Letos proinvestujeme miliardu, za rok dvojnásobek, tvrdí šéf Ekospolu
EURO: O trhu s novým bydlením se v posledním roce píše nejčastěji v souvislosti s nejistotou ohledně přesunu DPH ze snížené do základní sazby. Co říkáte zatím poslednímu návrhu definice sociálního bydlení, do něhož by patřily všechny byty o rozloze do 120 metrů čtverečních? KOREC: Myslím, že Česká republika měla dohodnout plošnou výjimku. Teď se vymýšlejí triky. Trik se sociálním bydlením není úplně špatný. Je ale jasné, že byty do 120 metrů čtverečních v podstatě sociálním bydlením nejsou. Nikdo nemá zájem, aby se zvýšilo DPH související s bydlením. A hledá se způsob, jak tomu zabránit. Pokud by prošel předchozí vládní návrh a do kategorie sociálního bydlení by spadaly pouze byty do 90 metrů, tento rozměr by znamenal absolutní hranici. Nikdo by nestavěl byty větší. Tím by se snížila průměrná velikost pokojů i bytů a trend rozšiřování rezidenčních ploch by se zastavil. Což by nebylo dobré. Pakliže srovnáme Německo a Česko, průměrný český byt 2 + kk, dobře prodejný, má rozlohu 55 metrů čtverečních. V Německu je o deset až patnáct metrů větší. I kdyby se podařilo zajistit, že DPH spojené s bydlením zůstane ve snížené sazbě, stejně k nějakému posunu zřejmě dojde. Hovoří se o zvednutí snížené sazby DPH z pěti na devět procent. Už nyní řešíme problém, aby byty, jež stavíme letos, spadaly po dokončení - samozřejmě legální cestou - do pětiprocentní snížené DPH. To není úplně snadné. Systém hypotečních úvěrů, které jsme připravili s Hypoteční bankou, to umožní, přestože byty budou dokončeny po 1. lednu 2008.
EURO: Jestliže bude i nadále bydlení spadat do snížené sazby DPH, jak bude daněn například bytový dům, kde jeden z bytů přesáhne avizovanou hranici sociálního bydlení, tedy 120 metrů čtverečních? KOREC: Snažili jsme se to zjistit u státních institucí. Zatím to vypadá následovně: pokud jediný byt v domě přesáhne 120 metrů čtverečních, i všechny ostatní byty spadnou do základní sazby DPH, což znamená, že větší byty se stavět nebudou. O tomto výkladu se sice stále diskutuje, ale je pravděpodobný. V tom je podstatná role hranice sociálního bydlení, neboť to skutečně bude limit maximální velikosti stavěných bytů. Navíc zatím nikdo přesně nedefinoval, co všechno se bude do plochy bytů započítávat. Příslušenstvím se totiž v kupní smlouvě rozumí i sklep, garážové státní, terasa či balkon. Pokud by se tam počítaly třeba i jen podíly těchto prostor, pak by bylo 120 metrů čtverečních málo. Definice ale není dopracována. A není tudíž jasné, co bude určeno za bytovou plochu.
EURO: Hovořil jste o zamýšleném zvýšení snížené sazby DPH z pěti na devět procent. Jak by se tato změna projevila na ceně bytů? KOREC: Myslím, že čtyři procenta by nehrála zásadní roli. Developeři na tom nejsou tak, že by kryli celé zvýšení daně. Mohli by akceptovat jedno až dvě procenta a ceny bytů by se tedy zvedly o dvě až tři procenta. Je mylnou představou, že developeři mají takové marže, z nichž by pokryli celý čtyřprocentní nárůst. Ani náhodou. Většina z nich by se dostala do ztráty. Pokud tedy dojde ke zvýšení snížené sazby DPH, projeví se to na mírném růstu cen bytů. Obrovský problém by však nastal, kdyby se sazba daně spojená s novým bydlením zvedla o čtrnáct procent. To už by se projevilo na skokovém zdražení.
EURO: Mnoho odborníků kritizuje v souvislosti s nejasnostmi ohledně DPH na nové bydlení i fakt, že vláda na jedné straně podporuje bytovou politiku, a na druhé straně nezajistila výjimku na daň související s bydlením. KOREC: Nemyslím, že současná podpora bydlení je správná. Názor nového vedení ministerstva pro místní rozvoj je stejný - podpora stavebního spoření je neefektivní. Ve skutečnosti nejde o systém podpory, ale tečou tam nikoliv miliardy, ale desítky či dokonce stovky miliard korun. Do samotného bydlení se dostává minimum. Lze najít mnohem lepší systémy. Dříve jsme tyto otázky konzultovali se státními institucemi, navrhovali jsme přejít úplně od přímých dotací k záručnímu systému.
EURO: Jak by měl tento systém fungovat? KOREC: V současnosti se bydlení odvíjí od hypotečního financování. Problém je v tom, že řada klientů je na „hraně“. Představují pro banku riziko, ne kvůli zástavní ceně bytu, ale kvůli budoucím příjmům. Byt, který by si klienti koupili, má určitou hodnotu, jenže banka nemá úplnou jistotu, zda tito lidé budou schopni úvěr splácet. Kdyby se zavedl systém podpory záručního mechanismu, Státní fond rozvoje bydlení (SFRB) nebo ministerstvo pro místní rozvoj by poskytovaly záruky a umožnily by získat hypotéku i těm, jež na ni dnes nedosáhnou. Stát by nešel do velkého rizika, protože banka by měla jistou zástavní hodnotu bytu. Většina lidí, kteří dnes přicházejí do hypotečních bank, úvěr dostane. Tato skupina ale nepředstavuje všechny potenciální zájemce. Odhadujeme, že asi polovina lidí, kteří by chtěli nové bydlení, by hypotéku nedostala. Díky novému systému podpory by úvěr získali i lidé s nižšími příjmy.
EURO: Mohl by ale vzrůst počet lidí, kteří nejsou schopni hypotéku splácet. KOREC: Jestliže by takový případ nastal a dlužník by nesplácel, banka má byt v zástavě. Mohla by ho se ziskem prodat. Systém podpory bydlení by samozřejmě musel být nastaven nezneužitelně. Je zapotřebí vidět, že dnes existuje skupina lidí, kteří jsou na hraně při rozhodování banky, zda jim úvěr poskytne, či nikoliv. Neberou si ale hypotéku s cílem, že ji nebudou splácet. Dnes ji však nedostanou a představují potenciál pro rozvoj rezidenčního trhu. Domnívám se, že zárukami by stát neriskoval. Pokud by systém fungoval, měl by značný smysl.
EURO: Nějakou dobu se již hovoří o tom, že je na trhu dostatek bytů a lidé již nekupují byty ještě předtím, než se - obrazně řečeno - kopne do země. Co dnes rozhoduje o úspěšnosti bytového projektu? KOREC: Rozhodující je doba, jak rychle se byty prodají. V posledních letech se změnil poměr mezi poptávkou a nabídkou v kategorii levného bydlení v ceně kolem 35 tisíc korun za metr čtvereční. Ještě před třemi lety se prodalo vše, dnes je přebytek bytů. Úspěšný je projekt, který se prodá do svého dokončení. To je rozhodující motto všech developerů. Pokud zůstává po kolaudaci mnoho neprodaných bytů, je něco špatně. Pyšníme se prodejem všech našich projektů ještě dřív, než je dostavíme - to se snažíme udržet dlouhodobě. Neúspěšné projekty se dají zmapovat a má je i řada renomovaných zahraničních developerů.
EURO: Co nyní připravujete? KOREC: Pracujeme na projektu ve Strašnicích, kde postavíme zhruba sto bytů. Připravujeme dva rozsáhlé projekty v Kyjích, minimálně o pěti stech bytech. Stavíme též ve Stodůlkách. Tam bude asi jen sto bytů, ale v zajímavé lokalitě. Větší projekty připravujeme na Praze 15, počítáme s počty kolem 800 bytů. Chceme letos investovat zhruba miliardu korun a na příští rok máme připraven přibližně dvojnásobek. Nepočítám do toho parcely, jež prodáváme. My investujeme bez úvěrů, dosud nikdy jsme nepoužili bankovní finance.
EURO: A plánujete i expanzi mimo Prahu? KOREC: Dělali jsme testy, stavěli například v Českých Budějovicích, nyní se ale soustředíme na metropoli. Máme své důvody. Když srovnám developerský trh bytů v Německu a v Česku, zásadně se liší tím, že zatímco v SRN funguje developerský trh s bydlením v každém malém městě, u nás existuje trh s rezidenčními nemovitostmi hlavně v Praze - pak dlouho nic -, a teprve poté v krajských městech, a pak zase následuje velká mezera.
EURO: Ekospol působí výhradně na trhu s bydlením. Uvažovali jste o tom, že aktivity rozšíříte? KOREC: Ano, zvažovali jsme to. Myslíme si ale, že bytový development umíme. Jít dnes do developmentu kanceláří, by bylo riskantní. Jestliže do roku 2002 panoval nedostatek administrativních prostor a nájemní ceny za metr čtvereční byly vyšší než v Mnichově, dnes to už neplatí. Nabídka nyní převyšuje poptávku, čemuž odpovídá i značný pád cen nájmů. To není známkou nějaké deprese, nýbrž normálním vyrovnáním stavu. Proto zůstaneme u bytů. Navíc v minulosti jsme nakoupili velké množství pozemků, jež jsou pro bytový development vhodné.
Evžen Korec je absolventem Univerzity Karlovy, kde se v roce 1981 stal doktorem přírodních věd. Od roku 1986 dlouhodobě pobýval v zahraničí. V roce 1992 založil v Česku společnost Ekospol, která patří mezi deset nejvýznamnějších tuzemských developerů v oblasti bydlení.
