Bytů v Brně přibývá, ale lidé je nekupují. Za klesající poptávkou stojí vysoké úrokové sazby i nový územní plán

Bydlení v Brně skýtá spoustu možností, nejen co se kulturního vyžití týče. Protože je však důležité mít se z místních kaváren a koncertů kam vracet, nachází se zde obdobně široká nabídka volných bytů z nedávných developerských projektů. Je jich třikrát víc než loni, a sice 1220. Nicméně stejně jako nabídka se drží na historických maximech i jejich ceny, jež od konce března stouply o dalších 1,7 procenta.

Situaci s vývojem hodnoty nemovitostí nepomáhá ani odklad nového územního plánu, který měl možnosti výstavby dostupného bydlení rozšířit. A jak vyplývá ze statistik společnosti Impera, růst cen se promítl i do zdražení nájemního bydlení. František Šudřich, který analýzu zpracovával, vysvětluje, že zdražování začalo loni, když město bojovalo, co se nabídky bytů týče, s opačným extrémem. Tehdy bylo k dispozici všehovšudy 440 inzerátů, a tak se kupující předháněli, kdo si může dovolit za svou vysněnou lokalitu zaplatit víc. Ostatní museli ze svých požadavků a představ o ideálním bydlení ustoupit.

Přečtěte si také:

Technické služby v Brně inovují. Používají moderní technologii pro měření světla i umělou inteligenci

Z pohledu nabídky je současná situace pro kupující znatelně příznivější – mohou si totiž vybírat z více než 1220 bytů v 50 developerských projektech. Vyhráno však nemají – koupi bytu aktuálně ztěžují především úrokové sazby na hypotéky, kvůli nimž řada zájemců o vlastní nemovitost nemůže dosáhnout na žádný byt, a tím méně na byt v atraktivní novostavbě na území druhého největšího českého města. Metr obytného prostoru na brněnské půdě se opět mírně prodražil a k dnešnímu dni stojí 132 tisíc korun, což je o necelých 8000 víc než na začátku ledna.

Vzhledem k předchozímu tempu růstu průměrných cen podlahové plochy se však jedná o zpomalení, jež způsobují především preference obyvatel města. „Kupující mají větší zájem o nejlevnější byty. V nabídkách pak zůstávají ty dražší, které tlačí průměrnou cenu výš,“ vysvětluje Šudřich.

Malý, ale drahý

V přepočtu na plochu logicky vyjdou dráž malé byty a garsonky, kde se při průměrné hodnotě 4,9 milionu korun cena čtverečního metru šplhá ke 135 tisícům. Za dvoupokojový byt zaplatí zájemci 7,3 milionu. Pokud kupující požaduje tři pokoje, průměrná cena již šplhá přes 10 milionů korun a vícepokojové byty stojí v průměru 14,5 milionu. Astronomické částky jsou znát i na prodejích – za první čtvrtletí se v moravské metropoli prodalo 158 bytů, což je méně než za pouhých 31 lednových dní roku 2021. Ve druhém kvartálu našlo podle společnosti Trikaya nové obyvatele 161 bytů, tedy nejméně za poslední čtyři roky.

V minulém čtvrtletí se v Brně prodalo nejméně bytů od roku 2018. Foto: Trikaya

Zatímco v prvním kvartále byla cena za metr čtvereční prodaného bytu 121 900 Kč, od jara se částka vyšplhala na 130 400 Kč. „Do této statistiky promluvilo nižší číslo sice prodaných, ale o to dražších bytů. Při srovnání s celým rokem 2021 je průměrná cena za metr vyšší o celých 30 tisíc. Pokud se nenajdou rychlá a účinná řešení, bude v ČR hrozit, že bydlení se stane prakticky nedostupné i pro střední třídu. To povede nevyhnutelně k degradaci kvality života a vztahů ve společnosti,“ varuje Dalibor Lamka, výkonný ředitel a předseda představenstva společnosti Trikaya.

Zatím však zákazníci neprojevují žádnou vybíravost. Berou všechno od garsonek a dvoupokojových bytů, které představují tři čtvrtiny všech uskutečněných transakcí, přes třípokojové rezidence, na něž připadá pětina obchodů, až po zbylých pět procent, která zabírají byty o větších dispozicích. Mezi nejoblíbenější lokality patří tradičně městské části Brno-střed a Královo Pole. Právě okrajová část města prošla v posledních letech revitalizací a vzniklo zde velké množství novostaveb. Dále v posledních měsících roste zájem o prodeje bytů v Brně-jihu.

Radši dluh než inflaci

Další potenciální kupce bytů odrazuje hlavně výše úrokových sazeb na hypotéky. Realitní odborníci předpokládají, že se brzy vyšplhají na osm procent, nicméně tvrdí, že pokud zájemce o byt dokáže dosáhnout na půjčku, finančně se to vedle 16procentní inflace stále vyplatí. „V situaci aktuální vysoké inflace je rozhodně výhodnější mít dluh než peníze na účtu. Vysoká inflace díky tomu snižuje reálnou hodnotu dluhu, nikoliv úspor. Reálná hodnota dluhu klesá, zatímco hodnota pořízené nemovitosti zůstává,“ vysvětluje Šudřich.

„Druhým z významných důvodů poklesu je i určitá míra nejistoty spojená se situací na Ukrajině. Lidé v době nejistoty mají tendenci déle se rozhodovat nebo odkládat nákupy,“ říká vedoucí partner finančního poradenství Deloitte Miroslav Linhart. a dodává, že v krátkodobém horizontu ceny bytů i nadále porostou, vzhledem k nižší poptávce ovšem významně mírnějším tempem.

Mezi neoblíbenější lokality patří centrum Brna, Veveří a Královo Pole. Foto: Trikaya

Současná metodika ČNB navíc umožňuje předčasně refinancovat hypotéku bez ohledu na dobu fixace pouze za poplatek ve výši administrativních nákladů – nižší tisíce korun. I díky tomu nemusí být současné vysoké úroky pro kupující hrozbou dlouhodobě nákladných splátek. Při poklesu úrokových sazeb mohou za nízký poplatek hypotéku refinancovat.

Nicméně i tak je ve druhém největším českém městě stále mnohem větší zájem o bydlení v nájmu než ve vlastním. Zatímco počet bytů na prodej v nabídce roste, těch určených k pronájmu ubývá – teď jich inzertní servery hlásí okolo 600. Ještě před třemi měsíci to bylo o čtvrtinu více. V létě přitom nabídka zpravidla roste, protože se z Brna stěhuje velké množství studentů. Byty se v Brně k pronájmu nabízejí za průměrnou cenu 345 korun za metr čtvereční, což znamená, že za bydlení v průměrném 1+kk nájemník měsíčně platí okolo 12 tisíc, zatímco za 4+kk 32 tisíc korun. Od září lze očekávat, že s příchodem studentů brněnských univerzit bude nabídka nájemních bytů nadále klesat.

Co s brownfieldy?

Zlepšení situace s drahými nemovitostmi v Brně nepomáhají ani komplikace se schválením nového územního plánu. Jeho dlouholeté přípravy v závěru schvalovacího procesu nabouraly právní posudky a stížnosti několika starostů městských částí. Zastupitelé města Brna na posledním zasedání z 21. 6. schválili přepracování již dokončeného územního plánu. Hlavní komplikaci při schvalování tvoří brownfieldy, jako je Jižní centrum, areál Šmeral, Zbrojovka, motorárna Zetor, nebo chytrá čtvrť Špitálka, jež stále nemohou získat povolení k zastavění.

Přečtěte si také:

Spolu ve vlastním. Komunitní bydlení může podle TAČR vyvést Čechy z bytové krize

„Z pohledu rozvoje města je to samozřejmě nešťastná zpráva. Z dlouhodobého hlediska pak i pro budoucí zájemce o nové byty. Aktuální nabídka sice roste, ale ne natolik, aby byty zlevňovaly. Pro investory je naprosto kritická obrovská míra nejistoty – netušíme, podle jakých pravidel máme novou výstavbu projektovat,“ popisuje komplikace Šudřich. Dobu schvalování nového územního plánu teď investoři odhadují na jeden až tři roky.