MICHAL KOCIÁN, ŠÉF FIRMY FINEP: Ceny nových bytů nelze snižovat. Zákazníci se ale mohou těšit na stále pestřejší nabídku, tvrdí Michal Kocián, první muž společnosti FINEP. Ta nedávno oslavila desáté narozeniny. V dobré kondici: FINEP je v Česku - spolu s firmou Central Group - bezkonkurenčně největším developerem bytových projektů.
MICHAL KOCIÁN, ŠÉF FIRMY FINEP: Ceny nových bytů nelze snižovat. Zákazníci se ale mohou těšit na stále pestřejší nabídku, tvrdí Michal Kocián, první muž společnosti FINEP. Ta nedávno oslavila desáté narozeniny. V dobré kondici: FINEP je v Česku - spolu s firmou Central Group - bezkonkurenčně největším developerem bytových projektů. * Na trhu s byty se postupně vyrovnává poptávka s nabídkou. To je zcela jiná situace než před deseti lety, kdy jste začínali, že?
Máte pravdu. Před deseti lety tu byla hlavně velká očekávání. Řada developerů byla přesvědčena, že zájem o luxusní bydlení bude více než značný. Realita byla jiná - chyběla kupní síla. Skupina lidí skutečně bohatých se o své bydlení už postarala, ti ostatní zase na drahé byty prostě neměli. Proto řada exkluzivních projektů, hlavně v okolí Prahy, zůstala nedokončena. My jsme jich ostatně pár převzali.
* Vy jste ale začínali spíše v segmentu levnějších bytů. To se vzhledem k tomu, co jsem řekl, před deseti lety jevilo jako jediná cesta jak se na trhu prosadit. Bylo třeba nabídnout byty v cenách adekvátních kupní síle, o ty zájem byl, čemuž samozřejmě napomohl i rozmach hypotečního úvěrování. Poptávku akcelerovalo i to, že víceméně skončila státní výstavba a mladší generace neměly kde bydlet. Nebylo ale mnoho projektů, také proto, že banky bytům nevěřily a nechtěly je financovat. Proto byly tehdy velmi rozšířené zálohové platby. * To pro klienty nebylo příliš výhodné.
V druhé polovině to byl nejreálnější způsob financování bytových projektů, protože získat bankovní úvěr bylo skoro nemožné. Krach H-systému ale ukázal, že tento model je příliš rizikový, a to pro obě strany. Jakékoli neplánované zpomalení prodeje, a tedy přílivu finančních prostředků, pro developera znamenalo zastavení výstavby. Bankovní sektor naštěstí svůj přístup změnil.
* Zálohové platby však požadují developeři dodnes.
Je to pravda, ale jde o podstatně nižší částky. Například u nás je to 15 procent prodejní ceny. Ty peníze ovšem leží na vázaných účtech a my je k financování stavebních prací nepoužíváme. Účel je jiný: zákazník tak deklaruje skutečný zájem o koupi. Navíc má téměř vždy nějaké zvláštní požadavky, takže jistá záloha je na místě.
* Platí tedy stále, že bytové domy jsou prodány ještě před dokončením?
To už dávno není pravda. Prodej je tím pomalejší, čím jsou byty luxusnější. U nás je to v průměru tak, že před zahájením výstavby konkrétního projektu se prodá tak pětina bytů, při dokončení asi 80 procent. Ale to mluvím o nejnižším segmentu trhu, o nejlevnějších bytech. V těch vyšších zákazník často chce dům a byt nejdříve vidět, před dokončením se proto daří prodat jen zhruba polovina bytových jednotek.
* Mizivé nabídky v letech 1995-2000 developeři dobře využili hlavně v oblasti cen. Dnes je situace jiná, proč ceny neklesají?
Začal bych tou minulostí. Řekl bych, že by developeři tehdejší situace na trhu využívali, kdyby si to mohli dovolit. My i většina ostatních jsme ale projekty financovali především bankovními půjčkami. Museli jsme proto rychle prodávat. Kdybychom měli vlastní zdroje a počkali tak tři čtyři roky, pak by samozřejmě zisky byly enormní.
* Vraťme se k aktuálnímu stavu věcí. Čech si za svůj průměrný plat stále koupí sotva půl metru bytové plochy, zatímco v Unii je to dvoji trojnásobek. Nejsou zisky prodejců příliš vysoké?
Každý si to myslí. Šéf společnosti ORCO nedávno vtipkoval, že byty dnes staví jeho kadeřník i automechanik. Trh zase trpí přehnanými očekáváními - a to ve svých důsledcích ceny jenom zvyšuje. Všichni, kteří se na projektech nějak podílejí, od majitele pozemků až po dodavatele stavebních prací, mají o finančních efektech bytového developmentu přehnané představy. Také proto nelze očekávat nějaké viditelnější snižování cen.
* Jak se vlastně ceny bytů tvoří?
V průběhu uplynulé dekády, o které mluvíme, se ceny dodavatelů stavebních prací každým rokem zvyšovaly v průměru o pět procent, tedy tempem převyšujícím míru inflace. Tato položka dnes tvoří 70-75 procent finální ceny bytů. Permanentně rostou i ceny pozemků, kterých je všeobecně - to platí pro velké projekty - málo. K tomu musíte připočítat řadu dalších položek, mezi nimi třeba nemalé prodejní náklady. Takže nakonec 90-95 procent prodejní ceny představují náklady. To, co zbývá, není vzhledem k rizikům, která každý developer nese, nijak astronomická částka.
* Co je vaším největším problémem, respektive, kde jsou ta rizika největší? Jde hlavně o přípravné stadium každého projektu - tedy jeho schvalování, ať už jde o územní rozhodnutí či stavební povolení. Současná legislativa bohužel umožňuje, aby do těchto rozhodovacích procesů vstoupil prakticky kdokoli. A to věci velmi zpomaluje, někdy dokonce na rok na dva zastaví. A mám pocit, že někdy ani tak nejde o meritorní spor, třeba jestli projekt je, či není pro danou lokalitu vhodný, jako spíše o to zpoždění. * Čím to je motivováno, konkurenčním bojem? Technicky je to samozřejmě možné, ale pochybuji o tom, že by se to v našich poměrech utajilo. A pak by se to developerovi s takovými praktikami nepochybně vrátilo. Kdo s čím zachází, tím také schází. Motivy všech těch sousedských a ekologických iniciativ a sdružení nemohu ani odhadovat. * Není-li prostor pro zlevnění u vás, není možné ho najít u stavebních firem? Premiér Paroubek ještě jako ministr pro místní rozvoj mluvil o tom, že je možné metr čtvereční bytové plochy pořídit za méně než 20 000 korun. A ceny některých bytů v regionech tomu odpovídají. Premiér mluvil jenom o nákladech stavebních prací. Jenže ve struktuře finální ceny hrají významnou roli náklady na nákup pozemků. A ty jsou třeba v Praze stále vyšší. V regionech je v tomto ohledu situace lepší. Pozemky jsou levnější a méně striktní jsou i požadavky na projekty. V Praze je například nutné vždy řešit otázku parkování, a to obvykle podzemními garážemi, což není levná záležitost. Myslím, že v hlavním městě nelze metr bytu postavit za méně než 26-27 tisíc korun. To ale mluvím nejen o stavebních, ale i všech souvisejících nákladech včetně třeba ceny pozemků. * Nejsou hlavně v Praze stavaři příliš drazí? Ceny stavebních prací jsou prakticky na celém území Česka stejné, mimo Prahu možná něco málo ušetříte na mzdách. Skutečností ovšem je, že si mezi jejich dodavateli nemůžeme moc vybírat. * Chcete říci, že na trhu je malá konkurence? S tím by asi hlavně stavební firmy nesouhlasily. Když chcete mít levný produkt, musíte vyrábět, respektive stavět ve velkém -stovky nebo tisíce bytů. K tomu potřebujete spolehlivého partnera, který je schopen garantovat pevnou cenu, stálou kvalitu i to, že harmonogram prací nenaruší výpadek jednoho subdodavatele. Takových stavebních firem je u nás sedm či osm. Ty si přece jenom mohou vybírat, takže v tomto smyslu jsme tak trochu jejich zajatci. * Jaký bude nejbližší vývoj bytového trhu? Bude pokračovat ozdravování trhu ve smyslu lepších podmínek pro zákazníky. Ti budou mít stále větší výběr, ať už je řeč o ceně, lokalitě, kvalitě či developerovi. Této rostoucí nabídce by měla odpovídat i stabilně vysoká poptávka. * Nebudou ji podvazovat poměrně vysoké ceny? Jak už jsem říkal, pokles cen by znamenal zastavení bytové výstavby. Budoucí poptávka je a bude výsledkem přání mnohých zvýšit kvalitu svého bydlení. Dnes je zvykem dávat všechny byty do jednoho pytle, staré i nové. Ale rozdíly mezi nimi jsou ohromné. Novostavby musejí vyhovět současným velmi náročným technicko-stavebním kritériím. Ty jsou u nás dobře srovnatelné třeba s Německem, zatímco třeba v USA je kvalita levnějších bytů podstatně horší. * Případná deregulace v tom sehraje nějakou roli? Ta by tomu nahrála, protože po ní by drahých a přitom nekvalitních starých bytů bylo ještě více. Očekávám ale, že za nějakou dobu půjdou ceny starších bytů i nájmy v nich dolů. * Zatím je rezidenční výstavba doménou českých developerů. Všude jinde jsou naopak velmi agilní zahraniční společnosti se silným finančním zázemím. Problém rezidenčního developmentu dnes není v penězích. Podstatnější je získat atraktivní pozemek za únosnou cenu a pak absolvovat celou tu komplikovanou proceduru - územní rozhodnutí, stavební povolení a vše, co s tím souvisí. Toto my umíme lépe. Bytová výstavba je dosti složitý proces nejen z hlediska kapitálového, ale také organizačního a logistického. Trvá několik let, než na trhu získáte dobrou pozici. Navíc si myslím, že pro podnikání obecně se dnes nabízí řada výnosnějších oborů. „Nárůstu konkurence ve stavebnictví se nebojím,“ říká Michal Kocián. MICHAL KOCIÁN (1968) Vystudoval pražské ČVUT, na stavební fakultě obor Ekonomika a řízení. Po studiích pracoval v různých manažerských funkcích obvykle ve finančním sektoru, například ve firmě Rosenthal, která obchoduje s cennými papíry, nebo Velkomoravské bance. Od roku 1997 je spolumajitelem developerské společnosti FINEP, kde je v současnosti předsedou představenstva a působí v řídicích orgánech jejích dceřiných firem. Michal Kocián je ženatý, k jeho koníčkům patří turistika, squash a lyžování. FINEP
Společnost byla založena v roce 1995. Původně se FINEP zaměřil na oživení trhu s menšími levnějšími byty, k těmto projektům se postupem doby přidávaly náročnější v atraktivních lokalitách. K nejvýznamnějším současným projektům firmy patří komplex Nová Harfa, dnes pravděpodobně největší bytový projekt u nás - jeho první etapa představuje 700 bytů. Celkem FINEP dokončil už osm projektů se zhruba dvěma tisícovkami bytových jednotek, dalších 3500 má rozestavěno. Až na výjimky se developerská společnost zaměřuje na Prahu. FINEP má formu společnosti s ručením omezeným, Michal Kocián je jedním ze čtyř jejích společníků. Pro většinu projektů FINEP vytváří zvláštní „jednorázové“ dceřiné firmy.
