Byt za padesát eur? V loterii.

Nejatraktivnější investice představují lokality, které nejvíce zasáhla finanční krize

Za pouhých 50 eur mají případní zájemci šanci vyhrát byt na předměstí Barcelony v loterii španělského podnikatele s nemovitostmi. Podnikatel, postižený zhroucením trhu s nemovitostmi, se rozhodl loterii uspořádat, protože se mu nedaří prodat byty běžnou cestou. Firma Grupo de empresas Rob věří, že se jí podaří prodat sedm tisíc losů po 50 eurech za každý z 31 bytů a tím získat 350 tisíc eur za jeden. Španělské podnikatele na realitním trhu silně zasáhlo zhroucení trhu s nemovitostmi a mezinárodní finanční krize – kvůli ní mají omezený přístup k úvěrům. Jsou však jen jedněmi v řadě postižených.
Časopis Forbes sestavil žebříček nejatraktivnějších rezidenčních lokalit na světě a dopadů finanční krize. Nejlákavější investice do rezidenčních nemovitostí představují místa, která krize zasáhla nejvíce. Vilky ve Španělsku či v Kalifornii lze sehnat i o několik desítek procent výhodněji než před vypuknutím turbulencí. Realitní odborníci tvrdí, že nejvíce ze současné situace vytěží ti, kteří si během příštího roku budou moci pořídit nějakou rezidenci.

Žádné dobré zprávy

Finanční krize, která je v podstatě pokračováním hypoteční, má své počátky ve Spojených státech amerických. „Nevidíme žádné signály zotavení, obecně rozšířené prognózy počítají s pokračujícím poklesem až do roku 2010,“ tvrdí Guy Weston, partner britské pobočky mezinárodní realitní společnosti King Sturge. A dodává, že ze seznamu dvaceti amerických měst nejmenší pokles cen rezidenčních nemovitostí zaznamenal texaský Dallas a Charlotte v Severní Karolíně. Naopak největší propad cen postihl atraktivní přímořská letoviska. „Oblasti, které zažily nejcitelnější zdražení za posledních deset let do roku 2006, jako jsou Los Angeles, San Diego, Miami a San Francisco, zažívají nyní nejstrmější propad,“ tvrdí Weston.
Prognózám realitních odborníků dávají za pravdu i statistické údaje. V říjnu výstavba nových domů v USA poklesla na nové minimum a stejně je na tom i vydávání stavebních povolení. Zatímco na trh bylo uvedeno o 4,5 procenta méně domů, úřady vydaly dokonce o dvanáct procent menší počet stavebních povolení. Data dle analytiků signalizují, že se problémy realitního trhu v USA zřejmě nepodaří ještě dlouho vyřešit. Zájem o pořízení nového bydlení klesá prakticky celý rok.
V přepočtu na celý rok se v říjnu v USA začalo stavět zhruba 791 tisíc domů, zatímco v září to bylo 828 tisíc. Počet stavebních povolení se snížil na 708 tisíc ze zářijových 805 tisíc. Vývoj vydaných povolení naznačuje, jak se bude v nejbližších měsících vyvíjet samotná výstavba. U zahájených staveb není pokles natolik výrazný, jak se očekávalo. Analytici v anketě agentury Reuters v průměru předpovídali, že počet zahájených staveb klesne až na 780 tisíc. Horší je to u stavebních povolení, u nichž se počítalo s poklesem pouze na 780 tisíc. Předchozí minimum u zahajovaných staveb bylo v lednu 1991. Tehdy byla americká ekonomika v recesi a prodělávala podobnou korekci trhu bydlení jako nyní. Pravidelné záznamy se v USA provádějí od roku 1959.
Nižší poptávce po rezidenčních nemovitostech odpovídají i klesající ceny. Ty stahuje dolů počet rodinných domků nabízených k prodeji, zhoršení přístupu k úvěrům a rekordní množství zabavených domů kvůli nesplácení hypoték. Z vývoje indexu Standard & Poor’s/Case Shiller vyplývá, že hodnota rodinných domků se v srpnu meziročně snížila o rekordních 16,6 procenta. Jde již o dvacátý měsíc v řadě, kdy měl index záporné znaménko. V Las Vegas a v Phoenixu se dle indexu S&P ceny propadly dokonce o více než 30 procent. Pátý měsíc za sebou pak ceny meziročně klesly ve všech regionech. „Pokles cen nemovitostí k bydlení pokračuje a v údajích je jen málo světlých míst,“ konstatoval David M. Blitzer, šéf týmu S&P, který index sestavuje. Jedinou výjimkou jsou prý některé meziměsíční údaje. Oproti červenci se ceny snížily jen o jedno procento, a pokles tedy zpomalil. V Bostonu a Clevelandu však ceny oproti předchozímu měsíci rostly.

Levně v Británii

V Evropě se krize projevila nejdříve ve Velké Británii. Tamní rezidenční trh „se řídí“ obdobným scénářem jako americký. Průzkum organizace Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS), který se konal v Anglii a Walesu mezi zhruba třemi sty realitními makléři a odhadci, ukázal, že prodej domů v Británii byl za tři měsíce do konce října nejnižší za posledních 30 let. Dle výsledků průzkumu každý z jeho respondentů za uvedené tříměsíční období prodal v průměru 10,9 domu, což je nejméně od začátku těchto měření v roce 1978. Hlavní příčinou zablokovaného trhu bydlení pro většinu potenciálních zájemců zůstává všeobecný nedostatek hypotečního financování. Makléři zaznamenali největší pokles prodeje v Londýně. Tam každý z účastníků za tříměsíční období v průměru prodal jen šest domů. RICS však předpokládá, že situace se v nadcházejících měsících opět zlepší. Organizace totiž spoléhá na to, že prodejci si uvědomí změnu podmínek a sníží požadované ceny. Hypoteční ústavy navíc začnou snižovat úroky, neboť britská centrální banka snižuje úrokové sazby. Hypotéka se tím stane dostupnější více lidem.
Z údajů největší britské hypoteční banky Halifax vyplývá, že v říjnu ceny domů v Británii klesly meziročně o rekordních 14,9 procenta. Tento propad je nejvýraznější od roku 1983, kdy se údaje začaly sledovat. Průzkum Halifaxu ukázal, že ceny domů během října klesly o 2,2 procenta. Tento měsíc se tím stal devátým v řadě, kdy se zlevňovalo. Kupec v současné době zaplatí za průměrný dům v Británii přes 168 tisíc liber, tedy přibližně pět milionů korun. Od svého maxima už střední hodnota ceny domů klesla o 15,7 procenta. To znamená, že stovky tisíc lidí na britských ostrovech mají v realitách zápornou hodnotu majetku. A to, co by v případě prodeje dostali majitelé, je méně než jejich závazek vůči hypoteční bance. „Ceny dosud klesají – a to rychleji, než jsme mohli zatím vidět,“ říká hlavní ekonom ústavu Halifax Martin Ellis. Londýnské realitní kanceláře odhadují, že ze svého cenového maxima, kterého dosahovaly britské rezidenční nemovitosti v roce 2007, v posledních dvanácti měsících již odepsaly zhruba desetinu. Ceny se tím pohybují na úrovni roku 2005. Dno současné krize je však ještě níže a lze srovnat s rokem 2003, kdy začalo strmé zdražování. Ceny by dle této prognózy měly klesnou ještě o dvacet procent. Ale ani na tyto odhady nelze plně spoléhat. „Problém s tímto technických odhadem nalezení dna rezidenčního trhu je v tom, že ignoruje realitu nabídky a poptávky,“ tvrdí Anthony Sanders, profesor na Arizona State University. „Analýza cenového dna z roku 2003 přehlíží fakt, že se situace na rezidenčním trhu fundamentálně změnila,“ dodává. Dle očekávání mezinárodní realitní společnosti Knight Frank se ceny z roku 2007 nevrátí dříve než v roce 2015. O něco dříve, v roce 2012, dosáhne této úrovně Londýn. Naopak poslední bude Severní Irsko, které se dočká až v roce 2019. Nejen všichni vlastníci nemovitostí, ale i ti, kteří chtějí výhodně investovat, se ptají, kdy se propad cen zastaví. Dle prognóz Knight Frank by to mělo být na přelomu let 2009 a 2010. Stejnou předpověď uvádí i společnost King Sturge. Za vítěze současné situace označuje Knight Frank ty, kteří si budou moci pořídit nemovitost během příštího roku.

Španělsko míří do recese

Lokalitou, kde si bohatí Němci či Britové pořizují druhé bydlení, se stalo Španělsko. To se nyní potýká s nedostatkem potenciálních zájemců. Nejen cizinci, ale i domácí kupci se stáhli. Španělé jsou vystrašení varováním vlády před recesí. A nejsou to jen plané řeči. Ve třetím čtvrtletí zažilo španělské hospodářství první pokles po patnácti letech a míří tím k recesi. „Španělsko trpí přebytkem nabídky v mnoha regionech – nejen v přímořských letoviscích,“ říká Guy Weston z King Sturge. „Zhruba čtrnáct procent bytového fondu zůstalo v letošním roce prázdných,“ dodává. Dle týdeníku Forbes, který cituje španělské ministerstvo pro bydlení, je nyní jen v provincii Malaga zhruba 54 tisíc nových prázdninových nemovitostí bez majitele. Situaci navíc zhoršuje, že většina španělských hypoték byla sjednána s pohyblivou úrokovou mírou, a jejich výše je tedy závislá na Euriboru. Ten v roce 2003 dosahoval 1,94 procenta, nyní však 4,27 procenta. Odliv kupců ze španělského rezidenčního trhu se samozřejmě negativně projevuje na podnikání developerů. Činnost již zastavily velké společnosti, jako jsou Martinsa-Fadesa či Promociones Habitat. Ozývají se názory, že v nebližších týdnech se seznam bankrotujících firem rozšíří.

Večírky skončily

Časopis Forbes upozorňuje, že komplikace postihly nejen rezidence „na písečných plážích a pod modrým nebem“ v Evropě. Těžké časy dolehly například i na dubajský trh. Developerská společnost Emaar prodávala byty a domky v budovaném Downtownu Burj Dubai mnohem rychleji, než je stíhala dokončovat. Například všechny byty, které se nacházejí v budově Burj Dubai, jež se po dostavbě stane nejvyšší stavbou světa, jsou již nyní rozebrány a lze je sehnat jen z druhé ruky. Samozřejmě že za několikanásobně vyšší ceny, než je nabízel developer. Zástupci Emaaru nabízeli byty během dvou večerních party, na které byli pozvaní jen vybraní hosté z řad prominentních podnikatelů, celebrit nebo vážených klientů. Během dvou večerů v roce 2004, tedy čtyři roky před dokončením, byly všechny rezidence prodány. „V Dubaji se i byty v hodnotě několika milionů dolarů prodávají jako rohlíky. Pozvaní potenciální kupci prostě řeknou: Dejte mi jich deset,“ říkal loni jeden z britských manažerů, který v Dubaji působí již několik let. Cena bytu se dvěma ložnicemi v Burj Dubai přitom před čtyřmi lety začínala na 1,5 milionu dolarů.
Dnes je však situace zcela odlišná. Následkem finanční krize také dubajský realitní trh míří strmě dolů. Téměř polovina večírků, na kterých měly být uvedeny na trh nové luxusní developerské projekty ve Spojených arabských emirátech, byla buď posunuta, nebo úplně zrušena. Přitom se tyto nákladné události staly pro tamní developery samozřejmostí. Například při zahajovací party pro jeden rezidenční projekt na umělém ostrově Palm Jumeirah zpívala dokonce Kylie Minogue. Ani výhledy do budoucna nejsou nijak optimistické. Dle statistik již bylo pozastaveno 60 procent nových developerských projektů, které měly být postaveny v zemích Perského zálivu.

Top rezidenční lokality a dopady krize
1. Kalifornie
V žebříčku lokalit, které jsou z pohledu koupě rezidenční nemovitosti nejatraktivnější, zařadil časopis Forbes na první místo Kalifornii. Analytici ze společnosti King Sturge upozorňují, že ani příští rok neočekávají žádné ozdravení trhu. Newyorská analytická společnost Rada Logic konstatuje, že v Sacramentu, San Diegu, Los Angeles a San Francisku zaznamenala růst počtu realitních transakcí. Například v Sacramentu se jejich počet od minulého roku zvýšil o 75 procent. Z těchto dat však nelze usuzovat, že se realitní trh rozhýbal. Statistika totiž zahrnuje i počty nucených prodejů. Ceny nemovitostí v Sacramentu klesly oproti minulému roku o třetinu.

2. Velká Británie (Londýn)
Dle údajů společnosti King Sturge klesly meziročně ve třetím čtvrtletí ceny nemovitostí o devatenáct procent. Analytici tvrdí, že toto snížení souvisí především s rostoucí nezaměstnaností ve finančním sektoru.

3. Kontinentální Evropa (Španělsko)
Trhem, který přitahuje největší pozornost, je Španělsko. Z údajů španělského ministerstva pro bydlení vyplývá, že v letech 1997 až 2005 se ceny tamních rezidenčních nemovitostí zvedly o 250 procent, přičemž počet obyvatel neustále klesal. Ceny táhly nahoru především zahraniční zájemci a spekulanti, kteří si ve Španělsku pořizovali i několik domů najednou. Dnes je jen v provincii Malaga zhruba 54 tisíc volných domů.

4. Jih USA (Florida)
Floridský rezidenční trh zůstává slabý. Od minulého roku klesly ceny v Orlandu o pětinu, Miami zlevnilo o sedmnáct procent a Tampa o pětinu. V oblastech, které zůstávaly vůči krizi relativně imunní, například v Charlotte, klesly ceny meziročně o více než čtyři procenta.

5. Východní Evropa
V rozvíjejících se zemích východní Evropy zůstával rezidenční trh relativně silný díky růstu ekonomiky. Například slovenské hospodářství si za loňský rok připsalo deset a bulharské sedm procent. Společnost Knight Frank odhaduje, že ceny tamních nemovitostí se za poslední rok zvedly o více než 30 procent. Východoevropské trhy však také zpomalují, což se promítá i na bydlení. Například v Litvě podražily loni byty o pětinu, v letošním roce však ztratily čtvrtinu. „V současné době střední a východní Evropa není schopná konkurovat pádu cen rezidenčních nemovitostí například v USA,“ říká Dušan Šťastník z investičního oddělení King Sturge. „Dle mne v tuto chvíli ceny kvalitních nemovitostí v dobrých lokalitách a především v tradičních rezidenčních čtvrtích v České republice zůstanou na stejné úrovni, v některých případech i porostou,“ dodává. Mezi perspektivní města z pohledu investic do rezidenčních nemovitostí zařazuje nejen Prahu, Ostravu a Bratislavu, ale i Wroclav a Katovice.

6. Jižní Amerika
Za realitní boom v Argentině a v Brazílii vděčí developeři především kupujícím, kteří si pořizovali druhé bydlení. Po období, kdy obě země těžily zejména z vysokých cen komodit, přichází ochlazení, které se projevuje i na realitním trhu.

7. Afrika (Jihoafrická republika)
Ceny rezidenčních nemovitostí v Johannesburku a v Kapském městě se v letošním roce zvýšily o necelá čtyři procenta. Zdražení způsobila převážně vysoká, desetiprocentní inflace. Jen od července zvýšila jihoafrická centrální banka šestkrát úrokové míry. To je samozřejmě špatná zpráva pro každého, kdo si pořizoval nemovitost na hypotéku.

8. Východ USA
Na většině míst východního pobřeží Spojených států amerických ceny rezidenčních nemovitostí klesly. V Bostonu meziročně o desetinu. V New Yorku klesl počet realitních transakcí o devatenáct procent. Zcela jiná je situace ve městech, jako jsou Buffalo či Albany. Tam se ceny zvýšily až o tři procenta.

9. Austrálie
„Australský realitní trh zatím nezaznamenal žádný citelný pokles,“ tvrdí Daniel McGrath, vedoucí oddělení oceňování v pražské pobočce King Sturge. „Austrálii můžeme považovat za místo nejlukrativnějších investic během několika uplynulých let,“ dodává McGrath. Přesto prý trh očekává výrazné cenové korekce zejména v segmentu luxusního bydlení. Důvodem budou skromnější bonusy manažerů.

10. Čína a Japonsko
Japonsko je proslulé tím, že nedokáže ovlivnit spotřebitelské výdaje. Po kolapsu realitního trhu v osmdesátých letech se úrokové míry blížily nule. Výdaje se však nezvýšily. V současné době dosahuje základní úroková míra 0,3 procenta. Pro trh s nemovitostmi však neznamená žádný impuls. Dle společnosti Knight Frank poklesl letos japonský trh o 0,7 procenta. Čínský realitní trh, přestože se mu předpovídá zpomalení, rostl dle statistik meziročně o devět procent.