Na počátek jednadvacátého století budou developeři každopádně dlouho vzpomínat. Konkrétně na vrchol nemovitostní euforie. Nyní prakticky vše prodají ještě dříve, než postaví, a dokonce dostanou od zájemců o bydlení dopředu i zaplaceno. Obojí je jev na vyspělých trzích nevídaný, vedoucí k poklesu kvality nových projektů.
Jen za první pololetí letošního roku poskytly tuzemské banky přes čtrnáct tisíc hypotečních úvěrů, bezmála o polovinu více než před rokem. Zadlužit se až po uši, ale bydlet ve vlastním, začíná být pomalu nezbytnou vizitkou životního úspěchu.
Společenská atmosféra, kdy mít hlavně rychle vlastní bydlení je „in“, svádí k nepromyšleným činům. Bydlet v domě či bytě s tržním nájemným ale nemusí být vůbec špatné, obzvláště když ceny nájemného již několik let klesají. Jen za poslední rok se cena v Praze snížila v průměru o deset procent. Nájemné je mnohdy nižší než platby spojené s koupí bytu na hypotéku. Připomeňme pro a proti obou variant.
Vlastní bydlení na hypotéku
+ financuji vlastní majetek místo cizího, po splacení úvěru budu hradit jen provozní výdaje
+ daňová úspora – od daňového základu odpočítávám zaplacené úroky z hypotečního úvěru
+ státní příspěvek – osobám mladším 36 let, kteří kupují starší nemovitost, stát dotuje hypotéku procentem z úroku
+ při růstu cen nemovitostí jde o výhodnou investici
- nebezpečí finanční ztráty v případě nutnosti předčasného ukončení úvěru
- ztráta životní pohody způsobená dlouhodobým závazkem vysokých měsíčních splátek
===== Nájemní bydlení =====
+ bez obtíží a finančních ztrát při potřebě změnit bydlo
+ tržní nájemné klesá, a pokud současná hypoteční mánie nepoleví, zřejmě bude klesat i nadále
+ platba nájemného je konečným výdajem, nájemník neřeší náklady na opravy, rekonstrukce…
- o zaplacené nájemné nelze ani částečně snížit daňový základ
- při růstu cen nemovitostí nájemník prodělává, mohl bydlet a zároveň výhodně investovat
Až vstoupíme do Evropské unie…
… ceny nemovitostí prudce vzrostou. Říká se. Právě toto očekávání spolu se zakládáním rodin populačně silnými ročníky dnešních třicátníků žene ceny strmě vzhůru.
Situace ale není udržitelná a je jen otázkou, jak se vyfouknutí bubliny projeví. Poklesnou ceny, nebo jen neporostou tak rychle? Nejen Ivo Gavlas ze stejnojmenné realitní kanceláře se domnívá, že se ceny po vstupu do unie naopak sníží, neboť dnes jsou již příliš vysoké. „Myslím, že po vstupu do Evropské unie se nestane vůbec nic, obchod s nemovitostmi krátkodobě zamrzne, všichni budou vyčkávat, po krátkodobém poklesu se ale vrátí růst,“ předpovídá Jan Urban, šéf hypoteční společnosti Simply.
Ceny nemovitostí se pohybují v cyklech podobně jako ceny akcií, dlouhodobě stále rostou, krátkodobě ale mohou i o několik desítek procent spadnout. Až třetinové propady nejsou v historii ničím výjimečným.
Vedle EU a „třicátníků“ ovšem působí na růst cen nemovitostí celosvětově „akciová blbá nálada“. „Už se na ty ztráty nemohu dívat, prodejte všechny akcie a kupte mi nějakou nemovitost,“ zní stále častěji zadání, kterými klienti úkolují své bankéře a finanční poradce. Tento druh poptávky však zvyšuje na vyspělých trzích ceny pozemků, domů a bytů a roztáčí spirálu, která dnes již vykazuje podobné „bublinózní“ znaky jako někdejší boom na akciových trzích (více v článku Boom, boom, booblina v květnovém magazínu E8).
Devět bank nestačí?
Osmdesát procent hypotečních úvěrů poskytuje trojice bank – Česká spořitelna, Českomoravská hypoteční ze skupiny ČSOB a Komerční banka. Letos hypotékou své nabídky obohatily dvě banky, Wüstenrot a nejnověji od září také eBanka (více informací o její nabídce v rubrice Rating). Celkově se tím počet bank s hypoteční licencí vyšplhal na devět. Přes toto vysoké číslo není trh hypotečních produktů dosud příliš efektivní, neboť se podmínky bank od sebe v praxi často výrazně liší. Než bloudit džunglí nabídek samostatně, vyplatí se najmout finančního, případně specializovaného hypotečního poradce (například Hyposervis nebo Simply). Poradenské firmy za úplatu (v průměru do dvaceti tisíc korun) najdou nejvýhodnější nabídku a pomohou projít procedurou schvalování úvěru. Kdyby se náhodou stalo, že vás všechny banky odmítnou, vzdají se své provize také hypoteční poradci.
Řady zájemců o hypotéku možná v příštích měsících a letech již neporostou tak rychle, určitě ale neprořídnou. „Trh akceleruje a tempo nárůstu poptávky se v budoucnu určitě zpomalí,“ potvrzuje šéf úseku financování nemovitostí České spořitelny Kamil Kosman. Míní, že namísto padesátiprocentního meziročního nárůstu objem poskytnutých úvěrů v příštích letech poroste „pouze“ o dvacet až dvacet pět procent. Prostor pro další rozšíření hypoték je ovšem ještě značný - zatímco v zemích Evropské unie dosahuje objem všech poskytnutých hypotečních úvěrů v průměru jedné třetiny HDP, v České republice tento ukazatel teprve nedávno přesáhl šest procent.
Šestero z hypoték
- Nenechte se okouzlit nízkými úroky natolik, že se zadlužíte, až vám nezbudou peníze na slušné živobytí, na pokrytí osobních rizik apod. Splátka hypotéky by neměla pohltit více než třetinu příjmu domácnosti.
- I když vám banka půjčí i na celou nemovitost, zkuste dát dohromady maximum vlastních peněz - třetina je dobrá, polovina perfektní. Pokud dost vlastních peněz nemáte, počkejte, příležitosti výhodně koupit bydlení se naskytnou i v budoucnu.
- Vyvarujte se uzavření nevýhodného kapitálového životního pojištění, případně jiných drahých a nadbytečných forem zajištění úvěru, dealeři bank vám je budou určitě zkoušet prodat, pro schválení úvěru ale nejsou nezbytné.
- Zvolte odpovídající dobu fixace – spíše kratší než delší - konkurence mezi bankami poroste a jejich nabídka se bude zkvalitňovat, prudký růst úroků je přitom nepravděpodobný.
- Snažte se hypotéku zkombinovat s úvěrem ze stavebního spoření – je výhodněji úročen a nevyžaduje tolik papírování.
- Pokud s partnerem žijete teprve krátce, nevíte, jak velkou rodinu chcete mít ani zda ve vybrané lokalitě chcete žít dlouhodobě, zvolte raději pronájem. Trh s domy zatíženými hypotékou v tuzemsku bohužel zatím neexistuje a při prodeji byste hodně tratili.
Jak se vyvíjely úroky z hypoték*
rok / inflace / úrok
1996 / 8,8 / 11,5
1997 / 8,5 / 14,9
1998 / 10,7 / 10,4
1999 / 2,1 / 8,9
2000 / 3,9 / 7,9
2001 / 4,7 / 6,9
2002 / 1,8 / 5,65
2003 / 0,3 / 4,8
Poznámka: * cena hypoték a meziroční inflace vždy ke konci roku, úroková sazba ČMHB
úroková sazba a inflace je z července 2003
Pramen: ČMHB, ČSÚ, www.penize.cz//
Počet poskytnutých hypotečních úvěrů za první pololetí 2003**
• Česká spořitelna: 4187
• ČMHB: 4169
• Komerční banka: 3605
• GE Capital: 1036
• Raiffeisenbank: 544
• HVB: 369
• celkem všechny banky: 14 018
