Byty na skladě

Developeři oznamují nové projekty, v Praze jsou přitom tisíce neprodaných bytů

Prahu zaplavily nové billboardy. Developeři začali lákat kupce na nové bytové projekty. Stejně tak jako před vypuknutím krize jsou na nich barevné vizualizace bytů a rodinných domků slibující nadstandardní vybavení, blízkost zeleně a atraktivní ceny. Čím dříve si prý zájemce bydlení pořídí, tím větší může získat slevu. Zvýšená aktivita developerů ale rozhodně není důkazem toho, že se doposud zamrzlý rezidenční trh rozhýbal. Háček je v tom, že v Praze jsou na trhu tisíce nových volných bytů, jejichž současným majitelům – developerům – se je stále nedaří udat.

Pomalá reakce nabídky Důvodů, proč byty zůstávají volné, je několik. „Zatímco poptávka na trhu se změnila relativně rychle, k jejímu prudkému ochlazení došlo v závěru roku 2008 a pak v průběhu celého loňského roku, strana nabídky nebyla schopna okamžitě reagovat,“ říká Markéta Miková z pražské pobočky mezinárodní realitní společnosti King Sturge. Ještě loni se dostavovaly byty, které byly započaty v době stavebního boomu. Na trh se ale dostaly až během recese. Kupující, pokud měli zájem si bydlení pořídit, nebyli ochotni akceptovat předkrizové ceny. Jenže prodávající nechtějí a často ani kvůli vysokým pořizovacím cenám pozemků nemohou nabízené byty zlevnit na atraktivní úroveň. Některé projekty zase nevyhovují úspěšnému projektu, který spočívá v dobré lokalitě a v odpovídajícím poměru kvality a ceny. „Pokud nejsou tyto tři aspekty v rovnováze, zájem o takové bytové jednotky bude pravděpodobně nižší a developer bude muset přijít s pobídkami pro potenciální kupce,“ domnívá se Miková.
Pro developery není rozhodně snadné dnes byty prodat. O tom ostatně svědčí i zájem o další hromadnou aukci nových bytů. „Stačilo několik telefonátů a kapacita byla obsazena,“ říká Tomáš Duda, ředitel realitní kanceláře Professionals, která akci spolu s aukční síní Gavlas organizuje. „Skončila doba, kdy se podařilo byty prodat podle vizualizací. Každý úspěšný obchod je dnes developery vítaný,“ domnívá se Duda s tím, že kupující mají zájem spíše o menší byty, hlavní roli hraje cena. „Bydlení za 2,5 až tři miliony korun se prodává dobře, udat dražší je problém,“ tvrdí Duda. Na odbyt jdou byty do 60 metrů čtverečních. Ty je totiž relativně snadné pronajmout nebo znovu prodat, kdyby nemohl majitel splácet hypotéku. „Vracíme se zpět do trabantu,“ říká s nadsázkou Tomáš Duda.
Názory na to, kolik je v Praze volných nových bytů, se různí. Dle developerské společnosti Ekospol jde o 2300 bytů, v loňském roce prý poptávka po bydlení klesla až o 43 procent. „Pětina dokončených bytů zeje prázdnotou,“ konstatuje Ekospol. Jiné zdroje ale uvádějí údaje ještě vyšší. „Podle našich kvalifikovaných odhadů je v Praze v současné době celkově zhruba tři tisíce neprodaných bytů v již dokončených projektech a dalších osm set až tisíc v projektech, které se staví,“ říká Ondřej Novotný, analytik společnosti King Sturge. Ta si zpracovává interní statistiku všech rezidenčních projektů na pražském trhu a monitoruje počet volných a prodaných bytů.

Stavíme! I přes tisíce neprodaných bytů oznamují v poslední době developeři, že zahajují výstavbu dalších. Zástupci developerů a realitních kanceláří tvrdí, že nálada na trhu je mnohem lepší, než jaká panovala koncem minulého roku. „Na byty se chodí ptát stále více a více lidí,“ říká Tomáš Duda z realitní kanceláře Professionals, která prodává i nové developerské projekty, například rezidenční komplexy Žerotínova, Viva či Biografy Barrandov. Nicméně Duda nezastírá, že uzavřených transakcí je stále málo. „V některých případech je developer ochoten zaplatit až dva roky pojistku proti neschopnosti splácet hypotéku. I tak jsou ale prodeje nic moc,“ dodává. Jeden z největších pražských rezidenčních developerů, společnost Central Group, oznámil, že se pouští do nové výstavby. „Snížili jsme ceny, poskytujeme slevy na byty při zahájení stavby. Poptávka po bydlení je rozhodně vyšší než loni. Ceny již dosáhly dna a zaznamenali jsme nárůst prodejů,“ zdůvodňuje rozhodnutí Dušan Kunovský, majitel firmy Central Group. Původní plán počítal s tím, že novinky budou dány na trh až v průběhu září. „Nabízíme již nyní deset nových lokalit a v září přidáme dalších šest,“ upřesňuje Kunovský. Nižší ceny prý mohla firma nabídnout, protože zlevnily stavební práce a byly sníženy marže. I přes atraktivnější ceny developer přiznává, že má „na skladě“ neprodané byty. „V loňském roce byla poptávka skutečně slabá. Podíl neprodaných bytů se z pěti procent zvýšil až na deset,“ konstatuje Kunovský. Cenová korekce vrátila ukazatel k pěti procentům. Nyní se prý společnosti daří prodat třicet procent bytů před započetím výstavby, během ní je prodáno devadesát procent bytů a zbylé najdou majitele po kolaudaci. Určité procento lidí totiž preferuje pořizovat si až hotové byty.

Na papíře Developerská společnost Ekospol nedávno zveřejnila zprávu, dle které je v Praze ve fázi přípravy v 63 projektech téměř patnáct tisíc nových bytů. To ale v žádném případě neznamená, že budou skutečně postaveny. I v případě, že projekt obstojí v posuzování vlivu na životní prostředí, je ke kolaudaci ještě daleko. „Zhruba osm měsíců trvá vyřízení stavebního povolení, další dva měsíce se vybírá dodavatel. Samotná stavba trvá přibližně osmnáct měsíců a další tři měsíce si vyžádají dodělávky,“ tvrdí Jiří Volf z King Sturge. Toto je ale harmonogram pouze v případě, že nenastanou žádné komplikace. V takovém případě může být celý proces podstatně delší. „U jednoho projektu jsme stavební povolení vyřizovali šest let,“ tvrdí Tomáš Duda.
Navíc je jasné, že některé oznámené projekty zůstanou jen na papíře, protože na ně developeři neseženou peníze. Firmy totiž musejí zajistit určité procento předprodaných bytů, mnohdy až 40 procent, ještě před započetím výstavby, aby dostaly od banky úvěr. To se ale všem podařit nemusí. Větší výpovědní hodnotu než zveřejněný záměr postavit byty mají statistické údaje. Dle Českého statistického úřadu počet zahájených staveb bytů v únoru poklesl meziročně o více než 33 procent na 1829 bytů. Počet zahájených bytů v rodinných domech se snížil o 7,5 procenta. Množství zahájených bytů v bytových domech se propadlo o bezmála šedesát procent. „Podle našeho názoru klesne jak počet postavených bytů, tak i absolutní objem neprodaných jednotek, vzhledem k tomu, že nová výstavba je a bude velice limitovaná. O hloubce poklesu je možné pouze spekulovat, každopádně se domníváme, že tempo poklesu by mělo být u neprodaných bytů rychlejší díky postupně se oživující poptávce,“ vysvětluje Ondřej Novotný.
To, jak bude pokračovat výstavba nových bytů, bude záležet na řadě aspektů. „Vše závisí na oživení poptávky, na celkovém růstu ekonomiky a zlepšení nálady na trhu, zlepšení podmínek pro udělení hypotečních úvěrů,“ tvrdí Novotný. Jednou z mála výjimek, kde byl v poslední době skutečně slavnostně poklepán základní kámen, je projekt Kajetánka na Praze 6.