu společnosti YIT. Přestože do interiérového designu českých domácností proniká skandinávská střídmost, funkcionalistický standard finských bytů by prý českého zákazníka udivil.
V pobaltských zemích se bydlí podobně – převažuje důraz na funkčnost. Velké řetězce jsou sice také oblíbené, kuchyně i vestavný nábytek si tam ale rádi objednávají u lokálních výrobců. V Rusku se zase byty klientům obvykle předávají nezařízené, čímž je de facto míněná hrubá stavba.
Balkon jako nutnost Ve všech sledovaných zemích preferuje naprostá většina klientů balkon i u malého bytu a u větších bytů často prostornou terasu. Klimatické podmínky jsou pak určující pro Finy – kvůli chladnějšímu počasí chtějí zasklený balkon. Podobně je tomu v Rusku, kde ovšem nehraje roli jen počasí, ale i bezpečnost.
Nároky se však liší v pohledu na kuchyň.
K oddělené kuchyni inklinuje spíše starší generace, bez ohledu na věk alespoň optické oddělení požadují Litevci a Rusové. Rozdílné jsou i názory na nutnost vstupní chodby. Zatímco ve Finsku je trendem otevřený prostor a minimalizace vstupní haly, Slováci vyžadují byty, ve kterých se do jednotlivých místností vstupuje z prostornější chodby.
Všichni se naopak shodnou, pokud jde o velikost úložných prostor. „Vybudované úložné prostory dostávají ve svých bytech při předávce ve Finsku, kde obecně panuje vysoká úroveň dokončení bytů, která je ale dána finskými předpisy. Klienti získávají nový byt včetně kuchyňské linky se spotřebiči, vybavené koupelny či sauny, která patří ke standardu i u malých bytů,“ říká Martínková.
Kulturní odlišnosti hrají roli i v architektuře bytových domů. Zatímco ve Finsku, Estonsku, Lotyšsku a Česku se v posledních letech stavějí jednoduché a funkční bytové domy spíše v komornějším duchu, v Rusku se klade důraz na vícepodlažní objekty. V centrech ruských měst běžně mají zhruba dvanáct pater, v regionech ale i více než dvacet.
Balkon či lodžii a dostatek úložných prostor chtějí ve sledovaných zemích všichni Plných 85 procent Čechů, kteří si kupují nový byt, si na něj vezme hypotéku. V Estonsku je to 50, v Rusku 40, a v Litvě dokonce jen 30 procent lidí
Hotelový trh na ruských nohou
Nejen rezidenční trh krize výrazně poznamenala. Stranou pochopitelně nezůstal ani hotelový. V mnoha zemích kvůli propadu návštěvnosti ceny výrazně klesly. V Praze to bylo o třetinu až polovinu, takže část hotelů zkrachovala. „Celkově se evropský hotelový trh zotavuje, musí na něj ale být nahlíženo individuálně z pohledu té které země. Například v Česku se situace v posledních dvou letech lepší a ADR (average daily rate – průměrný výnos z pokoje – pozn. redakce) roste,“ uvedl Frédéric Le Fichoux, analytik realitně poradenské společnosti Cushman & Wakefield. V rámci postkomunistických zemí vyniká Rusko. „Je to stále se rozvíjející trh s velkým podílem hotelů ve výstavbě,“ vysvětluje Le Fichoux. Ruská klientela navíc v posledních letech v regionu nahradila tu, která dříve přijížděla ze Západu. České hotely včetně těch nejluxusnějších nevyjímaje. Stranou nezůstal ani hotelový řetězec Kempinski, který v regionu působí od roku 2008. Tehdy otevřel první hotel v Praze, o dva roky později v Bratislavě a následující rok v ruském Gelendzhiku. Zatím poslední je hotel v litevském Vilniusu, který zahájil provoz letos v září. „Vilnius jsme si vybrali záměrně. Naše hlavní klientela sídlí mimo Evropu a všichni naši hosté chtějí cestovat napříč Evropou. Dále jsme ve fázi podepisování manažerských smluv v lotyšské Rize,“ uvedl Peter Knoll, ředitel pražského hotelu Kempinski Hybernská.
Řetězec má ale na Východě ještě další plány – buduje už druhý hotel v Moskvě, plánuje rozšíření do Běloruska a pošilhává i po východnější části Ruska. „Cílem našeho řetězce je stát se jedničkou v zemích bývalého východního bloku, zvláště v nových členských státech Evropské unie,“ neskrývá ambice Knoll. l
O autorovi| Pavla Kreuzigerová, kreuzigerova@mf.cz
