Češi se časem vrátí k družstevnímu vlastnictví
Strukturované financování patří vedle pojmů „klientský přístup“ či „orientace na malé a střední podniky“ k těm, které čeští bankéři v současnosti používají nejraději. Soudí totiž, že všechny patří do aktuálního „trendu“. Zřetelných úspěchů ale ve strukturovaném financování dosáhl málokdo. Jednou z výjimek je Živnostenská banka, která - přestože je dle jiných parametrů nevelká - konkuruje například ve financování PPP projektů nebo developerů trojici největších finančních domů v Česku. Tím se pyšní i ředitel odboru strukturovaného financování Živnostenské banky Petr Merežko.
EURO: Živnostenská banka je na trhu známá tím, že „umí“ malý development. Jak tuto kategorii definujete? MEREŽKO: V našich očích je to výstavba několika málo bytů s rozpočtem do pětadvaceti milionů korun. Většina bank umí obsloužit klienta, který má zájem postavit sto bytů, ale kvůli vysokým nákladům na různé posudky, které jsou obdobné jako u velkých projektů, je nezajímá klient stavějící třeba jen čtyři byty. My umíme efektivně obsloužit i toho malého. Pomáhá nám v tom znalost trhu a fakt, že to umíme levně.
EURO: Jak moc je model „koupím půdu a postavím na ní tři byty“ rozšířen? Jaký je potenciál tohoto trhu? MEREŽKO: Malé developerské projekty jsou především záležitostí menších měst, kde se velké projekty nikdy neuskuteční. Zájem o tento segment nám umožňuje získávat pro banku nové klienty z krajských a průmyslových měst a jejich satelitů. Celkový potenciál tohoto trhu odhadujeme na jeden a půl miliardy korun. Projekty budou vznikat jen v místech, kde žije dostatečný počet lidí, kteří svými příjmy dosáhnou na hypotéku.
EURO: Mohou malí developeři nákladově konkurovat velkovýstavbě? MEREŽKO: Většinou nabízejí své projekty za ceny nižší než velcí developeři. Jejich nákladová struktura je jiná, do projektů se pouštějí majitelé domů, pozemků nebo lokální stavební firmy. Dokážou ušetřit na inženýrských pracích nebo projektové dokumentaci. Také cena pozemků je v malých městech výrazně nižší. V regionech neexistuje tak silná konkurence, a kupující proto nejsou v menších městech zvyklí vyžadovat například architekturu bytu na tak sofistikované úrovni jako v Praze.
EURO: Občas se na trhu objeví názor, že ceny bytů se přiblížily svému stropu a v budoucnu lze očekávat jejich pokles. Souhlasíte? MEREŽKO: Dlouho jsem si to také myslel a byl jsem přesvědčen, že se blížíme špičce. Teď už si to nemyslím. Znám příklad člověka, který se v roce 1990 odstěhoval do Barcelony. Všichni mu v té době říkali: „Počkej, ceny půjdou dolů.“ Ten člověk na to čeká již patnáct let. V Česku určitě budou dále klesat ceny bytů v panelových domech. K vyrovnání poptávky s nabídkou dojde brzy i v menších městech. Ve velkoměstech ale s růstem životní úrovně bude chtít stále více lidí bydlet na dobrých adresách. To požene ceny nahoru, lokalita bude stále důležitější. Tomu, že ceny dále porostou, nasvědčuje i srovnání s ostatními zeměmi z „nové Evropy“. V Záhřebu i ve Varšavě dosahuje průměrná cena nového bytu 1500 eur za metr. V Praze je to pořád výrazně méně, stále ještě vznikají na území velké Prahy nové byty za 1000 eur za metr. Platy zde jsou přitom vyšší než v Polsku nebo Chorvatsku.
EURO: V současnosti to vypadá, že se v Česku prosazuje anglosaský model bydlení a Češi chtějí být národem vlastníků nemovitostí. Jde jen o přechodné okouzlení novými možnostmi? Vrátíme se v budoucnu k nájemnímu bydlení? MEREŽKO: Myslím, že je to přechodné zaujetí, protože úrokové sazby jsou nízké a ostatní formy nejsou zdaleka tak rozvinuté jako u vlastnického bydlení. Navíc všichni kupci očekávají růst ceny nemovitostí, a spekulují tedy na možný kapitálový výnos při případném prodeji v budoucnu. Soudím, že se časem vrátíme k družstevnímu vlastnictví, které považuji za velice pokrokové, Češi ostatně byli zhruba před sto lety u jeho zrodu.
EURO: Pokud byste měl české vládě doporučit pět konkrétních projektů, které by bylo vhodné uskutečnit formou PPP, které by to byly? MEREŽKO: Před nedávnem jsme pro ministerstvo dopravy posuzovali tři PPP projekty a doporučili dva: dálnici D3 Praha-Tábor-České Budějovice a velký městský okruh v Brně. Určitě je smysluplné provozovat touto formou například Střešovickou nemocnici nebo dopravní služby – zejména v místní a regionální dopravě. V České republice se často nesmyslně považuje PPP za způsob financování infrastruktury, přitom skutečný půvab takového partnerství pro veřejný sektor je v získávání vyšší užitné hodnoty. Z dodavatele služeb - veřejného sektoru - se stává odběratel, který nastavuje podmínky a má sankční mechanismy při neplnění těchto podmínek soukromým dodavatelem.
EURO: Můžete uvést konkrétní příklad té vyšší užitné hodnoty v případě outsourcingu služeb na soukromou firmu? MEREŽKO: Typické je třeba je osvětlení Prahy. Když se o ně staral magistrát, bylo poroucháno v průměru více než pět procent lamp. V tendru dalo město podmínku, že minimální svítivost musí dosahovat 98 procent. V současnosti je svítivost vyšší než 99 procent. Město takovou kvalitu svými silami nebylo schopné zajistit.
