Mnohaleté termíny povolování staveb by se zkrátily, pokud by se do jednoho balíku sloučilo územní rozhodnutí, stavební povolení a vlivy na životní prostředí
V hodnocení aktuálního obrazu tuzemského stavebnictví se mísí rostoucí optimismus s obdobně vzrůstajícími rozpaky. Zatímco podle dat Českého statistického úřadu pokračovala tuzemská stavební výroba v závěru loňského roku ve vzestupu, čímž postupně zasypávala pokrizovou propast (počet nových prodaných bytů v Praze dosáhl 5950 kusů, a překonal tak předkrizový rok 2007), tuzemští stavaři a developeři se přesto potýkají s řadou překážek a byrokratických omezení, která se začínají podobat nášlapným minám. A co hůř, místo abych jich ubývalo, tak jich spíš přibývá.
Zamrzlá výstavba Nášlapnou minou pro české stavebnictví je daňová tvořivost našich vládních představitelů a zákonodárců. Ti od prvního ledna 2014 uvalili daň z přidané hodnoty (DPH) na pozemky pod stavbami. U bytů, jejichž obytná plocha nepřekročila 120 metrů čtverečních (takzvané sociální bydlení), došlo k daňovému zatížení pozemků 15 procenty, u bytů s větší rozlohou to bylo 21 procenty. Developeři tento nárůst museli promítnout i v konečných cenách bytů, což se pak odrazilo v růstu cen většiny bytů o dvě až tři procenta.
Od prvního ledna 2015 mělo dojít k dalšímu daňovému políčku. Kvůli zpřesnění definice stavebního pozemku se stát chystal uvalit 21procentní daň na všechny stavební pozemky určené k jakékoli zástavbě. Po zásahu Senátu nakonec byla účinnost tohoto opatření o rok odložena, ale přesto hrozba zůstává.
Zavedení této daně bude mít reálný dopad především na ty, kteří kupují parcely pro rodinné domy – což jsou převážně fyzické osoby a neplátci DPH –, pokud parcely koupí od developera, který je téměř vždy plátcem DPH. V důsledku nového zdanění zdraží průměrná parcela v Praze o rozloze 800 m2 zhruba o milion korun. Lze očekávat, že od prvního ledna 2016 dojde k zamrznutí výstavby rodinných domů v Česku.
Předpokládáme, že řadě developerů umožní tento roční časový odklad pozemky ještě prodat za původní cenu. Navíc je pravděpodobné, že daňový výnos pro státní rozpočet z této daně bude minimální. Zároveň si dovoluji odhadnout, že na zavedení DPH na pozemky pod stavbami v loňském roce stát také příliš nezbohatl.
Praha bez územního plánu Za další problém považuji neexistenci schváleného nového územního plánu pro Prahu v řádném termínu. Územní plán, který by se měl starat o nutnou zásobu pozemků k zástavbě, byl v Praze naposledy vytvořen v roce 2000 a byl koncipován na deset let. Předpokládalo se, že v roce 2010 bude schválen plán nový. Žádný nový plán ale schválen nebyl a je otázkou, kdy bude.
Situace je velmi vážná, pokud vezmeme v úvahu fakt, že nabídka pozemků v územním plánu musí být minimálně o dva řády vyšší, než je jejich skutečná potřeba pro realizaci staveb. Jen jeden ze sta pozemků, které jsou v územním plánu určeny k zástavbě, se reálně prodá, a umožní tak realizaci projektů pro výstavbu.
Důvodem pro to je fakt, že mnoho pozemků je v územním plánu sice určeno k zástavbě, ale jsou zablokovány stavebními uzávěrami. Ty jsou v Praze poměrně rozsáhlé. Nebo jsou pozemky v režimu takzvané podmíněnosti staveb. To znamená, že na pozemku nelze stavět do té doby, dokud není vybudována nějaká jiná podmiňující stavba, což je obvykle významná komunikace, která svými náklady často mnohokrát převyšuje rozpočet podmíněné stavby. Developer ji sám vybudovat nemůže, ale musí počkat, až ji vybuduje město nebo stát, což mnohdy trvá celá desetiletí.
Další potíž bývá v tom, že pokud pozemek vlastní například čtyři vlastníci, pak stačí jediný, který pozemek nechce prodat nebo požaduje nesmyslnou cenu, a zablokuje tak prodej celého pozemku. Výše uvedené skutečnosti tvoří začarovaný kruh, který brzdí výstavbu na 99 procentech pozemků.
Podtrženo sečteno, tuzemské stavebnictví se pomalu probírá z krize. Na předkrizový stav stále ztrácí přes dvacet procent. To znamená, že nadále potřebuje podporu, a ne vytváření byrokratických překážek. Je načase, aby se komunální a celostátní politici na odpovědných místech nad tím zamysleli a začali tyto a další překážky odstraňovat. Zatím se k tomu ale moc nemají.
neChCI ŽáDnÉ souseDY Třetím problémem je pro developery novela o EIA neboli posuzování vlivů na životní prostředí. EIA prošlo v poslední době několika úpravami a oproti původnímu návrhu se dospělo u některých jeho ustanovení k částečnému změkčení. Za pozitivní považuji zmírnění ustanovení, že samotné podání žaloby proti závěru zjišťovacího řízení nemá automaticky odkladný účinek a o odkladu budou rozhodovat soudy. Velkým nedostatkem však je, že bytová výstavba nebyla z procesu EIA vyloučena. V Česku panuje šílený zlozvyk, že pokud někdo někde bydlí, ve svém okolí už nestrpí nikoho jiného.
Neméně závažnou překážkou pro developery je, že se v tomto procesu nyní vyskytuje mnoho subjektů, které se k němu mohou vyjadřovat. Proces EIA pak přinese závěry například typu, že by se měl vedle nového bytového areálu vytvořit rybník kvůli tomu, že se v okolí mohou nacházet žáby, nebo že se má postavit pětimetrová protihluková zeď.
Do současnosti měly tyto závěry doporučující charakter a téměř nikdy je stavební úřady do podmínky územního rozhodnutí nedávaly. Teď budou závazné, což významně zdraží a zpomalí stavby.
Evropskou raritou už je i samotná komplikovanost povolování staveb dvoustupňově – nejdřív v procesu územního rozhodnutí a následně stavebního povolení. Sloučení územního rozhodnutí, stavebního povolení a procesu EIA do jednoho povolení by byla smysluplná změna, která by pomohla zkrátit mnohaleté termíny povolování staveb a zjednodušit celý proces. V české stavební legislativě se bohužel vytvořilo monstrum, které je jedním z nejkomplikovanějších a časově nejnáročnějších povolovacích procesů v Evropě. ?
Lze očekávat, že od prvního ledna 2016 dojde k zamrznutí výstavby rodinných domů v Česku.
O autorovi| generální ředitel a předseda představenstva developerské firmy Ekospol
