Banky se staly nejaktivnějšími hráči na trhu s nemovitostmi
Stanicí metra Radlická projde od příštího roku každý den o několik set lidí více. Právě do Radlic se totiž rozhodla přestěhovat své sídlo ČSOB. Nemovitosti v centru Prahy z větší části prodala a nyní hledá kupce i pro některé své mimopražské objekty. Podobný postup volí také další bankovní domy. Banky se tím stávají, trochu překvapivě, nejaktivnějšími hráči na trhu s nemovitostmi. Odborníci na reality ale očekávají, že v nejbližší době budou chtít svá nemovitostní portfolia udat i další subjekty. Prvním nebankovním prodejcem realitního balíku byla Škoda Praha. Již delší dobu se očekává stejný krok od Českého Telecomu, i od armády. Co do hodnoty prodávaného balíku drží v Praze prvenství ČSOB. Poradcem prodeje byly mezinárodní realitní společnosti Knight Frank a DTZ Zadelhoff Tie Leung. „Spolupracovali jsme s ČSOB již při akvizici jejího nového sídla. Vybírali jsme z více než třiceti návrhů. Vítězem se nakonec stala Skanska s projektem u stanice metra Radlická,“ říká Jaromír Smetana, ředitel společnosti DTZ. Banka by se měla do nového přestěhovat v příštím roce.
Razantní řez.
Ke svým nemovitostem, které ČSOB v budoucnu opustí, přistoupila velmi razantně. Většinu budov v Praze se rozhodla prodat. Původně nabídla balík s osmi domy, v nichž bylo více než 55 tisíc metrů čtverečních kanceláří. Dodatečně rozhodla banka i o prodeji své reprezentační budovy v ulici Na Poříčí, které má rozlohu zhruba 30 tisíc metrů čtverečních. „Na konci minulého roku získala nemovitost Na Poříčí společnost Orco. Své portfolio, ve kterém do té doby převládaly rezidenční prostory, tak rozšířila o atraktivní administrativní objekt v centru Prahy,“ říká Zdeňka Klapalová, ředitelka společnosti Knight Frank. Dodává, že zbylých osm domů zakoupila spolu s rakouským investorem developerská společnost Lordship. Výběr nových vlastníků budov ČSOB probíhal ve vícekolovém tendru. Klapalová tvrdí, že společnost při prodeji jednala pouze s renomovanými investory. „Až do příštího roku, kdy se ČSOB přestěhuje do Radlic, zůstává v prodaných objektech ve zpětném nájmu. Stěhování ale může již financovat z výnosu prodeje,“ vysvětluje Klapalová. Banka získala z transakce více než tři miliardy korun. Pro nového majitele portfolia však zaplacení kupní ceny není jediným nákladem. Nemovitosti jsou sice na lukrativních místech hlavního města, ale jejich rekonstrukce si vyžádá stamilionové částky. „Přesto byly nabídky tak zajímavé, že se neprodávaly budovy zvlášť, ale celý balík najednou,“ dodává Klapalová.
Na řadě jsou regiony.
V současné době ČSOB v konsolidaci svých nemovitostí pokračuje. Na trhu je momentálně přes dvacet regionálních poboček. „Jde o poměrně homogenní portfolio, které zahrnuje zhruba stejně kvalitní budovy ve velmi dobrých lokalitách po celé České republice. Byli jsme potěšeni tím, že jsme dostali velmi zajímavé nabídky na koupi celého portfolia,“ hodnotí Klapalová. Větší část souboru, který zahrnuje kolem 23 tisíc metrů čtverečních ploch, bude předmětem zpětného nájmu, neboť si banka chce udržet klientská pracoviště. Nový vlastník regionálních objektů by měl být znám v nejbližší době. Další portfolio, které v brzy změní majitele, patří České spořitelně. V tomto případě řídí prodej balíku Realitní společnost České spořitelny a společnost Knight Frank. Ke konci loňského roku již prodala banka kolem dvaceti nemovitostí, v letošním roce jich bude přibližně stovka. „Banka dává na trh postupně sady nemovitostí v regionech. V některých zůstává ve zpětném nájmu, jiné zcela opouští,“ upřesňuje Klapalová. Objekty České spořitelny se prodávají většinou jednotlivě nebo v menších souborech, které mají určité pojítko, například stojí ve stejné oblasti. Rozprodej objektů v regionech není pro Českou spořitelnu prvním krokem v restrukturalizaci nemovitostního portfolia. Již v roce 2003 dala na trh balík, který zahrnoval 113 pražských nemovitostí. Majitelem souboru se stala společnost Gutmann Advisors, patřící do skupiny rakouské investiční banky. Za balík zaplatila zhruba 680 milionů korun. Nejhodnotnějším objektem z prodaného portfolia byla budova bývalých Dopravních podniků v Praze-Holešovicích s 33 tisíci metry čtverečních ploch, jejíž hodnota byla přibližně 300 milionů korun.
Banky a realitní trh.
Postupná konsolidace bankovních nemovitostních portfolií, tedy prodeje budov a následné pronájmy prostor, významně ovlivňuje realitní trh. Bankovní sektor se stává jeho významným subjektem. Banky působící v České republice si v minulém roce pronajaly více než čtrnáct tisíc metrů čtverečních moderních kancelářských ploch, což představuje osmiprocentní podíl na veškerých administrativních transakcích uskutečněných v uplynulém roce. Tyto údaje ze studie Banking Business Briefing, již zpracovala poradenská společnost Cushman & Wakefield (C&W), potvrzují celosvětový trend. V sedmnácti hlavních evropských bankovních městech si banky v loňském roce pronajaly celkem 850 tisíc metrů čtverečních ploch. To představuje třináctiprocentní podíl na veškerých pronájmech moderních ploch.
„V Praze je pronájem kancelářských prostor bankovními institucemi již více méně stabilizovaný. V posledních dvou letech se pronajalo 17 tisíc metrů čtverečních, respektive 14 500 metrů čtverečních,“ říká Karel Zeman, vedoucí výzkumu v Cushman & Wakefield. Dodává, že v porovnání s rekordním rokem 2003, kdy bylo pronajato 45 tisíc metrů čtverečních, je to na první pohled málo. „Ovšem tři čtvrtiny pronajaté plochy za rok 2003 reprezentovala centralizace ČSOB,“ vysvětluje Zeman. V tomto roce totiž banka rozhodla o výstavbě nového sídla.
Za poslední dva roky k žádné podobně mimořádné transakci v Praze nedošlo. Z velké bankovní trojky se už Česká spořitelna usídlila v několika budovách v Praze 4 u stanice metra Budějovická a ČSOB si staví již zmíněné sídlo v Radlicích. Přestože se již delší dobu očekává podobný postup Komerční banky, tedy sestěhování do centrály mimo centrum Prahy a případný prodej některých nemovitostí, žádné rozhodnutí ještě nepadlo. Sídlo Komerční banky nadále zůstává u Prašné brány.
Následují další.
Restrukturalizace realitních portfolií provádějí se zpožděním za bankami další společnosti. Nepotřebného realitního majetku se nedávno zbavila Škoda Praha. „Prodávali jsme asi patnáct objektů, včetně dvou slovenských,“ říká Klapalová ze společnosti Knight Frank. Většina z nich našla nového majitele. „Ukázalo se, že portfolio je poměrně heterogenní a vedle zajímavých pražských kancelářských nemovitostí obsahuje i regionální objekty, a dokonce také průmyslový areál. Proto bylo výhodnější prodat nemovitosti jednotlivě, což bylo sice pracnější, ale bývalému majiteli tento postup zajistil vyšší výnos,“ konstatuje. Zřejmě nejlukrativnějším objektem v nabízeném portfoliu bylo hlavní sídlo Škody u stanice metra Hradčanská v Praze 6. Prodávající nechce upřesnit, kdo je současným majitelem tohoto komplexu. Klapalová pouze dodala, že ho koupila italská společnost. Škoda Praha zůstane zatím na Hradčanské v nájmu. Vyjednává ale o přestěhování do sídla společnosti ČEZ v Duhové ulici v Praze 4. Energetici si na konci loňského roku pronajali budovu E v blízkém BB Centru. „Předpokládám, že budova na Hradčanské bude po uvolnění rekonstruována a nadále bude využívána jako administrativní budova,“ říká Klapalová.
Nejen Praha.
Realitní odborníci tvrdí, že z obchodů se soubory nemovitostí lze vysledovat několik trendů. Zřejmě nejvýraznější je rostoucí zájem o budovy v regionech. „Už nevnímáme Prahu jako jediné místo, do něhož směřuje zájem investorů do nemovitostí,“ konstatuje Klapalová. I mimo Prahu jsou prý kupující, kteří mají dostatek financí. “To je pozitivní signál, že poptávka po realitách je v celé České republice a netýká se pouze velkých měst,“ říká spokojeně Zdeňka Klapalová. Dodává, že v současné době je absorpční síla na trhu značná. „Pokud se objeví nějaké nemovitosti, najde se i koupěschopná poptávka,“ tvrdí. „Společně s dalšími velkými zaměstnavateli, jako například telekomunikačními firmami, jsou banky jedním z průkopníků, kteří postupně zahajují přesun svých aktivit mimo hlavní město, hodnotí Andrew Thompson, vedoucí pronájmu kancelářských ploch v pražské pobočce C&W. „Jde především o provoz call center, u kterých není bezpodmínečně nutné, aby sídlila v drahých lokalitách v Praze. Přesunem do regionů lze ušetřit jak na pronájmu prostor, tak na pracovní síle, která je v regionech vzdělaná a zároveň levnější. Velkou popularitu získávají například Brno a Ostrava,“ konstatuje Thompson.
Vydělat lze miliony.
Hlavním důvodem pro prodeje nadbytečných budov je snaha o snížení nákladů. „Nelze říci obecně, o kolik se restrukturalizací sníží provozní náklady. Domnívám se, že řádově to budou desítky procent,“ tvrdí Smetana ze společnosti DTZ. Úspory mají několik zdrojů. Málokdy jsou nemovitosti plně využity pro potřeby vlastníků. Ti je i přesto musí celé udržovat a také se starat o jejich komerční využití, pokud nejsou obsazeny. Sestěhování zaměstnanců do jedné centrály zlepší komunikaci ve společnosti, změní firemní kulturu a navíc poskytuje i možnost zařídit moderní kanceláře přesně dle potřeb. Česká spořitelna vyhlásila na konci loňského roku Program efektivity, jehož cílem je dosáhnout maximálních možných úspor provozních nákladů. „Držet v majetku nemovitosti, které neužíváme, nebo které neskýtají odpovídající podmínky pro bankovní činnost, je drahé a neefektivní. Proto budeme nejen v letošním roce, ale i v dalších letech průběžně sledovat i oblast správy nemovitostí a drahé a nevyužívané nemovitosti budeme odprodávat,“ říká Klára Gajdušková, tisková mluvčí České spořitelny. Ta očekává, že v následujících letech ušetří na základě restrukturalizace nemovitostního portfolia miliony korun ročně. Ještě vyšších úspor dosáhla ČSOB. „Odprodejem budov v souvislosti s výstavbou nového ústředí jsme vydělali půl miliardy korun. Za prodané objekty jsme utržili 3,2 miliardy a výstavba nového sídla nás celkem vyjde na 2,7 miliardy korun,“ upřesňuje Tomáš Kopecký z ČSOB.
Telecom, armáda...
Realitní odborníci očekávají, že snaha snižovat náklady donutí další společnosti ke konsolidaci svých nemovitostí, a na trhu se tak v nejbližší době objeví další realitní balíky. S největší pravděpodobností jejich majitelé budou z nebankovního sektoru. „Půjde o společnosti, které vlastní hodně nemovitostí a ne plně je využívají pro svou potřebu,“ říká Klapalová. „Velké molochy, bývalé státní podniky a státní instituce, jsou kandidáty na restrukturalizaci majetku. Mnoho ministerstev má například lukrativní objekty v centru Prahy. Tyto reality by bylo možné využít jiným způsobem a není pochyb o tom, že by se na trhu našli kupci,“ doplňuje Smetana. I když zástupci realitních společností nechtějí jmenovat, čí portfolio přijde na trh, již delší dobu se spekuluje o Českém Telecomu nebo o armádě. Český Telecom zastavil restrukturalizaci nemovitostního portfolia před vstupem majoritního vlastníka – španělské Telefóniky. „Byla zahájena příprava prodeje budov se zpětným nájmem. My jsme objekty oceňovali pro jednoho ze zájemců. Lze očekávat, že každý nový majoritní vlastník po konsolidaci hlavního byznysu začne tlačit na snižování nákladů,“ uvádí Smetana.
Britové mají náskok V zahraničí nejsou transakce s realitními portfolii ničím neobvyklým. V tomto ohledu má náskok Velká Británie. „Má v nemovitostní oblasti nejdelší tradici,“ připomíná Jaromír Smetana ze společnosti DTZ Zadelhoff Tie Leung. Zaostávají za ní nejen státy bývalého východního bloku, ale i západní Evropa. „V kontinentální Evropě se stále ještě neprosadil anglosaský prvek v nakládání s nemovitostmi, jehož podstatou je oddělení vlastnictví a užívání objektů. Uživatelé jsou většinou v nájmu,“ vysvětluje Smetana. Právě společnost DTZ se podílela na restrukturalizaci velkých nemovitostních portfolií ve Velké Británii. Největší transakce představovala konsolidaci nemovitostí British Telecom (BT). Ten k odprodeji svého portfolia v hodnotě dvou miliard liber přistoupil již v roce 2001. Finanční prostředky použil na snížení třicetimiliardového dluhu z odkupu UMTS licence. BT vlastnil kolem 7500 nemovitostí, sedmdesát procent bylo předmětem zpětného nájmu.
