V českých nemovitostech mají dva Nizozemci 1,87 miliardy eur Developer Remon Vos doplácí na to, že je tak trochu český i holandský podnikatel zároveň. Snad právě proto nefiguruje v žádném populárním žebříčku miliardářů - ani v Nizozemsku, ani u nás, kde Vos od roku 1998 vede firmu CTP. Pokud bychom počítali hodnotu majetku, nikoliv jen peníze na účtě, pak by se však do tabulek bez potíží vešel.
Dva investoři Spletitá síť firem, které vlastní a provozují jeho CTParky a další kancelářské budovy, má přehlednou strukturu, na jejímž konci stojí dva investoři - Vos a jeho finanční partner Eddy Maas. Každému tak připadá téměř ideální polovina majetku, který je vyčíslen na 1,87 miliardy eur. Jedno procento, které v odnoži CTP Property drží Erste Group Immorent, ovlivní výpočet jen okrajově. Při aktuálním kurzu tak Vos i Maas drží každý nemovitosti za 24,3 miliardy korun. A jestli se jim podaří splnit svůj byznysplán, napřesrok by se mohl vyšvihnout v českém žebříčku před uhlobarona Bakalu a usadit se v první pětce.
Remon Vos ale takové kalkuly nemá rád, a když slyší o žebříčcích, kroutí hlavou. „Tam já nepatřím. Podívejte, hodnota majetku v našem portfoliu je teoreticky vypočítaná hodnota, která se v čase mění. A to, co vyděláme, investujeme dál. Jsme vlastně konzervativní podnik,“ vysvětluje.
Platí ovšem, že Remon Vos - ostatně stejně jako jakýkoli jiný velký developer - je s rozšiřováním svého impéria na samé hraně.
Současných 1,9 milionu metrů čtverečních pronajímatelné plochy může CTP rozšiřovat, jen pokud dostane nové úvěry nebo výhodně refinancuje ty stávající. A vzhledem k tomu, že půjček měla CTP na konci loňského roku za rovnou miliardu eur, bylo by nerozvážné dluhy zvyšovat. Již tak je 56 procent majetku firmy na dluh pro mnohé banky číslo na samé hranici únosnosti rizika.
Klienti diktují Není žádný spekulant, a tak podobně jako jiní podnikatelé v oblasti průmyslových nemovitostí staví, až když má nasmlouvaného klienta. Kromě ekonomického kalkulu to má jednu nespornou výhodu: CTP dokáže jít klientům v jejich přáních naproti. Buduje téměř výhradně na zelené louce, a tak si nájemníci mohou nadiktovat budovy šité na míru. Třeba firma FEI, americký výrobce elektronových mikroskopů, se za rok i s 550 zaměstnanci postěhuje do nové budovy CTFit, kde si nadiktovala vodní chlazení místností a zesílené zdi, které mají uchránit citlivé přístroje před otřesy. CTP si za svou investici (výrobní hala FEI je největším budovaným projektem v Česku) nájemce zavázala na dvacet let. To je velmi slušný kontrakt i pro CTP, která v průměru podepisuje nájemní smlouvy s
klienty na 7,5 roku. Při průměrném nájmu 5,35 eura za měsíc a metr čtvereční to v případě FEI znamená, že za zhruba 12 let by vstupní investice holandského developera měla být „doma“.
O peníze jde sice především, ale dobrý nájemník je pro CTP také tím správným multiplikátorem dobrého jména. Loni v říjnu například Američané z FEI svého „bytného“ vychvalovali na Brno Days pořádaných v New Yorku. A spolupráci s Vosem si pochvaluje také Středoevropský technologický institut (CEITEC), pro nějž CTP staví v Brně nové laboratoře. Chytrým tahem je také jakási obdoba zlaté karty. Za exkluzivní kontrakt si klient může vybrat nejen kanceláře šité na míru, ale rovnou přilepit své jméno k projektu. Takto vznikly loni otevřené ostravské Tieto Towers, kde sídlí finská IT firma.
Ostravská dvojčata Mimochodem žádná ostravská Dvojčata tu nakonec nevznikla. Tieto Towers jsou viditelným důkazem toho, že i jinak střízlivý Vos umí ve svých plánech přestřelit. Architektonické Studio Acht muselo výšku pater kvůli nedostatečné obsazenosti rozkresleného objektu snížit. A to radikálně hned o deset pater. Soudě podle firemních čísel ovšem CTP vrchol krize developerské branže z konce roku 2009 ustála bez větších potíží.
V době, kdy podle údajů Jones Lang LaSalle zůstala neobsazena téměř pětina všech průmyslových nemovitostí, dokázala CTP jeden z klíčových parametrů udržet pod devíti procenty.
Potíže provázely i stavbu budovy Spielberg Tower B, která byla jednu dobu nejvyšší budovou Brna a pátou nejvyšší budovou v Česku. Pětaosmdesát metrů vysoký mrakodrap se začal stavět v roce 2007, ale brzkého dokončení se nedočkal. V průběhu následujícího roku byla stavba zastavena.
Vos na přelom roku 2008 a 2009 zřejmě nevzpomíná zrovna v nejlepším. Tehdy se totiž objevily informace o možné exekuci na společnost CTP Invest. Ta se ve Vosově impériu stará o výstavbu parků k pronájmu, které po dokončení přechází pod CTP Property. A právě investiční část začala mít v roce 2008 problémy se splácením faktur. Situace dospěla tak daleko, že k firmě z Exekutorského úřadu Praha-západ putoval exekuční příkaz kvůli pohledávce u firmy Silnice Brno, která byla zhruba 82,6 milionu korun. Připočítat se k ní dalo ještě přes tři miliony smluvních pokut. Problémy se splácením pak prý CTP měla tehdy i se svým dlouholetým partnerem, stavební firmou Skanska.
Situaci zachránily jen další úvěry od bank, především pak půjčka přesahující 140 milionů eur od rakouské Erste Vienna Group.
Jak sám Vos, tak tehdejší mediální zástupce společnosti Marek Roll novinářům opakovali zajímavou mantru, podle níž jakoby CTP problémy neměla.
„Exekuční řízení se týkalo té části CTP, která pro rozvoj obchodu není klíčová,“ uvedl například Roll pro časopis Realit.
Klíčové je v tomto ohledu spíše rozdělení CTP Property a CTP Invest. Druhou jmenovanou sám Vos označuje za „rizikovější“ část byznysu. Pokud by se jako stavitel parků dostala do problémů, pronajímatele hotových center pod značkou CTP Property by to ohrozit nemělo.
Když pod jeho křídla přešel po loňské dostavbě i zmiňovaný mrakodrap Spielberg Tower, hned se mu také daří lépe. Sice už s dostavěním 111metrové věže AZ Tower developerů AZ Property a PSJ přišel o primát nejvyšší budovy Brna, získal ale jiné ocenění. Stal se první budovou v kontinentální Evropě s britským „zeleným“ certifikátem BREEAM International 2009 na nejvyšší možné úrovni Outstanding.
Zájem nájemníků trvá Jestliže v závěru roku 2008 měla část impéria CTP problémy s placením pohledávek, je toto období nejspíše zapomenuto. Původně rozjížděl Remon Vos své podnikání s půjčkami u nizozemské ING. Teď ho podporuje jedenáct bank. Kromě toho, že velká část úvěrů byla dohodnuta v krizových letech, jen během loňského roku se podařilo CTP nově financovat a refinancovat celou třetinu závazků.
„Pro nás je důležité dopředu vědět, že nemovitosti jsou v předstihu pronajaté a budoucí nájemci jsou známí. Je to důležité proto, že financujeme proti budoucímu cash flow. Nájemci CTP jsou navíc respektovaní hráči z logistiky i hi-tech průmyslu, které zajímají i nás jako banku,“ uvádí některé důvody pro spolupráci s CTP v jeho výroční zprávě Lenka Kostrounová, ředitelka financování realit v ČSOB.
S podporou bank v zádech, kterou Vos hodnotí jako vydařenější než nedokončený vstup na burzu plánovaný v roce 2007, zaměřením na stavbu zelených budov i s důvěrou v růst svých klientů mají v CTP dobře našlápnuto na své budoucí plány. Během nadcházejících pěti let do roku 2017 by chtěli o necelou třetinu zvýšit prostor pronajímatelných ploch na tři miliony metrů čtverečních. Příjem z nájmů má během stejné pětiletky narůst o 75 milionů na 200 milionů eur ročně.
Půjček mělo developerské impérium CTP na konci minulého roku za rovnou miliardu eur. na přelom let 2008 a 2009 zřejmě nevzpomíná v nejlepším. Nad CTP Invest tehdy viselo riziko exekuce kvůli nesplácení faktur.
O autorovi| Blahoslav Hruška Jakub Křešnička * hruskab@mf.cz kresnicka@mf.cz
