Sen o vlastním bydlení letos pro mnohé lidi končí. Hypotéky kvapem zdražují, výrazně se zvyšují i ceny nemovitostí a na brzdu šlápla i Česká národní banka, která na vloni podzim zavedla přísnější limity pro jejich poskytování. Výsledkem je, že pro lidi bez vlastních úspor či vysokých výdělků se koupě střechy nad hlavou hlavně ve velkých městech jako Praha či Brno stává snem, který je nedostižný. „Problematické může být první bydlení mladých lidí ve velkých městech. Je prakticky nedostupné,“ řekl týdeníku Euro vedoucí hypoték v České spořitelně Radek Vachulka.
Palčivou situaci se loni pokusil řešit Státní fond rozvoje bydlení, který začal půjčovat na pořízení vlastního bytu s úrokem od jednoho procenta. Na pořízení bytu ale půjčuje maximálně 1,2 milionu korun, což problém ve větších městech neřeší.
Držte se, jedeme dolů
Také Česká národní banka situaci nepomohla. Aby zabránila dalšímu růstu cen nemovitostí, které za poslední roky vyskočily o desítky procent, bankám důrazně doporučila, aby nepůjčovaly každému.
Na hypotéku tak nově nemají nárok ti, jejichž dluh by překročil devítinásobek ročního čistého příjmu, a také ti, kdo by na splátku dluhu vynaložili přes 45 procent svého měsíčního čistého příjmu. To jsou typicky mladí lidé. Vachulka proto navrhuje, aby ČNB zavedla pro ty, kdo si kupují první bydlení, z těchto pravidel úlevy. „Osobně si myslím, že to je téma letošního roku, které bude rezonovat. Přemýšlíme o tom, že s tím za ČNB přijdeme,“ dodává s tím, že pro tyto hypotéky by musel existovat nějaký strop, aby si nemohli mladí brát úvěry například na luxusní nemovitosti.
Nová pravidla od A do Z:
Hypotéky podle nových pravidel: limity pro příjmy a zadlužení postihnou pětinu žadatelů
Nicméně ČNB zatím o ničem podobném neuvažuje a na dotaz týdeníku Euro připomíná, že banky sice zpravidla poskytují hypotéky jen do výše 80 procent hodnoty nemovitosti (tzv. LTV), ale až 15 procent úvěrů mohou poskytnout s LTV do 90 procent. Toho by prý měli využít hlavně mladí lidé.
V každém případě se od loňského listopadu začal celý trh poměrně prudce ochlazovat. Podle posledních zveřejněných dat Hypoindexu, který sleduje údaje o trhu s bydlením, si během jedenáctého měsíce sjednalo hypoteční úvěr 8617 lidí, což je o 1973 méně než v říjnu. V listopadu klesly v meziměsíčním srovnání jak počty, tak i objemy nově sjednaných hypoték. Lidé si vzali hypotéky za 19,5 miliardy korun, což je o 4,8 miliardy korun méně než v rekordním říjnu, kdy se masivně „předzásobili“. Také úrokové sazby u hypoték dále rostly na 2,78 procenta, přičemž za podobné sazby si lidé sjednávali hypotéky v červnu roku 2014 (viz graf Vývoj úrokových sazeb u hypoték).
Celý loňský rok by ale měl skončit jen o něco hůř než v 2017, kdy si lidé vzali hypotéky za 226 miliard korun. Kdybychom navíc brali úvěry na bydlení jako celek včetně stavebních spořitelen, trh dokonce mírně poroste.
To ale určitě nebude platit letos. „Je velmi pravděpodobné, že trh půjde dolů,“ říká místopředseda představenstva Hypoteční banky Vlastimil Nigrin. Podle průzkumu týdeníku Euro bankéři letos počítají s propadem zhruba o pětinu, tedy na úroveň 185 miliard korun. Nahoru budou dál šplhat i úrokové sazby, které by mohly dosáhnout až 3,5 procenta.
Nicméně s poklesem zisků, který provází pokles trhu, se nebudou chtít akcionáři bank smířit a bankéři budou muset být agresivnější. Zmíněná Hypoteční banka chce třeba víc pracovat s klientskými daty a nabízet „předschválené limity“, tedy úvěry těm, kdo je ještě nemají, ale přitom si je mohou dovolit. Nebo nabízet zvýšení úvěrů tomu, kdo si už hypotéku vzal. „V prosinci jsme vybrali přes tisíc našich klientů, u nichž jsme si spočítali, že jsou od první hypotéky už v takové fázi, že pravděpodobně potřebují další peníze. Protože žádný rozpočet se nedodrží, když se například staví nebo rekonstruuje. Vidíme, že mají ještě platební kapacitu zvýšit si splátku a dáváme jim nabídku,“ říká Nigrin.
Konzervativní ČNB
„Urvat trh“ se budou banky snažit také digitalizací hypoték, která jim pomůže snížit náklady. Zjednodušeně řečeno, vyhraje ten, komu se jako první podaří co nejvíc zautomatizovat celý proces. Prostor tu rozhodně je, protože v hypotečním procesu je pořád hodně ruční práce, předávání a tisknutí dokumentů, a z pohledu běžného člověka je to pořád nepříjemná byrokratická zkušenost. „Měli jsme složitější hypotéku, takže nám vyřízení trvalo celé čtyři měsíce. Musel jsem si u banky zařídit třeba životní pojištění a doložit podrobné lékařské zprávy,“ říká Petr Nový z Litoměřic, který o hypotéku žádal loni v červenci.
Problém je už na samotném začátku, kdy je pořád nesmírně obtížné založit si účet, aniž by člověk fyzicky musel přijít na pobočku. K řešení je třeba také digitalizace státní správy, aby mohli lidé i bankovní domy lehce přistupovat k datům o obyvatelstvu, která jsou bez ladu a skladu rozeseta v různých státních registrech.
Dalším příkladem, jak lépe konkurovat, je například zjednodušení oceňování nemovitostí. Hlavně v případě velkých měst udělala digitalizace map, využívání kartografických materiálů a satelitní digitalizace obrovský posun, takže banky ji chtějí využívat k oceňování nemovitostí, aby ušetřily na znalcích, jejichž odhady jsou často navíc méně přesné. „Přesto je ČNB konzervativní a nutí nás, aby znalci pořád fyzicky chodili nemovitosti oceňovat,“ říká Nigrin, podle něhož Hypoteční banka zaměstnává desítky znalců a se stovkami dalších spolupracuje externě. A tak i když se pomalu možnost elektronického oceňování prosazuje hlavně ve velkých městech, kde stojí byty v blocích, musejí ho banky stále s regulátorem konzultovat.
Některé banky také kvůli tvrdé konkurenci přestávají hypotéky aktivně nabízet. Mají je sice kvůli úplnosti v nabídce, ale nijak nerozvíjejí doprovodné služby, nevzdělávají své poradce a produkt aktivně nepodporují. Na trhu, kde trojice velkých bank - Česká spořitelna, ČSOB a Komerční banka - drží zhruba 65 procent a působí na něm i další velcí hráči, už nemusí být místo a může dojít ke spojování bank. První vlaštovkou tady je plánovaná fúze Air Bank a Monety ohlášená na podzim loňského roku. A letos můžeme vidět další.
Třaskavé téma
Nicméně koupě nemovitosti zůstává pro obyčejného smrtelníka pořád smysluplnou investicí, která mu nejen zajistí střechu nad hlavou, ale poskytne rodině nezbytnou jistotu a bezpečí. Zejména generace dnešních pětatřicátníků až padesátníků si této jistoty cenila natolik, že nakoupila často víc než jednu nemovitost, kterou drží jako rezervu na stáří a pro své potomky. Právě tady by však mohlo dojít k dalšímu průlomu.
Z druhé a další nemovitosti se dosud platí relativně zanedbatelná daň. V případě, že by stát udělal daňovou progresi, jako je tomu v některých evropských státech, hodně majitelů by je začalo prodávat a na trhu by se uvolnila spousta bytů. Mohlo by to být paradoxně nejjednodušší řešení bytové krize. Stát nicméně o ničem takovém zatím neuvažuje, protože je to příliš třaskavé téma.
Přečtěte si také:
Abeceda hypoték
Rezervace nemovitosti: jak nepřijít o peníze?
Nemovitosti jsou předražené, nová pravidla pro hypotéky to nezmění, vyplývá z průzkumu
Jak pojistit nemovitost proti vloupání
Hypoteční kalkulačka
